“遠(yuǎn)洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對(duì)著望京公園，而且靠近中央別墅區(qū)。遠(yuǎn)洋很有可能將其打造成一個(gè)五環(huán)內(nèi)的低密度住宅項(xiàng)目，品質(zhì)會(huì)比周邊項(xiàng)目高出很多。所以大家不能光看樓面地價(jià)，還要看到其他潛在因素。”北京易居研究院副院長(zhǎng)牟增彬表示。

　　北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，他認(rèn)為大望京1號(hào)地的條件比較特殊，被拍出高價(jià)也只是個(gè)案。曾贊榮指出，大望京1號(hào)地周邊的環(huán)境很好，一半都是綠地，并且下面有地鐵站，市場(chǎng)對(duì)其預(yù)期較高。他同時(shí)還表示，目前北京市地價(jià)水平確已處在歷史高位，未來會(huì)通過大量增加土地供應(yīng)來平抑地價(jià)，提醒開發(fā)企業(yè)應(yīng)理性拿地。

　　市場(chǎng)證明，兩會(huì)過后北京土地交易再度升溫，樓面單價(jià)紀(jì)錄一日內(nèi)兩度被刷新，業(yè)界認(rèn)為這顯示出開發(fā)商對(duì)于樓市走向的樂觀判斷。但是在大望京4、5號(hào)地得主方——保利地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷總監(jiān)陳艷萍看來，土地市場(chǎng)的冷熱與否，主要取決于政府推出的地塊質(zhì)量和市場(chǎng)對(duì)該地塊所處區(qū)域的認(rèn)可程度，是一個(gè)市場(chǎng)供需關(guān)系，不能依此簡(jiǎn)單評(píng)定開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷。

　　陳艷萍在接受采訪時(shí)表示，保利地產(chǎn)以50.4億拿下大望京4、5號(hào)地的成交價(jià)，是相對(duì)理性的成交價(jià)格，符合拍賣前保利地產(chǎn)對(duì)該宗地價(jià)格的評(píng)估。而之所以和望京1號(hào)地的差價(jià)如此之大，陳艷萍認(rèn)為是由于兩塊地的適建產(chǎn)品及將來可能的定位和客群有較大差異：望京4、5號(hào)地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而望京1號(hào)地大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設(shè)低密度住宅。

　　“兩塊地的價(jià)格差異是完全的市場(chǎng)行為。”對(duì)于該地塊將來的建設(shè)產(chǎn)品和規(guī)劃，陳艷萍表示目前還在初步設(shè)想階段，更加準(zhǔn)確和細(xì)致的規(guī)劃要等待時(shí)日，項(xiàng)目正式推向市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在明年下半年。

　　●觀點(diǎn)碰撞●

　　混合用地不如純住宅“吃香” 能蓋多少房直接決定土地價(jià)值

　　華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰在分析望京這兩塊土地成交差異時(shí)，對(duì)陳艷萍的觀點(diǎn)表示了認(rèn)同，他同時(shí)認(rèn)為，大望京村4-5號(hào)地，畢竟地塊總量大，占用資金比較多，一般開發(fā)商沒有實(shí)力，遠(yuǎn)洋之前拿到大望京村1號(hào)地已經(jīng)付出了40.8億的代價(jià)，包括中信地產(chǎn)此前以52.4億元取得亦莊“地王”，這兩大保利地產(chǎn)的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均已“大出血”，因此在后續(xù)土地的競(jìng)爭(zhēng)力上也有所減弱，因此3月17日未出地王也在情理之中。

　　“大望京1號(hào)地絕大部分可建成住宅進(jìn)行銷售，這是該地塊創(chuàng)出高價(jià)的重要原因，2.75萬(wàn)元/平方米放在眼下市場(chǎng)上確實(shí)很高，可是一兩年之后呢，從近年北京房?jī)r(jià)上升的曲線圖來看，每一塊高價(jià)地的出現(xiàn)最終都被市場(chǎng)證明是一樁成功的買賣，開發(fā)商最終都能從土地增值帶來的房?jī)r(jià)高漲中收獲巨大紅利，賺得盆滿缽滿，無(wú)論如何，只要多蓋房，面包收益一定是遠(yuǎn)貴過面粉的。”某行業(yè)資深人士坦言，混合用地不如住宅“吃香”，恐怕正是影響開發(fā)商“味蕾”的關(guān)鍵因素。綜合用地在開發(fā)商眼中的地位，顯然不如住宅，于是，即便是比遠(yuǎn)洋更為“兇猛”的保利地產(chǎn)，在比鄰遠(yuǎn)洋“望京地王”的地塊上，也只“執(zhí)著”地給出了近18000元/平方米的單價(jià)。

　　中國(guó)土地研究學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)莊澄一表示，住宅的規(guī)劃面積越大，開發(fā)商們爭(zhēng)奪的也就越激烈，土地的價(jià)格也就越高，這樣的地王是“爭(zhēng)”出來的，而對(duì)于混合用地，則是“讓”出來的，兩塊望京土地拍賣的前后對(duì)比恰恰充分說明了這一點(diǎn)。“能蓋多少房，蓋什么樣的房，直接決定著土地價(jià)值”，這一番話，發(fā)人深省。