難題　3

　　市價能否足夠補償被征收人？

　　征求意見稿規定：補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

　　被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規范和有關規定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。

　　在網上留言中，幾乎百分之百的網友對于征求意見稿中按市價補償這一規定持否定態度，甚至表態如果自家拆遷，一比一補償肯定不走。

　　網友們認為，拆遷給老百姓造成的損失不僅僅是房子沒了，還有周轉房的租金、以前和將來裝修的費用、搬家的人工成本，搬家后對周邊生活環境的不適應等等，這些損失不應由老百姓來承擔。不管是公共利益搬遷還是商業開發，都不能損害被拆遷人的權益。此外，土地有升值空間，拆100平方米的平房的土地建起10層樓房，面積就變成了1000平方米，是原住戶讓出了房子和土地才使這種暴利成為可能，不能只按一比一補償被征收人。

　　對于補償標準，網友們認為以市價的1.2倍到2倍的標準為宜。網友“心寬路廣”甚至認為，不能以房屋的建筑面積為依據，應以房屋所占的土地面積為依據進行補償。地產和房產也要分開評估補償。

　　網友“深圳笑話”建議參考鄰國日本的方法，不論是公益性搬遷還是商業開發，補償標準一樣。按照搬遷地相同地段的評估價和最近實際成交價作為參考，再上浮5%-10%作為綜合補償。“否則容易滋生腐敗，比如先以公益的名義搬遷，建條公路，一年后再把公路改商品房，實際上還是公權力對私權利的侵害。”

　　王才亮律師說，現行的拆遷條例都沒有規定按照房屋的新舊程度來評估補償，現在的條款反而是倒退了。被拆的大都是老房子，如果按新舊程度評估，成交價很低，給的補償肯定不足以讓被征收人再去買新房子。就像衣服，舊衣服雖然只值50元，但至少可以穿。折給你50元，怎么能夠買5000元的新衣服?

　　王律師認為，至少應該按被征收地同地段的商品房新房價格補償才能讓被拆遷的住戶買得起房子。天津等多個省市已經采用按新房售價作為補償標準了。

　　難題　　4

　　遭遇暴力強遷找誰說理？

　　《征求意見稿》中，對于最受社會唾棄的暴力強拆問題，給予了不小的篇幅作出禁止性規定及處罰措施。房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。違反規定的，不僅要承擔民事賠償責任，還要處分直接主管人員和責任人員，構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

　　但是對于這些處罰條款的執行力度，有些網友懷疑能否真正給被拆遷人撐腰。“雖然規定了暴力搬遷要處罰，但誰來處罰沒有明確。現實的情況是，有些地方上遭遇暴力強拆的住戶報警都沒用。更不知道該去找誰說理了。”

　　王才亮律師已經聽到了地方房屋征收部門的擔憂。他告訴記者：“征收辦的權力太小了，如果發生暴力拆遷，他們根本制止不了。如果是拆遷公司強拆倒可以用吊銷資質的方式進行處罰，但如果有官商勾結的情況，征收辦根本沒能力管。”

　　如何增強這一條款的可操作性，王才亮律師認為，應該增加一條規定，一旦發生暴力搬遷行為，征收活動立即停止，妥善處理之后方可繼續征收工作。

　　難題　5

　　政府會否助開發商拆遷？

　　在《征求意見稿》的附則部分，主要規定的都是非因公共利益的需要而進行拆遷的審批程序、補償方式問題。其中第四十條規定，非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關審批手續。此外，建設單位應當編制具體實施方案，并報房屋征收部門批準。建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。

　　在補償方面，征求意見稿明確，建設單位應當與房屋的所有權人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協議。

　　對于這樣的條款，網友擔心地方政府會為開發商撐腰，協助他們拿地開發。一位陜西網友說：“非公共利益用地的搬遷規定太簡單、籠統。以前在這方面出的問題最多，開發商通過各種手段拿到一張拆遷批文就如拿到一支令箭強行拆遷。被拆遷人明知不合理但毫無辦法，因為它拿有政府給的批文，就是打官司也不會打贏的。”

　　還有人表示，不管危房征地需要90%被征收人同意合不合理，但至少政府征收還要征得大多數人同意，而商業開發，房地產商只要拿到政府批文就行，手續更簡單。居民只有對補償討價還價的權利，都不能有是否同意拆遷的決定性意見，似乎太便宜開發商了。

　　聽到網友的評論，王才亮律師分析說，這部分規定不僅是將商業開發拆遷程序簡化的問題，實際就是“煙霧彈”。“對照一下7種公共利益需要你就會發現，已經沒有所謂的非公共利益了，還有什么是不能征收的？”王律師說，拆遷的房子哪個不是舊房，一個“危舊房”就幾乎把所有的房屋都涵蓋進因公共利益需要而征收的范圍內了。

　　王才亮律師認為，如果要使這部條例更加有公信力，應該對公共利益增加禁止性規定進行界定。比如補充一個條款：為特定人群謀利和營利性用途不屬于公共利益需要。“不能通過征地來賺錢牟利，征地才能真正體現公共利益的需要。”

　　王才亮律師說，現在征求意見稿聽取社會意見是《國有土地上房屋征收與補償條例》制定的一個最大的進步，防止出現立法暗箱操作。但是目前的條款就像一塊不能吃到嘴里的糖，甚至是里面包著鉤子的糖。希望通過廣泛征求意見，完善法規，能拔出鉤子，真正維護被征收人的合法利益。