一邊是2009年金融危機,一邊是房價依然“漲”字當道；

　　一邊是泡沫和較高比例的空置房,另一邊殘酷的現實是,中國不少家庭無力購房……

　　中國的房地產市場為何出現如此多的“二律背反”,難道僅僅是供求關系失衡,導致市場之手打開“潘多拉魔盒”?還是宏觀管理政策之失?“供求關系已經很難解釋今天中國的房地產市場的現狀了。”著名中國問題專家、新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年日前在廣東東莞接受本報記者獨家專訪時提出見解:GDP主義是房價上漲的深層次推手,對于政府而言,住房首先應是社會政策,其次才是經濟政策。

　　供求關系已很難解釋中國房地產市場

　　很簡單,如果求大于供,那么就不會有那么多的空置房了；如果供大于求,就不會有那么多的人買不起房了。

　　南方日報:我們注意到,根據有關統計數據,即便在金融危機發生的2008年底和2009年里,中國的房價依然是“漲”字當道。您如何看待房地產增長與2009年度中國GDP實現8.7%增速的關系?

　　鄭永年:這次金融危機之中,政府啟動龐大資金的投資計劃,也有很大一部分流向房地產。實體經濟越不好,房地產就越大發展,這點很容易理解。其實房地產對中國經濟的重要性也不容置疑,房地產已經占了GDP的6%,四分之一的投資在房地產行業,50多個產業與房地產關系密切。房地產本身就是GDP的保證之一,如果GDP增長8.5%的話,賣地就占了4.4%。如果站在地方政府的立場上,它們既要財政收入又要完成GDP指標,很多地方不賣地又能做什么?毫不夸張地說,房地產已經綁架了中國經濟。

　　南方日報:中國房地產市場上,存在著較高比例的空置房,另一個現實是,中國不少家庭無力購房,有關專家已經擔心房地產市場的“泡沫”的程度,對此,您是否擔憂?

　　鄭永年:多年來,這個泡沫一直在不停地增大,就像美國的金融投機機構就是通過房地產擴張,這已經不是實體經濟了,部分程度上屬于虛擬經濟。根據有關機構對北京、上海和深圳等大城市的調查,大城市的房屋空置率已經超過10%的國際警戒線。與此平行存在的現實是,中國不少家庭無力購房。到底是什么原因造成了中國房地產這種荒謬的局面呢?很多人往深一步,轉向了土地供應市場,指向地方政府的責任。的確,就土地而言,地方政府負有不可推卸的責任。多少年來,人們所聽到的似乎也只有經濟學家的聲音,那就是供求關系。但供求關系已經很難解釋今天中國的房地產市場的現狀了。很簡單,如果求大于供,那么就不會有那么多的空置房了；如果供大于求,就不會有那么多的人買不起房了。供求關系已經很難解釋中國房地產市場。

　　房地產不能僅僅被視為經濟政策一部分

　　把房地產視為經濟政策,其GDP功能(對經濟增長的貢獻)被凸現出來,而其社會功能(社會成員對住房的需求和人們的“空間權”)就被忽視。

　　南方日報:那么在供求關系之外,您認為還出了什么問題?

　　鄭永年:房地產市場現狀的形成當然有很多原因。但是最大的因素莫過于發展房地產市場主導思想的嚴重失誤。簡單地說,在中國,房地產僅僅被視為經濟政策的一部分,而非社會政策的一部分。因為把房地產視為經濟政策,其GDP功能(對經濟增長的貢獻)被凸現出來,而其社會功能(社會成員對住房的需求和人們的“空間權”)就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值,人們對其價格上漲有預期。開發商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房,購房者也會迫不及待地去買房。從而一步一步地把房價逼向新高。要解決這個問題,政府就要扮演一個很重要的角色。就房地產而言,中國政府面臨雙重的挑戰:一方面是房地產泡沫。房價泡沫一旦破滅,總體經濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權。

　　西方很多國家以前也是GDP主義,服務于資本,但后來由于工人階級運動產生,使公共住房等成為福利資本主義很重要的一部分,也正是這些社會福利、社會制度部分程度上救了資產階級和資本主義。作為社會主義國家的中國,更應該重視社會政策,如果不用社會改革把住房、醫療保險、教育保障做好的話,同樣會發生危機,現在的社會政策就是要去救這個市場經濟。

　　南方日報:如果這個狀況持續,您認為會發生像日本房地產市場當年那樣的危機嗎?

　　鄭永年:房地產問題如果說在日本只是房地產泡沫的話,在中國有可能就是社會泡沫。住房是中國老百姓死認的權利,我們的老祖宗幾千年前早就說了,居者有其屋,有恒產者有恒心,這就是中國人的生存觀。如果居住權被剝奪了,這不只是社會運動的問題。

　　要意識到,世界上從來沒有一個執政黨為了GDP去抽掉自己的社會基礎,西方的公共住房發展出來也是考慮它的社會后果,考慮社會的整合和穩定,中國也是這樣的。所以說,住房首先是社會政策,其次才是經濟政策。

　　GDP主義使社會更加脆弱

　　除了一般商品房的大幅漲價之外,住房的社會功能的缺位,更體現在廉租房和經濟適用房供給的極度缺乏上。

　　南方日報:依您之見,政府應該如何調整眼下的房地產市場導向?

　　鄭永年:中國的經濟發展和增長以GDP來衡量,GDP主義也是中國發展和增長的最主要政策根源。很長時間以來,GDP主義是中國政府刺激經濟發展的一整套政策。政府確立一個量化了的發展目標,再把這個目標科學地分解,落實到各級官員。很自然,GDP的增長成了官員升遷的最主要的指標。從這個角度來說,人們似乎很難指責各級官員,因為GDP指標是這些官員生活其中的政治體系運作的內在部分。而地方政府無視住房的社會功能,只強調住房的財政功能,即“土地財政”。土地轉讓金普遍占到地方財政收入的30%以上,許多地區60%到70%的基礎設施投資依賴土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外,住房的社會功能的缺位,更體現在廉租房和經濟適用房供給的極度缺乏上。

　　GDP主義使地方政府把房地產當經濟政策,忘記了住房應該首先是社會政策的一部分。房地產本來就有很大的社會性。中國社會要進入消費社會就要有社會保障系統,需要社會政策支撐,這樣的體制不改變,人們就不敢花錢消費。GDP主義惡劣的另一方面就是追求GDP幫助資本摧毀了舊的社會保障機制,但沒有建立起新的社會保障機制,使得社會成員全身赤裸裸地暴露地投入了一個不確定的市場社會中去。