海南的房地產現(xiàn)在讓人很擔憂：海南國際旅游島概念拋出之后，全國人民蜂擁而至，一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤，樓價一天一個漲，誰也不知道會漲到多少錢。7萬元/平方米的天價房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對海南房地產做了一次詳盡的草根調研發(fā)現(xiàn)，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中，外地遷移入島經商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進入的伴生引導型購房需求占到主流。

　　外島人入侵

　　海南的樓房里有多少本島人？誰也說不清楚，但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個遙遠的地方，一下子就下訂兩套房子。

　　外島人正在入侵。距離國務院44號文件———《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》的出臺僅僅過去一個月的時間，海南就開始拉響了警報。

　　2月2日，海南省國土環(huán)境資源廳出臺實施土地供應的“兩個暫停”政策———從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產開發(fā)項目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　調研的第一站，魚晉華選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看，海口市場仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平米，成交金額132億元，全年均價4964元/m 2，較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產成交情況來看，海口的情況并沒有呈現(xiàn)出獨特性，基本與全國房地產的走勢一致。

　　而真正推動海口甚至整個海南房地產市場走出獨立于全國房地產市場走勢的觸發(fā)因素，就在于海南省政府推動的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導的房地產市場操盤大戲中，各個樓盤價格應聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規(guī)劃刺激房價一月內翻倍。從在海口市調研的樓盤來看，政府推動的國際旅游島規(guī)劃給房市帶來的強烈刺激令人印象深刻。

　　調研樓盤的價格在規(guī)劃出臺后的平均漲幅為73%，有三個樓盤的漲幅均達到100%，漲幅最小的魯能海藍福源項目也達到33%，且最近一批100多套別墅項目開盤一天之內全部售罄。

　　調研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態(tài)，項目剩余套數(shù)基本小于10套，市場供應的短時枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大，房價高位無量運轉狀況明顯。

　　七成空置率

　　海南市場一向以外地客戶成交為主，在“國際旅游島規(guī)劃”出臺后，這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調研，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，而且基本上每個樓盤交樓后的入住率都低于30%。

　　島外需求主要來自東北、江浙和珠三角區(qū)域，分別代表了外地遷移入島經商居民的投資需求、島外居民的投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進入的伴生引導型購房需求。

　　魚晉華認為，在海南這樣一個特殊市場，以上三種需求基本代表了目前支持房地產價格的主要力量，而背后支撐這些需求的則是來自全國的貨幣流動性過剩。

　　“謹慎看待海口樓市。”魚晉華表示，目前市場上推斷海口市場將延續(xù)價格繼續(xù)上行的判斷主要來源于兩個：其一是由于政府暫停土地出讓，導致后續(xù)供應不足，將形成供給的短缺；其二則在于前一階段的房價暴漲形成的財富效應，已經使得購房者的信心指數(shù)處于上行通道，慣性上漲將維持一段時間。對于以上的判斷，魚晉華認為，雖然代表了目前的市場現(xiàn)狀，但仍然有對市場持續(xù)上漲值得謹慎看待的理由。

　　其表示，海口市場由于經歷過1993年的房產泡沫，雖然經過幾年的恢復，泡沫中形成的爛尾項目在逐步消化，但在土地市場方面，泡沫時期積聚在各本地中小開發(fā)商手中的土地數(shù)量數(shù)目龐大，這些私底下無法估量的二手土地交易會成為政府暫定土地供應計劃的不確定因素，有可能會打破市場上對于未來市場供應短缺的一致預期。