中新網重慶3月15日電(銀雪)15日，重慶市第五中級人民法院向社會公布重慶2009年房地產典型糾紛十大案例，涉及房屋結構變更、買賣合同簽訂不謹慎、開發商不遵守承諾等各方面。

　　法院發布的十大案例如下：

　　一、陳燕妮與星星公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產定購協議書》約定：陳燕妮定購星星公司開發修建的商品房一套，并于簽訂協議時支付定金1萬元；如陳燕妮不履行該協議或不在2009年4月27日前與星星公司簽訂《商品房買賣合同》，陳燕妮所交定金不予退還；如星星公司不履行該協議，應當雙倍返還所付定金。該定購協議另載明：陳燕妮在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。

　　2009年4月19日，陳燕妮準備與星星公司簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，便未予簽訂合同。2009年4月24日、2009年5月13日，陳燕妮相繼向星星公司發出兩份函件，要求修改《商品房買賣合同》，解決合同中的不公平條款，否則星星公司應退還其定金1萬元。星星公司拒絕退還定金。陳燕妮遂以商品房買賣合同補充協議條款侵害其合法權益為由，向法院起訴，要求星星公司返還定金1萬元。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，陳燕妮與星星公司簽訂的《房產定購協議書》合法有效，該協議明確載明：陳燕妮已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。故陳燕妮應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》。陳燕妮單方要求修改合同條款被拒，致使正式的商品房買賣合同未能簽訂，星星公司有權依據定購協議的約定和定金罰則拒退定金，遂判決駁回陳燕妮的訴訟請求。

　　【法官點評】購房者應慎重簽訂定購協議。訂購協議明確了《商品房買賣合同》的具體內容，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金罰則的規定處理。因此，購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。

　　二、王司宇與巴圖公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】 2007年12月，王司宇與巴圖公司簽訂《房地產認購書》，約定王司宇購買巴圖公司開發的別墅一套，并向巴圖公司支付了定金10萬元。巴圖公司稱：2009年1月24日，通過特快專遞向王司宇送達了《逾期簽約通知書》；按照《房地產認購書》的約定，王司宇應于2009年1月15日前與該公司簽訂《商品房買賣合同》。但是，王司宇未按期來公司簽訂買賣合同。若王司宇于上述期限內仍未與該公司簽訂買賣合同，該公司將依照《房地產認購書》的規定處理。之后，王司宇一直未到巴圖公司簽訂《商品房買賣合同》，巴圖公司便將房屋出售他人。王司宇對巴圖公司的說法沒有更多的反駁，只是說沒有收到通知，雙方簽訂的《房地產認購書》也找不到了，請巴圖公司提供原件，要求巴圖公司退還定金10萬元。法院審理的整個過程中，王司宇與巴圖公司均沒有向法院提交《房地產認購書》原件。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，王司宇與巴圖公司雖然均承認簽訂《房地產認購書》及王司宇向巴圖公司繳納定金10萬元的事實。但是，王司宇不承認有關的違約條款；雙方最終未簽訂正式的《商品房買賣合同》；巴圖公司實際也將該房產出售給了他人，雙方簽訂《房地產認購書》的目的并未實現。雙方均提不出所訂立的《房地產認購書》原件，致對違約行為及責任無法確定。我國民事訴訟法第六十四條規定：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據；第六十八條還規定：書證應當提交原件。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。于是，判決巴圖公司退還王司宇定金10萬元。

　　【法官點評】因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。定金是把雙刃劍，在約束購房者的同時，也約束了開發商。本案因雙方均提不出《房地產認購書》原件，系對自己提出的主張，不能提供證據，法院無法判定雙方的責任，按不可歸責雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立處理，故判決巴圖公司退還王司宇定金10萬元。但是，如果開發商違約將所認購的房屋轉賣他人的，開發商應雙倍返還定金；如購房者違約導致未能訂立合同的，購房者無權要求返還定金。

　　三、李飛與南翔公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》，購買南翔公司開發的預售商品房一套，并約定“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致房屋質量、使用功能或使用環境發生重大影響時，南翔公司應當在有關部門批準同意之日起l0日內將變更內容書面通知李飛，李飛可以解除合同”。2009年3月，李飛接到南翔公司發出的接房通知后到現場查看，發現開發商將合同上位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。遂以房屋結構有所變更，向南翔公司發出“退房聲明”。南翔公司不同意李飛退房。李飛將南翔公司告上法庭，要求退房。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，本案爭議的焦點問題是房屋天然氣管道從廚房改到陽臺是否屬于房屋結構的調整及使用功能重大變更。天然氣管道的安裝有特別的規范和要求，不可能滿足所有業主的意愿。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規劃的變更和設計上的變化，也不屬于房屋結構改變。法院判定，天然氣管道的改變并不構成購房合同約定的解除條件，李飛不能據此解除合同。故依法駁回李飛的訴訟請求。

　　【法官點評】天然氣管道安裝位置的調整不屬房屋結構的變更，購房者不應以此為由解除合同。天然氣管道的安裝具有極強的技術專業性，一般均由具有天然氣安裝資質的專業安裝人員本著安全第一、方便生活的原則確定，規劃部門和設計部門是不能固定管道位置的。在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業安裝人員可對安裝位置予以調整，此調整不屬房屋結構的變更內容。如購房人要求天然氣管道必須安裝在廚房內，可在訂立合同時明確作出約定，開發商承諾之后如有變更，購房人可以據約定起訴開發商違約，合同上沒有明確約定的，開發商則不構成違約。

　　四、林小藝與秋韻公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：林小藝購買秋韻公司開發的住宅房屋一套；秋韻公司應在2007年7月20日前將已進行竣工驗收備案登記的商品房交付林小藝，逾期交付的，秋韻公司自最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，向林小藝支付已交付房價款日萬分之五的違約金；秋韻公司交付房屋時取得了竣工驗收備案登記的，林小藝不得以其他理由拒絕接房，接房時林小藝認為需維修的事項，應按《商品房質量保證書》的規定，要求秋韻公司承擔保修義務。但是，維修事項不能作為拒接房屋并要求秋韻公司承擔逾期交房責任的理由。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林小藝接到公司接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林小藝。林小藝要求秋韻公司承擔2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被秋韻公司拒絕。林小藝遂起訴至法院。

　　【判決情況】重慶市五中法院終審認為，林小藝與秋韻公司在購房合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及要求秋韻公司承擔逾期交房責任的理由，故秋韻公司于2008年2月16日通知其接房而未予接房的責任應由林小藝自行承擔。但是，秋韻公司應當承擔2007年7月21日至2008年2月16日期間的逾期交房違約責任，遂判決支持了林小藝的部分訴訟請求。

　　【法官點評】：不具備法定或約定的拒絕接房條件時，購房者拒絕接房的后果應自行承擔。本案中，開發商與購房者在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。所以，購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權拒絕接房。但是，經過竣工驗收后，應予接房，不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。如果確實存在整改事項，可向開發商主張整改并整改期間的損失。

　　五、李月玖與永航公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：李月玖購買永航公司開發的房屋一套；永航公司應于2007年12月31日前，將已竣工驗收備案登記的商品房交付李月玖，逾期交付的，永航公司應承擔逾期交房違約金。2007年10月12日，該房屋經竣工驗收合格，并進行了竣工驗收備案登記。2007年12月28日，永航公司通知李月玖接房。李月玖在驗收房屋時，發現訟爭房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉角處，李月玖便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李月玖遂訴至法院，要求永航公司整改房屋生活陽臺鐵欄桿直接捆綁的室外電線，并承擔逾期交房違約金。2009年3月18日，案外人對公共露臺鐵欄桿轉角處的室外電線搭進行了拆除。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，訟爭房屋雖已經驗收合格，但與訟爭房屋生活陽臺相連的公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規范，存在重大安全隱患，使房屋的正常使用受嚴重影響，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。法院判決永航公司給付李月玖相應的逾期交房違約金。

　　【法官點評】房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規規定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。一般情況下，開發商已取得竣工驗收備案登記證，已經符合合同的約定和法律的規定，購房人不能拒絕接房。如果雙方在合同中約定有特別的交付條件和標準，開發商不能以已取得竣工驗收備案登記為由對抗購房人。開發商交付的房屋存在重大安全隱患，不能滿足基本使用功能的，購房者也可以拒接房屋。

　　六、傅瑤與華麟公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2004年7月，傅瑤與華麟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：傅瑤購買華麟公司開發的住宅房屋一套，華麟公司應于2005年12月31日前將質量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付傅瑤。如逾期交房，華麟公司應自約定交房的最后期限的第二日起至實際交房之日止每日按已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。2006年12月31日，華麟公司向傅瑤實際交付房屋。交接房屋時，華麟公司在其制定的《房屋交接表》中明示：“現項目已通過質量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現狀的情況下，經驗房后自愿接房”。傅瑤在交接表上簽署“同意接房”，并實際占有了該房屋。2007年9月30日，傅瑤接收的房屋經竣工驗收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發生糾紛，華麟公司向傅瑤支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅瑤遂向法院起訴，要求華麟公司每日按傅瑤已付房價款的萬分之二支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，華麟公司雖于2006年12月31日將房屋交付給傅瑤使用，但該房屋尚未竣工驗收合格，不符合合同約定的交付條件。華麟公司除承擔2006年12月31日將房屋交付傅瑤使用前的逾期交房違約金外，還應承擔直至交付合格房屋為止期間相應的逾期交房責任。但是，在雙方的書面交接房手續已載明房屋不符合合同約定的交付條件的情況下，傅瑤仍簽收接房并使用，故對華麟公司所承擔的合同約定的違約責任額度應予以酌情減輕，遂判決華麟公司每日按傅瑤已付房價款萬分之零點五承擔相應的逾期交房違約金。

　　【法官點評】開發商向購房者交付尚未竣工驗收合格的商品房的，應承擔相應的逾期交房違約責任。我國法律明確規定，商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格。交付經竣工驗收合格的房屋既是法律的強制性規定，也是本案雙方當事人在合同中的約定。因此，華麟公司向傅瑤交付未經竣工驗收合格的房屋既違法了法律強制性規定，也違反了合同約定。雖然傅瑤知悉房屋未竣工驗收合格并實際接收了房屋，但華麟公司至房屋竣工驗收合格前的逾期交房違約責任不能完全免除。但是，傅瑤明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，有一定過錯；其占有房屋并使用，已使其損失有所減小，所以法院綜合雙方的責任情況作出了判決。

　　七、張亞南與鵬程公司房屋買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鵬程公司將其開發的商品房云霧閣B區住宅一套出售給張亞南，交房時間為2006年8月31日。合同簽訂當日，張亞南付清全部購房款，并支付購房契4167.51元。鵬程公司于2006年8月4日在重慶某報刊登售房廣告，承諾“8月1日至31日，云霧閣B區購房業主享受免契稅優惠”。廣告刊登后經過2-3個月，張亞南才知悉廣告內容。張亞南認為自己屬于8月份新購房客戶，應當享受免契稅優惠。鵬程公司拒絕張亞南享受。張亞南遂訴至法院。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，鵬程公司于2006年8月4日在重慶某報刊登的售房廣告中承諾“8月1日至31日，云霧閣B區購房業主享受免契稅優惠”，以其行為向社會公開作出承諾自愿承擔符合條件購房業主交納房屋契稅的義務。而張亞南是8月2日購買云霧閣B區房屋的業主，鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現其承諾，應向張亞南支付已經交納的購房契稅。遂判決主張了張亞南的全部訴訟請求。

　　【法官點評】開發商應誠信經營，違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定：當出賣人對其開發項目規劃設計范圍以內的商品房及相關設施所作的一些詳盡具體的說明和允諾，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同以及對房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中，鵬程公司理應遵守誠實信用原則兌現其承諾。同時提醒購房者，為避免將來產生不必要的糾紛，可以要求將廣告內容寫進合同中或者簽訂補充協議，并明確約定違約責任。

　　八、陳奇與大宏公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，購買大宏公司開發的預售商品房一套。合同載明“商品房的基本情況為幢號3號、總層數28、1單元、所在層次17、房號17-7”等內容。陳奇接房時發現所建房屋實際樓層為33層，遂以實建房屋總層數與合同載明的28層不符為由要求大宏公司賠償損失。大宏公司不拒絕。陳奇起訴至法院。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，合同載明的房屋總層數為28層，而大宏公司實建房屋樓層為33層。宏公司人行為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮陳奇遭受損害的程度、大宏公司違約超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。

　　【法官點評】開發商違約提高容積率，應當承擔相應違約責任。開發商應按照規劃審批修建房屋。大宏公司所建房屋總層數與與合同載明的總層數不符，超建提高容積率，違反了雙方合同約定，因而應承擔相應的違約責任。

　　九、秦遠與蒙泰公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2006年2月，秦遠與蒙泰公司簽訂《商品房買賣合同》，購買蒙泰公司開發的住宅一套。2006年12月，秦遠對所購房屋進行裝修并入住，后發現房屋內墻體出現縱向和斜向裂紋、結構梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴，要求蒙泰公司賠償房屋修復費用，并賠償修復房屋期間的搬家費、過渡費、清潔費等費用。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，秦遠所購買房屋在保修期內出現了墻體裂紋等質量問題，蒙泰公司應當承擔修復責任。蒙泰公司同意由秦遠自行修復，其應賠償秦遠房屋修復費用4977元。對墻體裂紋的處理需要進行剔打、堵塞水泥漿、刷漆等，在房屋修復期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應承擔修復房屋期間產生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。綜合考慮房屋修復面積及當地一般社會生活情況等因素，判決蒙泰公司賠償秦遠在房屋修復期間的搬家費、過渡費、清潔費等。

　　【法官點評】因房屋存在質量問題需要修復的，購房者可以請求開發商賠償因房屋修復期間所產生的搬家費等費用。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。本案中，秦遠在房屋修復期間不能正常使用房屋，其要求蒙泰公司賠償搬家費等損失符合法律規定。

　　十、汪海與汪波房屋承租權糾紛案

　　【基本案情】汪海與汪波房屋系同胞兄弟，其生母項蘭。1999年，城市房屋拆遷過程中，項蘭擁有的產權房一套被拆遷，拆遷單位按照雙方約定安置項蘭兩套公房供其承租使用，并登記在項蘭名下。該兩套公房分別位于寶山巷8號3-3、寶山巷5號10-2。其中，寶山巷8號3-3室房屋由項蘭和汪海居住使用，汪海的戶口也落在此處，汪波從未在該房屋生活；寶山巷5號10-2室房屋由汪波及其妻何賽賽居住使用。2005年2月，項蘭死亡。經汪波申請，拆遷單位將前述兩套房屋的《公有房屋住宅租約》中的承租人更改為汪波。后汪海與汪波因房屋承租使用問題發生糾紛，汪海向法院起訴，要求確認其系寶山巷8號3-3房屋的合法承租人。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認為，建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條三款規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住2年以上的家庭成員可以繼續承租”；《城市公有房屋管理規定》第二十八條規定：“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續履行原契約的，可以辦理更名手續”。汪海作為項蘭的子女，并隨項蘭居住在寶山巷8號3-3室，至今仍持有該戶籍的戶主身份,其有權在原承租人項蘭死亡后繼續承租該房屋。《重慶市公有房屋租賃管理暫行辦法》第六條三款規定：“承租人必須是實際住房人。承租人死亡或遷離本區(縣)的，除另有規定外，其同住的家庭成員可優先承租房屋的一部或全部”。所以，汪海享有對該房的優先承租權。汪波既未在寶山巷8號3-3室實際居住，又未與實際居住且享有優先承租權的汪海協商，私自將該房承租人進行變更的行為無效，遂判決支持了汪海的訴訟請求。

　　【法官點評】違反規定擅自變更公房承租人的行為無效。公房承租是特定歷史條件下的特定產物，延續至今仍大量存在。一般情況下，以一人名義承租公房，然后親屬多人居住使用所承租的公房。在共同生活過程中，常發生變更承租人的情形，結果導致親屬之間產生諸多糾紛。此類問題應以法律法規和政策的規定來處理，主要參考房屋出租人的意愿，不能僅憑《公房租約》來簡單認定合法承租人。

　　(注：公布的案例個人姓名和企業的名稱與判決書的姓名和名稱為化名)