樓市新觀察

　　“恐漲”推動樓市成交 深圳近期將再出調控政策

　　其實，從去年年底以來，為了控制房價的過快上漲，從中央到地方都出臺了很多調控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房價仍舊是一天一個變化。對此，專家分析指出，這其中有調控政策滯后效應的因素。更重要的是，對房價的“恐漲”預期，推動更多的購房者入市。我們的記者最近在深圳了解到，為了減少房價進一步瘋漲的預期，深圳市有望在近期再度出臺房地產調控措施。

　　這里是深圳南山區前海片區的一個樓盤，這個樓盤近期又調高了售價，每平方米均價已經超過20000元。樓盤銷售人員表示，現在推出的是高層單位，所以價格有一到兩成的上漲。但根據深圳市相關規定，開發商在拿到商品房預售許可證后，一個樓盤的所有戶型必須全部推出。但開發商的這種營銷策略不但違反規定，而且造成了房價上漲預期。

　　深圳購房者：“ 去年這個時候來看房子 (每平米)要便宜好幾千塊錢 我們在想 到底再過幾個月 再來看 會不會再漲。”、購房者們希望，政府能夠拿出切實有效的措施，遏制房價過快上漲。

　　記者：“針對日益高企的房價，深圳市規劃國土部門已經制定了相關調控措施，上報市政府，并將會在近期擇機出臺。內容主要包括打擊捂盤惜售等不正當市場行為，但開征物業稅并不在政策范圍內。”

　　深圳綜合開發研究院研究員 宋丁：“ 像以前打擊囤房 囤地 監管預售、銷售環節 這些流通環節中 (地方政府)還可以做點事。”

　　李文杰：房價漲速過快 調控政策可能出臺

　　馬洪濤：看完記者對多個地方的樓市調查，我們的感受只有一個，那就是樓價漲的太瘋狂了。不僅房價增長快得驚人，同時，讓我們感到意外的是，現在在北京，居然出現了郊區縣的房賣得比城里的房子還貴的奇怪現象。今天我們請來中國房地產估價師經紀學會理事李文杰，來聽聽他的觀點。李先生，你好，從剛才節目當中我們也看到了，在北京通州等郊區的房子現在賣的比城里房子還貴，我們想知道這是一個個別的現象，還是可能會形成一種趨勢，這種情況是否是正常的？

　　李文杰：首先我們從其他一些區域來看，比如像珠三角，像深圳，廣州周邊的東莞、惠州，我們再看像長三角，包括像上海周邊的蘇州、昆山一些地區，其實從郊區的房和城區的房接近，未來肯定會成為趨勢，主要是受到產業的轉移，還包括城區價格高，但同時由于我們看到最近一段時間在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城發展比較快，它的這個房價上漲過快，這也是未來一種大的趨勢。在前面提到的像北京的通州，包括大興以及我們正在規劃的房山以及昌平這類價格的上漲，和城區邊緣地帶的價格已經接近甚至超過，這也是正常的。當然前面片子提到的個別樓盤上漲過快，像通州的房超過東四環的房，我認為這也是不太正常的情況，可能和目前新城區的規劃炒得過熱有關，還有一點就是投資人對未來價格上漲的預期，還包括有些客戶有跟風購房，都有一些關系，但我認為這是一些個別的情況，不代表整體未來價格一定會超過城區。

　　馬洪濤：這輪暴漲，尤其是郊區房價暴漲，還是存在一定的非理性的成分，同時我們注意到房價高燒不退，已經給消費者帶來很大壓力，對于房價上漲預期，又是推動了有更多的購房者入市，在剛才節目中我們也看到了央行調查顯示，在一季度北京投資性購買的居民占比達到23.1%，這樣下去的話，是否會形成惡性循環，而且在你看來國家有可能會出臺哪些新的房地產調控措施來穩定樓市？

　　李文杰：我看到前面央行的報告，說投資者比重達到23%，我個人來看從市場層面實際這個比重可能比估計的還要高，我們估計可能會達到四成到五成，在一些熱點地區、熱點城市這個比例會更高。它主要是和人們對未來通脹預期，以及包括目前物價上漲和利率形成的倒掛，所謂負利率效應帶來的價格上漲的預期有很大關系。根據目前在一些局部地區、熱點城市的價格上漲過快的現象，我們看過去幾年來其實政府采用的調控措施，第一個是土地調控，第二是金融調控，第三是稅收調控，第四是市場調控，在最近一段時間我們看到在土地層面，實際上國土部門不斷發出在土地招牌掛，包括要求提高保障性住房用地、規模，包括捂地的現象，以及嚴查土地轉作其他用途，實際在土地層面的調控政策信號也非常明顯。另外在金融層面我們看到最近一段時間，銀行二套以及首套優惠利率的上浮等等也傳遞出強烈的信號，實際從金融層面也非常關注樓價上漲過快的現象，包括像在稅收，包括在市場層面，整個市場秩序，防止有些開發商可能借機捂盤惜售，甚至有的炒作，我覺得這些政策都會陸續進一步深化以及出臺。

　　馬洪濤：在目前情況之下，到底應該買房還是觀望，我想又成了很多購房者現在思考的問題，您的建議是什么？

　　李文杰：很多買房人都關注這個問題，我看目前房價已經處于高位，在高位運行，實際樓市還是有很大風險的，我們從過去幾年來看，樓價暴漲暴跌的情況在許多城市都出現過，現在買房不管自住還是投資，也要謹慎。第二點來講，現在由于目前價格高起，對于很多樓盤來講，買房人要懂得挑選，因為有些樓盤可能會出現以次充好、搭順風車，如果買房人不懂得如何挑選樓盤的時候，有可能買的價格不但是高的，而且樓盤本身品質也是有問題的。所以我個人來看，目前價格是高位，對于很多買房人來講，目前買房其實還是要慎重。

　　馬洪濤：越是在這個時候越不能頭腦發熱去追高。非常感謝李文杰先生給我們所做的評論。

　　海南產權酒店：是投資新途徑還是違規謀暴利

　　繼海南的商品房和酒店住宿價格被爆炒之后，一種新的投資理財項目—產權式酒店，在沉寂10年之后，再度在海南火爆起來，投資買一間產權酒店房，不僅可以坐收租金，還能在美麗的海島度假養老，享受貴族般的生活，這些誘人的承諾，吸引了無數全國各地的投資者，紛紛到海南投資產權酒店。來看我們的記者在海南的調查。

　　海南產權酒店

　　海南熱銷產權酒店

　　記者首先來到海南的省會城市海口，在大街上，隨處可以見到產權式酒店隆重推出的巨幅廣告牌，根據一個廣告牌上的地址，記者找到了一家正在熱銷的產權式酒店。

　　海口明光國際銷售部主管 洪煥斌 ：“現在只有這兩種戶型，一種是58平方的標準間，一種是套房，58平方的標間只剩一間，套房剩20多間 005644等于說快賣完了，對啊，我們現在只剩尾盤。”

　　工作人員告訴記者，他們總共推出了1000多套房間，總價從100多萬元到1000多萬元不等，雖然房子的價格都不低，然而在記者看房時，仍然不斷碰到前來看房的投資者。而在另外一家正在銷售的產權酒店，記者見到，前去咨詢、購買產權酒店的人也不少。

　　新標榜產權式酒店置業顧問 謝曉瑤：“ 現在多少錢一平米，現在16000到17000元，你買了之后交給酒店經營管理，每年免費入住15天，然后其余的時間交給酒店經營管理，每年都會有回報，回報根據你的總房款計算的，總房款的8%到10% 。”

　　這里的售樓人員告訴記者，現在是產權酒店銷售的淡季，去年年底這個大堂里都坐滿了購買產權酒店的人，他們都忙不過來。記者在海口調查了解到，海口的十幾家產權酒店大部分都售罄，僅剩下幾家尾盤在銷售。海口的產權酒店如此熱銷，那么，三亞的產權酒店又怎樣呢？

　　三亞海韻度假酒店 銷售人員：“總共多少套產權式酒店房，800多套，還剩多少？20%吧，三亞海韻度假酒店 銷售人員多少錢一平米？均價65000元。”

　　三亞產權酒店70%集中在臨海的三亞灣路上，調查中記者了解到，在近半年的時間，三亞就有近20家產權酒店全部銷售完畢。記者在三亞灣路上看到，還有近10家產權酒店正在建設。

　　三亞財富海灣公館置業顧問 董思婧：“現在是認購，正式簽合同在5月份，2月份開始賣的，我們能去看一下嗎，現在看不到房。”