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              海南每平米7萬元的房價(jià)竟嚇不走島外炒房人
            2010年02月12日 10:58 來源:遼寧日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

              海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂:海南國際旅游島概念拋出之后,來自各地的購房者蜂擁而至,一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤,樓價(jià)一天一漲,誰也不知道會(huì)漲到多少錢。 7萬元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。

              近日,華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn),基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上,且基本上入住率都低于30%。

              島外人大舉南下

              距離國務(wù)院44號(hào)文件——《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺(tái)僅僅過去一個(gè)月的時(shí)間,海南就開始拉響了警報(bào)。

              2月2日,海南省國土環(huán)境資源廳出臺(tái)實(shí)施土地供應(yīng)的 “兩個(gè)暫停”政策——從今年1月16日起到3月31日,暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3月31日之后,又不知是什么樣的狀況。

              魚晉華調(diào)研的第一站選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看,海口市場(chǎng)仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段,2009年全年住宅成交面積260萬平方米,成交金額132億元,全年均價(jià)每平方米4964元,較上年同比增長43%、71%和17%。對(duì)比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來看,海口的情況并沒有呈現(xiàn)出獨(dú)特性,基本與全國房地產(chǎn)的走勢(shì)一致。

              而真正推動(dòng)海口甚至整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨(dú)立于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的觸發(fā)因素,就在于海南省政府推動(dòng)的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨之而來的暫停土地審批的決定。在這一場(chǎng)由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)操盤大戲中,各個(gè)樓盤價(jià)格應(yīng)聲暴漲,漲幅之大令人咋舌。

              國際旅游島規(guī)劃刺激房價(jià)一月內(nèi)翻倍。從在海口市調(diào)研的樓盤來看,政府推動(dòng)的 “國際旅游島規(guī)劃”給房市帶來的強(qiáng)烈刺激令人印象深刻。

              入住率都低于30%

              海南市場(chǎng)一向以外地客戶成交為主,在“國際旅游島規(guī)劃”出臺(tái)后,這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調(diào)研,基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上,而且基本上每個(gè)樓盤交樓后的入住率都低于30%。

              從海口各區(qū)存量房情況來看結(jié)構(gòu)性的不均衡十分明顯,在非規(guī)劃重點(diǎn)的老區(qū)龍華區(qū),2009年11月份的存量住房面積仍然高達(dá)210萬平方米,美蘭、瓊山區(qū)也各有近100萬平方米的存量房未消化,只有規(guī)劃新區(qū)秀英區(qū)的去化速度較快。泡沫時(shí)期遺留的爛尾項(xiàng)目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城區(qū),也說明在外地投資客極少參與的投資區(qū)域,目前存在的存量住宅供應(yīng)仍遠(yuǎn)高于本地居民的總體需求。

              一方面外地投資客狂熱地追逐新規(guī)劃,造成熱點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)短缺,而另一方面屬于本地居民的市場(chǎng)又存在極大的供應(yīng)過剩,海口市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出兩極失衡的不健康狀態(tài),讓我們有理由對(duì)這個(gè)并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留問題的市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

              普遍上漲近100%

              根據(jù)在文昌、博鰲、三亞等地的調(diào)研,三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè),這些開發(fā)商均在早期通過參與當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)與當(dāng)?shù)卣⒘肆己玫年P(guān)系,經(jīng)過幾年的圈地運(yùn)動(dòng),慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌保种袚碛械耐恋貎?chǔ)備均在千萬畝以上。由于開發(fā)量在區(qū)域內(nèi)所占比重較大,此類企業(yè)往往在片區(qū)新房定價(jià)上擁有一定的領(lǐng)導(dǎo)權(quán),直接影響區(qū)域房屋價(jià)格走向。

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            直隸巴人的原貼:
            我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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