把房地產市場帶回正軌

　　高房價對經濟的禍害是顯而易見的。筆者想強調的是，一定要放棄開發商會屈從一般壓抑房地產市場政策幻想,原因是開發商有經濟誘因去試圖用盡一切手段化解這些壓抑房地產的政策。政府必須另起爐灶才能把房地產市場帶回正軌。

　　筆者自2006年10月起已多次建議，中國政府應另起爐灶，直接牽頭發展大量可銷售公營房屋，為中國房地產市場注入所需競爭及增強政府對中國房地產市場的影響力。考慮到中低收入群的支付能力，公營房屋量必須夠大才足以牽制私營房價的同時必須維持一定鼓勵國民奮發向上的動力。筆者建議中長期的新房供應量分配應約為：10%為廉租房給低收入國民；15%為經適房給中低收入國民；45%為政府直接發展的兩限房給中至中高收入國民；余下30%則為私營商品房給高收入國民及海外買家。

　　為什么只建議約10%的廉租房？原因是廉租房會增加國家財政壓力，未來隨通脹加租的障礙亦會造成國家財政壓力。因此，在可能范圍內，政府應鼓勵甚至輕微補貼中低收入人士購買微利甚至沒利潤的經濟適用房，由于是一次買斷，即使是輕微補貼，也不會造成財政壓力。

　　為什么在10%廉租房、15%經適房之外，還要建設45%有利潤的兩限房呢？原因是現在商品房價，已遠超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我們相信每一國內家庭均有權利在自己國家以合理價錢擁有一套屬于自己的房子，則政府是有義務在市場失效的情況下，以高于建筑成本、低于商品房價的價錢提供足夠供應，以協助此類中至中高收入人士圓置業之夢。

　　由于商品房價與成本的差距實在太大，若以微利的價格發售與中高收入人士，反會造成許多問題：如大幅扯低現今的商品房價，使已置業者嚴重虧損，進而增加銀行呆壞賬，嚴重的甚至引發房價的過度調整，導致經濟衰退甚至金融危機；過低的價格亦會使其成為大規模舞弊的誘因，使相關房屋淪為腐敗的溫床。因此，較理想的安排是以約兩成的折扣向中高收入人士提供較高級及交通較便利的公營房，約三成的折扣向收入略次的人士提供中檔及交通略遜的公營房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本檔次及地點略遠的公營房屋。這樣的安排除了可避免舞弊及誘發商品房過度調整，亦可保持國民奮發向上的動力。

　　保證公營房屋量的公營只是第一步，公營房價的制定才是政策的重點。筆者認為，中、高檔公營房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。由于有收入限制、轉售限制、每戶只可申請一套，根據地點、設計和建造不同，相關的折扣比率應只會造成商品房價輕度調整。必須強調的是，上述的折扣率只是用來計算首次推出的公營房價。一旦此價錢被定下來，日后的房價調整將按建造成本、經濟增長及土地短缺程度調整，而不是按私營房價的升幅調整。新加坡在1991年至1997年期間，就是因為個別官員誤信市場的定價能力，以私營房價的升幅作為公營房價調整的一個重要依據，結果允許開發商通過新房的指標性效果影響房地產市場的心理預期，以致少量新房的價格飆升，可拉升約占總存量兩成的二手私營房價。

　　當公營房價以上述機制定下后，政府則可按當時的供求調整公營新房占比的軟指標。以公營房價為硬指標、公營新房占比為可調整指標的好處是可避免過大的商品房價下調。當然，公營新房的占比還是要遠高于現在，才可協助大部分國民圓置業之夢并及足以牽制房價的飆升。

　　筆者強調，公營房價而不是公營房屋量應是此設計的執行指標。換言之，當政府決定了某一價錢為其級別公營房的合理售價，就以此價錢逐步提供國民所需房屋量，即使最終建成的公營房屋量遠超或遠低于筆者粗略估計的新供應量七成占比。以公營房價為執行指標并容許公營房屋量隨形勢變動的好處是政府可控影響房價。

　　若售給中高收入人士的高檔公營房價為商品房價的八折，最糟的情況是商品房價只要不跌過兩成就不足以引起過度的商品房價下調及其后的惡性循環。相反，若以房屋量為硬性執行指標，即使當局最終還是會被迫轉回以價錢為實際執行指標，但在改變前的龐大公營房屋量指標，則很容易在帶有泡沫的商品房地產市場觸發恐慌性倒售。

　　香港在亞洲金融風暴期間就是因為政策失誤而推出一個連續十年年均公營建屋量“八萬五”的硬指標，由于此指標的制定甚至沒有基于最基本或簡單的吸納量估算(計劃前的整個香港房地產市場的年吸納量才兩三萬)，以致所訂的目標遠超實際，再加上當時的香港房地產市場已充滿泡沫及亞洲金融風暴出現，以致觸發香港房地產市場的恐慌，并出現早前累積的投機性及恐慌性需求之拋售，以致香港房價一瀉千里。

　　或許有人認為近期壓抑樓市政策足以阻止房地產市場泡沫擴大。筆者認為，開發商會用盡一切辦法抵御或消解這些政策的。即使這些政策能造成一手房銷售大跌，開發商仍會在現價位死撐至經濟環境轉變，由于其具相當的持貨能力，而經濟其他部分甚至政府也受到此類糾纏所傷，以致通常能捱至政策放寬。屆時開發商們又可利用之前累積的購買力制造一波房價飆升，以致房價最終還是飆升——中輕度回調——再飆升的形態逐步擴大市場泡沫。

　　當房地產市場泡沫累積到足夠大的時候，泡沫將很容易被經濟環境逆轉，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相當嚴重的。雖然中國房地產市場現今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足夠距離，但若再拖延下去，后果將很難說。

　　作者簡介:葉秀亮博士出生于廣州,在香港大學獲取經濟系學士學位后,在英國倫敦經濟學院獲得碩士及博士學位,曾在香港金融管理局、中銀香港和東亞銀行任職。