正在進(jìn)行的全國“兩會”上,房地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)話題。代表和委員們的一些觀點(diǎn),更有可能影響今年甚至未來數(shù)年的房地產(chǎn)政策,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡稱NBD)特邀金地上海公司董事長趙漢忠、上海中原副總經(jīng)理唐振東、衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民、地產(chǎn)中國網(wǎng)主編謝紅玲、中國指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪等嘉賓,就“兩會”上地產(chǎn)議題將對今年地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響及地產(chǎn)領(lǐng)域的民生話題發(fā)表各自觀點(diǎn)。

　　話題1:求解保障性住房機(jī)制

　　NBD:多數(shù)代表和委員都希望政府能盡可能地增加保障房,而北京、上海等地的保障房供應(yīng)量占全市當(dāng)年出讓土地的比例已開始大幅增加。從這點(diǎn)判斷,未來會否出現(xiàn)工薪階層將主要靠保障房消費(fèi),而高收入群體才會購買商品房的現(xiàn)象？應(yīng)對這一現(xiàn)象,開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)開始了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,更傾向于開發(fā)高端住宅？

　　趙漢忠:保障房政策很早就已經(jīng)出臺,但真正能執(zhí)行下去的不多。保障性住房該由誰來建,怎樣保證每年保障住宅的供給,還有很多難題需要解決。

　　謝紅玲:在18號文件中規(guī)定的是保障中低收入人群的居住,但后來因?yàn)榉N種原因變成了“保障低收入者居住”。而在國庫充盈,財力能夠確保增加保障住房建設(shè)的情況下,保障范圍理應(yīng)擴(kuò)大。至于開發(fā)商是否考慮改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu),增加豪宅產(chǎn)品的建設(shè),并不取決于普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的市場競爭,而是取決于開發(fā)商所掌握的生產(chǎn)資料。目前開發(fā)商高昂的土地成本和資金使用成本,使得開發(fā)商不得不建設(shè)豪宅。

　　蔡為民:增加保障性住房,不會影響普通住宅的銷售,開發(fā)商無須調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不同于普通商品住宅,會被貼上標(biāo)簽。只要經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅的價格相差沒有三五倍,一些符合經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的購房者,仍愿意多花一點(diǎn)錢,購買普通商品住宅。

　　張琪:保障房體系的建設(shè)非一兩年之功。目前的階段還是基本保障的開始,未來隨著廉租房和經(jīng)適房建設(shè)的推進(jìn)、整體樓市的發(fā)展,保障重心和標(biāo)準(zhǔn)也需要相應(yīng)的上提,這樣才能形成商品房和保障性住房的雙核體系。

　　唐振東:未來工薪階層靠保障房消費(fèi),高收入群體購買商品房的狀況是可能出現(xiàn)的,也就是我們以前說的“雙軌制市場”。不過這里有兩個關(guān)鍵,首先是保障房的體量必須達(dá)到一個相當(dāng)?shù)氖袌霰壤?這需要一個較長的過程;其次是在是保障房體量達(dá)到要求后,政府是否仍對商品房市場加以調(diào)控。如果繼續(xù)調(diào)控,那么在保障房大量供應(yīng)的情況下,剛性需求會消失,商品房市場從此完全進(jìn)入理性階段,成交量和房價有可能出現(xiàn)雙降;如果政府從此不再干預(yù)商品房市場,這將形成真正的雙軌制市場,商品房市場會成為高收入人群和投資者的游樂場,房價可能會出現(xiàn)一輪暴漲,進(jìn)而呈現(xiàn)高收益高風(fēng)險特性。

　　話題2:物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”如何影響市場？

　　NBD:物業(yè)稅今年有望從 “空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“實(shí)轉(zhuǎn)”。有消息說,今年開始將試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅,未來再逐漸擴(kuò)展至豪宅和多套房。這對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的銷售會否形成阻礙？如物業(yè)稅出臺,開發(fā)企業(yè)會否調(diào)整策略,舍棄其中一些市場？

　　趙漢忠:物業(yè)稅今明兩年出臺的可能性極小。公民私有財產(chǎn)的認(rèn)定尚存在障礙,物業(yè)稅征收尚存法理難題。高收入群體的購買力和購買需求不會因?yàn)槲飿I(yè)稅的出臺而改變,人們對高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求依然會非常旺盛。

　　謝紅玲:出臺物業(yè)稅如果是為了平抑房價,那么就需要考慮現(xiàn)有的土地出讓金制度該如何進(jìn)行更改,早期存量房的物業(yè)稅繳納和新房的物業(yè)稅征收,是否應(yīng)該區(qū)別對待。反之,如果出臺物業(yè)稅的同時,卻仍然要先向國土部門支付大量土地出讓金,則物業(yè)稅的出臺僅僅是增加稅負(fù)。

　　蔡為民:物業(yè)稅的作用是均衡每個人占有的房屋,但不能平抑房價。事實(shí)上,如中國香港、中國臺灣等地,房價都沒有因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而出現(xiàn)大幅度下跌。不過,對于政府來說,尤其是在樓市低迷,土地難以出讓之時,物業(yè)稅的征收可以彌補(bǔ)地方政府的財政缺口。

　　唐振東:我認(rèn)為開發(fā)商不可能因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而舍棄某些市場。由于這次的物業(yè)稅在出臺之前,市場已經(jīng)有了一個較長的心理接受期,加上政府近階段仍需考慮房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性,稅率應(yīng)該不會太高,所以我認(rèn)為即便是物業(yè)稅出臺,相信上海市場也能實(shí)現(xiàn)較平穩(wěn)過渡。

　　張琪:目前稅基、稅率、與其他稅種的搭配等問題還不清晰。按照通常意義,物業(yè)稅開征會對相關(guān)物業(yè)類型在一段時間內(nèi)形成波動,產(chǎn)品的定價策略會有明顯改變,但整體來說,物業(yè)稅更多的是起到規(guī)范性作用,商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的受眾對象也與普通住宅有較大差異,市場會在適應(yīng)后重回原有軌道。