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　　亂象 公維基金不知下落

　　在記者調(diào)查之時，本報曾經(jīng)關(guān)注過的石景山永樂小區(qū)的老舊電梯即將被停運(yùn)。若要更新就需啟用公共維修基金，可是啟用公共維修基金的程序還未開始；海淀區(qū)嶺南路38號樓的兩部電梯已經(jīng)停運(yùn)超過半年，至今得不到更新，因?yàn)椴糠止�共維修基金不知下落……

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在有關(guān)電梯問題的整改中，費(fèi)用是最大的難題和阻礙。

　　石景山區(qū)質(zhì)監(jiān)局曾表示，去年就已責(zé)令北京芳星園物業(yè)公司對電梯進(jìn)行更新。不過物業(yè)表示，更換電梯需65.6萬元，該樓共180戶，物業(yè)費(fèi)每平方米才1元多，而且還收不齊，所以不可能由物業(yè)出資更換，只能向相關(guān)部門申請公共維修基金，但這需要三分之二的業(yè)主簽字同意。但業(yè)主李先生告訴記者，截至昨天，他們尚未得到物業(yè)關(guān)于用公共維修金來更換電梯的通知。

　　中國社會工作協(xié)會業(yè)主物業(yè)工作部副主任舒可心認(rèn)為，物業(yè)棄管的真正原因是監(jiān)管真空。“由于數(shù)年來業(yè)主們不監(jiān)督物業(yè)費(fèi)，這就使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年來包括電梯費(fèi)在內(nèi)以物業(yè)費(fèi)名義收取的各種費(fèi)用中的利潤相當(dāng)可觀。”舒可心說，隨著電梯年久失修，運(yùn)轉(zhuǎn)的故障率越來越高，“修理就減少了‘利潤’，不修理業(yè)主不干，因此，三十六計，物業(yè)公司還是走為上！”

　　大修基金只夠換電梯

　　所有小區(qū)業(yè)主及時繳納物業(yè)費(fèi)和大修基金后，能否保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)？答案是：不能！看起來荒唐的答案背后，是現(xiàn)實(shí)的殘酷邏輯。

　　這一次，拿來算賬的，又是北京第一自治小區(qū)：品閣小區(qū)。

　　“我們這個微型社區(qū)共4部電梯，目前每部電梯的市場購買價格是24萬元。電梯的正常使用壽命一般為15年至20年。20年后，我們小區(qū)也將像所有老小區(qū)一樣無法使用，全部更新的費(fèi)用不考慮電梯市場價格變化，將是96萬元。”邵里庭計算。

　　邵里庭想到了小區(qū)的大修基金。大修基金，即公共維修基金，使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程。根據(jù)北京市現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)更新電梯的費(fèi)用應(yīng)該用大修基金來彌補(bǔ)。

　　“我們小區(qū)的大修基金總額約286萬，假如中間未發(fā)生一分錢的提取或者損耗，70年后的總額還將欠賬2萬。”邵里庭說。這意味著，70年間，大修基金除了用來更換電梯外，一分錢都不能用做其他支出。

　　“這筆費(fèi)用，不僅沒有計算中間的電梯大修費(fèi)用、中修費(fèi)用及折舊費(fèi)，也沒有考慮到整個70年產(chǎn)權(quán)年限中，至少要換3次電梯。事實(shí)是，業(yè)主公共維修基金換完電梯后，就剩下零了！”邵里庭擔(dān)憂地說。

　　他認(rèn)為，公共維修基金可能在短短20年內(nèi)就會歸零，因?yàn)樾�區(qū)內(nèi)其他共用設(shè)施如水泵運(yùn)行的維護(hù)更新費(fèi)用也需從中支出——這也意味著小區(qū)20年后的50年將無基金可用。

　　被拿走的未來

　　大修基金為什么會補(bǔ)不上換電梯的窟窿？

　　據(jù)記者調(diào)查，2006年前，小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中，多數(shù)包括電梯大、中修費(fèi)。這一收費(fèi)依據(jù)是1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。

　　該辦法規(guī)定，未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，“業(yè)主應(yīng)按年交納電梯的大中修費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為3600元/部年，由住宅樓內(nèi)全體業(yè)主按建筑面積比例分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，專款專用，未發(fā)生大、中修及專項(xiàng)工程維修時，不得使用。”

　　“發(fā)改委早年的文件中電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括5大部分，運(yùn)行費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、大修費(fèi)、中修費(fèi)、折舊費(fèi)。”邵里庭說，“大修費(fèi)、中修費(fèi)一般占物業(yè)收取的電梯費(fèi)20%多的比例。2006年前均由物業(yè)公司代收暫管。”而根據(jù)現(xiàn)行的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》(2006)規(guī)定：“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。”該規(guī)定實(shí)施的同時，廢止了1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。

　　邵里庭說，他在北京眾多小區(qū)的咨詢工作中發(fā)現(xiàn)，新規(guī)出臺后，很多小區(qū)本來應(yīng)該提留這部分費(fèi)用，業(yè)主可以將這些基金費(fèi)用要回。“但新規(guī)對此一字未提，原本應(yīng)該提留的部分，現(xiàn)在憑空‘沒’了。如同大修基金的命運(yùn)一樣，新規(guī)定出臺后，2006年前業(yè)主繳納的電梯大、中修費(fèi)在很多小區(qū)都不知去向。”邵里庭說。

　　業(yè)主交的錢哪里去了？只有一個去處。

　　邵里庭說，品閣小區(qū)在2006年解聘原物業(yè)后發(fā)現(xiàn)，相關(guān)費(fèi)用被撤出的物業(yè)公司全部帶走，導(dǎo)致小區(qū)無可折舊積累。僅2004年至2006年三年就少了9.7萬元折舊費(fèi)積累。小區(qū)自治后，從物業(yè)費(fèi)中計提33%用于折舊積累，自治三年間已提折舊基金10萬元。

　　問題是，未來20年后，京城其他小區(qū)誰來買單？