3月10日,國土部出臺“國19條”,再次將土地調控措施推向高潮。而此前,無論是去年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,還是去年12月23日發布的《關于掛牌督辦處置房地產開發閑置土地的通知》,都透露出同一個信息:土地調控力度空前,地根正在被收緊。

　　業界分析認為,土地政策的這一變化,意味著市場汰弱留強趨勢將進一步加劇,地產企業必須擁有更雄厚的資金實力和開發能力,或者通過尋求強強聯合等多種方式,才能繼續在土地市場叱咤風云。

　　去年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》被認為是收緊地根的第一拳。通知規定,“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%,如果開發商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。”而此前,對于土地出讓首付款的繳納比例,并沒有明確規定,執行中多遵循20%的標準；對于土地出讓價款的繳納期限,同樣沒有具體規定,多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。

　　緊接著,國土資源部繼續亮出動作,去年12月23日,發布《關于掛牌督辦處置房地產開發閑置土地的通知》,指出目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃,下一步將采取三項措施監督土地使用情況,防止產生新的閑置土地,促進已供土地的及時開發利用。未來開發商將為囤地支付更高的代價,閑置一年將被收地價20%的土地閑置費,閑置兩年無償收回。以亞運城項目為例,如果閑置一年,就將被征收255億元地價的20%,也就是51億元作為閑置費。業界專家指出,新政大大加大了開發商的囤地成本,如果嚴格執行,將對囤地和地王現象起到抑制作用。

　　而今年3月10日出臺的“國19條”更是將土地調控推向高潮。此次土地新政,主要涉及三個方面:—是首次明確地產開發商競賣保證金最少2成,1月內付清地價的50%,1年內繳清全額,“囤地”開發商將被凍結；近年來廣州土地出讓的競買保證金一直是地塊底價的10%。而這次提高至20%,將大大提高開發商拿地的門檻。二是用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設,確保不低于住房建設用地供應總量的70%。三是將在全國組織開展對房地產突出問題的專項檢查。

　　此外通知還規定,土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。此前,國土部曾出政策規定土地出讓金首付不低于50%,但并沒有明確地價首付繳交時間。新聞通氣會上,國土資源部土地利用司司長廖永林表示,一些企業拿地后違規囤地、炒地,已供土地不能及時形成有效住房供給。針對企業存在的問題,《通知》還規定,對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的,市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。

　　分析認為,雖然每一條政策都不新鮮,但組合在一起,力度就大大增強。從供應、經費、開發三個環節立體整治土地市場,如果成型,將催促土地市場的整體轉型。其中,對土地競賣各個環節繳交費用的明確,提高了拿地門檻,增加了企業的囤地成本。為了保證利潤率,大型地產企業將減少囤地量,中小型地產企業在拿地時將更加慎重,且在開發時將更加用心。保障性住房和自住性中小套型商品房供地比例的加強,搭配去年對于各城市出讓單宗地塊面積的劃定,使土地市場上將出現更多用于建設普通商品住房的小地塊,—旦成型,將平抑房價。而在全國組織開展對房地產突出問題的專項檢查,則是對前期涉嫌囤地炒地行為的清繳。

　　除開國家層面的調控,各地在土地政策上的管理力度也在加大。

　　就廣州本地而言,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行。新辦法規定,土地閑置費不再按月計收,而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收,并明確規定逾期不繳納土地閑置費的,自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%的滯納金。對于閑置土地增值的,新辦法規定由土地行政主管部門在簽訂國有土地有償使用補充合同時依規定調整土地價款,進一步加大了土地閑置的成本。

　　有專家認為,這一系列政策關于土地出讓首付款和分期繳納期限的規定,實際上抬高了開發商的拿地門檻,將對囤地和炒地現象起到一定的遏制作用,但也可能帶來新的壟斷,即資金雄厚的大開發商和國企將更容易拿地。但開放商方面也認為,一下子要首付五成,有些城市辦手續又很慢,拿到地都是一年之后的事了,土地持有成本增加。

　　但無論何種觀點,指向的同一個趨勢就是:拿地成本增高,加上銀根收緊,玩得起“地王”的,能在一線城市繼續拿地開發的,都是業界資金實力雄厚的企業。

　　華遠地產董事長任志強日前就北京地塊拍賣輸給央企后,在微博上表示,無法承受如今這樣的天價。“缺少資金實力的開發商早就自覺地向大城市的高地價低頭,朝二三線城市轉移了。”南方日報記者吳旦穎

　　　　政策動向

　　　　國土資源部徹查囤地現象

　　日前,國土部部長徐紹史在全國國土資源工作會議及2009年度土地衛星遙感圖片執法檢查工作部署電視電話會議上多次強調:今年國土部將繼續加大力度,對炒地囤地進行專項整治。

　　國土資源部數據顯示,閑置土地2007年之前供應給開發商的地有10萬畝,2007年供的有3萬畝,2008年供的有1.5萬畝；供應給開發商的土地共計有14.5萬畝閑置。另據2008年統計公報顯示,當年完成開發土地面積約為39.0495萬畝。由此可計算出,截至2008年閑置土地面積占2008年全年開發土地面積的37.13%。

　　對此,徐紹史表示,今年將對房地產企業炒地囤地進行專項整治,確保房地產市場的穩定健康發展。根據國務院的部署,國土資源系統要嚴格監管房地產開發用地,閑置用地要按規定處理,對囤地、炒地要進行查處。國土部將在3月至7月開展房地產用地突出問題專項檢查,檢查各地土地違規情況。

　　據介紹,國土資源部今年將加強房地產土地供應調控,一要編制2010～2011年保障性住房的用地供應計劃,確保保障性住房用地。二要調整供地結構,提高中低價位、中小戶型、普通商品房建設用地的比例,嚴格限制低密度、大套型住宅的用地。三要加強土地供應開發管理,完善土地出讓招拍掛制度,嚴格土地出讓合同和劃撥管理。堅決打擊囤地、炒地等違規行為。“不能任由少數企業違約違規在那開發獲利”,徐紹史稱,應該保護廣大房地產企業的積極性,國土資源部對閑置土地的處理,打擊囤地、炒地實際上是營造一個公平競爭的市場環境。

　　“國19條是政府對囤地、炒地打擊最為嚴厲的一次。”有分析指出,囤地已經成為一些房企利潤主要來源渠道,不乏等待超高地價賺取利益的企業。對土地囤積較多的開發商來說,資金鏈將會面臨考驗,甚至不排除部分瘋狂拿地而囤地較多的開發商資金鏈斷裂。“此次政策必定會讓一部分經濟實力不足的中小開發商死掉,未來的房地產市場將是大房企的天下。”吳旦穎