日本一場“泡沫危機”的穿透力影響了20年 中國炒房者也要“盛市思危”

　　全國房價不斷攀升，成為老百姓最關注的話題之一。今年年初國家不斷出臺各種新政策，展開了對房地產市場的又一次調控，系列政策雖然對抑制樓市過度升溫起到了一定的作用，但目前來看結果仍不盡如人意，房價上漲的勢頭還是未能壓制住。一方面是地產商們瘋狂搶地，“天價地王”還在不斷誕生；另一方面是買家依然爭相入市，即使價格不斷上揚也照買不誤。更有一些買家對于超出自身承受力的高價盤也毫不猶豫地出手，還底氣十足地認為：“樓價只會升不會跌！”

　　近一年來，樓價上漲的速度已經遠遠超過了樓盤正常的價值增長速度，甚至到了比較危險的程度。現在很多買家的購房行為，已經是一種非理性的行為。其實，世界上不會有只升不跌的市場，房地產市場當然也不例外。回顧日本在上世紀八十年代所經歷的房地產泡沫破滅的慘痛教訓，再重溫1993年廣州樓價的“大跳水”以及2007年樓價瘋狂之后2008年持續一整年的低迷，都有力地證明了這一點。目前投資置業者看好市場的關鍵理由是“廣州的土地稀缺，所以房子一定是升值的”。但不要忘記，如果按人均面積算，香港、東京這些經濟發達城市的土地資源更加稀缺，但依然遭遇過樓價暴跌的慘痛經歷。

　　目睹今天的東京樓市：

　　徘徊20年樓價才回到最高峰七成

　　東京地產研究機構和政府機構有關負責人都認為，經歷泡沫經濟之后，日本房價一直在低谷徘徊，好不容易在2007年有些欣欣向榮的趨勢，又受到2008年開始的全球金融危機的影響，買賣雙方熱情都再度冷卻，房價水平也沒多少增加，直到今年年初，才略有復蘇的跡象。

　　日本不動產經濟研究所提供的首都圈10年房價數據顯示，從2000年到2006年，東京首都圈一手公寓價格都在低位徘徊，不僅沒漲過，反而不時下挫。直到2007年，房價水平才有所提升，10年來，首都圈一手公寓價格只漲了區區18%，相對于我們國內一些大城市一年漲40%多的速度，實在只能算是“蝸牛爬行”。

　　如果從更早的價格來看，可以明顯發現1989年~1990年泡沫經濟最高峰時，日本房價也達到了前所未有的水平。到泡沫經濟臨崩潰前的1990年，首都圈一手公寓平均每套價格高達6123萬日元，而2009年一手公寓平均每套價格僅為4535萬日元，經過近20年的時間，一手住宅價格也只回到了最高峰時的75%不到。在樓市低谷中徘徊20年還未走出，自然對普通國民心理產生極大影響，買住宅進行投資絕對不是日本人的選擇。

　　日本不動產經濟研究所有關負責人福田秋生分析，上世紀八十年代的泡沫經濟，狠狠打擊了日本人的信心。因為那時大家都相信價格只會漲不會跌，從信心爆棚一下子跌到谷底，其沖擊可想而知。大概用中國諺語來講，就是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。目前，日本政府對房地產市場的持續低迷也表示了相當的擔憂。

　　關鍵詞：一蹶不振

　　上世紀80年代的那場泡沫經濟狠狠打擊了日本人的信心。因為那時大家都相信價格只會漲不會跌，從信心爆棚一下子跌到谷底，其沖擊可想而知。用中國諺語來講，就是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。

　　反思國內樓市的漲價風：

　　不要等到泡沫破裂了才后悔

　　在泡沫經濟破裂后，日本自殺人數大增，地鐵輕軌都不時因為有人跳軌自殺而停運，那種悲慘的場景至今還留在日本人的腦海中。現在國內一線城市的房價和居民收入比已經高于東京這種世界大都市，我們還有什么理由認為國內的房價還能繼續凱歌高奏地再漲幾十年呢？

　　雖然東京房價相當于5萬多元/m2，但不要忘記，日本住房的使用期限是永久的，可以留傳給子孫后代，但中國的只有70年使用權。而且，日本住宅的建造成本極高，僅土建和裝修部分加起來，就相當于至少1.7萬元/m2，這樣算下來，我們還有什么理由認為國內的房子比東京的便宜呢？