國土局：中服地塊未內定

　　針對近期入市的CBD熱門地塊中服地塊“內定”等傳聞，（北京市）朝陽區政府、北京市國土局以及北京市規劃委昨日聯合進行現場踏勘及答疑。國土局表示，中服地塊承載了CBD產業功能，非一般房地產開發項目，因此成為首宗嚴格限制競買人主體資格條件的地塊，不排除今后北京還會以這種方式出讓地塊。

　　“高門檻”意在保證開發質量

　　北京市規劃委員會王煒昨日表示：參與競拍的聯合主體中金融機構至少有一家注冊資本不少于50億元，房地產開發企業至少有一家注冊資本不少于30億元。

　　1月29日，該地塊出讓公告規定：競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中：金融機構注冊資本不少于50億元，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元。

　　在答疑現場，北京市國土局土地整理儲備中心副主任葉向忠稱，限制中服地塊競拍主體條件提高競買門檻，初衷是保證中服地塊的開發質量，符合金融商業中心的定位，排除一部分資質較低的開發商。

　　據葉向忠介紹，為了實現CBD的產業功能，曾經想設定中服地塊只給金融企業自用，不可以分割。后來設定引入開發企業操盤的目的，也是希望其自身持有經營，不允許買賣。

　　競買人資格限制還會出現

　　繼中服地塊之后，又有待出讓土地出現限制競買人資格的條款。2月5日，大望京區域三塊地的掛牌公告中，出現競買人“無拖欠地價款等不良記錄”、“土地成交后必須一次性付款”、以及“除住宅、公寓外，原則上不允許分割出售小產權”等限制性條件。

　　對此葉向忠昨日表示，中服地塊是首宗嚴格限制競買人資格的地塊，不排除以后對北京區域體現城市和產業功能定位的地塊，進行嚴格的競買資格限制，以產業開發為主導進行土地出讓；今后，土地部門將啟用“技術手段”執行國家對土地供應的宏觀調控。

　　他認為，競買門檻的設置，在一定程度上是對其他中小房企的保護，資金實力不足就不要投入，以免出現拖欠地價款被收回土地或工程爛尾的現象。

　　此前，北京市國土局副局長曾贊榮表示，為了突出區位的功能規劃，今后像麗澤商務區、大望京等北京重點產業功能區地塊上市都將設定條件，以保證功能區定位的實現。

　　本報記者 張曉玲 張曉蕊

　　- 爭論

　　否認開發商“內定”遠洋地產

　　質疑：由于此次中服地塊的標書規定，必須成立金融機構和開發企業聯合體參與競買，且聯合體中必須為金融機構控股，SOHO中國董事長潘石屹質疑“全世界符合條件的僅有一家”。遠洋地產成為“被內定”的懷疑對象。

　　回應：昨日，土地儲備管理中心副主任葉向忠表示，滿足中服地塊競拍條件的企業必然是一個強有力的企業，此前中國人壽入主遠洋與此次競拍并沒有必然的聯系。

　　資料顯示，具有注冊資本不少于30億元人民幣的一級開發資質這一條件的開發商主要包括萬科、保利、遠洋、中糧、中信、北京首開、萬達與SOHO中國等一線開發企業，而上述企業能剛好捆綁金融機構組成的聯合共同體的企業，唯有遠洋地產。

　　去年12月24日，中國人壽以58.19億元認購遠洋地產9.34億股新股，今年1月13日，中國人壽又向中國中化收購遠洋地產4.23億股舊股。前者占遠洋地產已發行股份的24.08%，成為遠洋地產的第一大股東。十余天后，中服地塊的競買條件公示。

　　“捆綁競拍主體為吸引金融機構”

　　質疑：中服地塊出讓公告規定，競買人必須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中，金融機構應為銀監會、證監會和保監會等國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業。此前，華遠地產董事長任志強曾質疑，“《商業銀行法》和《證券公司管理辦法》中明確規定，商業銀行和證券公司不得投資非自用不動產，中服地塊把聯合體中金融機構的范圍設定為銀監會、證監會和保監會批準設立的金融企業，有違反相關法律法規之嫌。”

　　回應：CBD管委會規劃處處長李國紅在答疑會上表示，中服地塊作為“CBD地區最有價值的土地”和“CBD最后一塊寶地”，在開發質量上必然要有保證，因此在項目開發上重點吸引銀行、保險、證券公司、財務公司等金融法人機構，以此提升CBD在金融發展上的龍頭地位。

　　“參與競買的金融企業必須是自用，”土地儲備管理中心副主任葉向忠說，設立聯合體的目的是鼓勵金融企業自用，而不是參與房地產開發投資；金融企業只需對自用部分進行投資，且必須達到總投資的50%以上；入住后如有剩余單位，必須經CBD管委會同意和批準后才可出售。

　　(張曉玲 張曉蕊)

　　- 預測

　　中服地塊或底價摘牌

　　2月1日，上海外灘國際金融服務中心92億地王出爐，該地塊實行“預申請”制度，成交價遠低于市場預期。

　　對于中服地塊入市，此前業界認為其成交額將過百億。不過，昨日有業內人士指出，中服地塊或將以底價摘牌。

　　“中服地塊還有底價，底價保密，”土地儲備管理中心副主任葉向忠說，現在報的50億只是起始價，有關部門會有一個集體決策，得出一個底價，然后封好，只交給一個人。競買企業報價必須超過該底價，并且如果多家企業參與的話，還要競標后才可摘牌。(張曉玲 張曉蕊)

　　- 觀點

　　“有錢≠能拿地”

　　全國房地產經理人聯盟常務副主席兼秘書長楊樂渝昨日表示，北京CBD發展過程中突出的不足，就是產業與房地產開發融合度不夠，散售型物業比例過大、產業的集中度低、配套功能的整合程度不夠等等。

　　他認為，對中服地塊競買方式進行變革，汲取了過去發展中的經驗教訓，對城市核心地段商用土地的出讓方式來說，是一種進步，是一種在城市意義、社會意義上的公平。這種技術門檻不是不公平，而是“大公平”，淘汰不具備實力的開發商，避免“城市垃圾”出現，符合大多數人的利益。

　　“以產業思路來引導地產開發，對開發商提出的不僅是資金上的要求，更提出了在產業整合與物業運營的能力，這無論對房地產行業、還是對開發公司，都具有革命性的意義”楊樂渝稱，“這個信號表明，將來有錢未必就能拿地。”

　　(張曉玲 張曉蕊)