“規(guī)劃是死的，人是活的，一般拿地是穩(wěn)賺不賠的買賣，不增加利潤(rùn)，誰(shuí)會(huì)改規(guī)劃？”一龍頭開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者直言不諱。在頻繁誕生地王的廣州，退地和修改規(guī)劃已成常態(tài)，改規(guī)劃過(guò)程中，存在著不為購(gòu)房者所知的容積率貓膩。

　　地王改規(guī)劃通過(guò)公示

　　2009年轟動(dòng)一時(shí)的雅居樂(lè)廣州科學(xué)城地王，在公眾不知不覺(jué)的情況下，已將規(guī)劃做了改動(dòng)。

　　今年3月31日，一則關(guān)于“雅居樂(lè)科學(xué)城地王從55米拔高至100米、建筑面積提高80%”的消息似乎是憑空爆出，將雅居樂(lè)推上輿論的焦點(diǎn)。

　　而此次轟動(dòng)的制造者，是曾經(jīng)創(chuàng)造“史上最長(zhǎng)拍地時(shí)間”的地王。2009年10月，歷時(shí)5個(gè)小時(shí)，經(jīng)過(guò)101輪競(jìng)拍之后，雅居樂(lè)擊敗碧桂園、萬(wàn)科、中信保利等一大群地產(chǎn)巨頭，以43.41億元奪標(biāo)科學(xué)城KXC-F8-1-1地塊，樓面地價(jià)達(dá)7074.36元/平方米，溢價(jià)152%，該地塊占地約30萬(wàn)平方米，容積率不超過(guò)2，合約建筑面積約60萬(wàn)平方米，建筑限高55米。

　　然而據(jù)記者了解，早在2月3日，雅居樂(lè)科學(xué)城編號(hào)“KXC-F8-1-1地塊”規(guī)劃設(shè)計(jì)條件就已作出調(diào)整，在廣州蘿崗開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃局網(wǎng)站做批前公示，雅居樂(lè)擬申請(qǐng)將該項(xiàng)目的住宅樓工程建筑高度由55米調(diào)整為100米。

　　從調(diào)整方案公示到消息被曝將近兩個(gè)月，卻似乎無(wú)聲無(wú)息。而當(dāng)3月31日，記者登錄廣州蘿崗開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃局網(wǎng)站，卻發(fā)現(xiàn)該網(wǎng)站無(wú)法打開(kāi)。

　　4月1日下午，記者發(fā)現(xiàn)蘿崗開(kāi)發(fā)區(qū)的網(wǎng)站能打開(kāi)了。雅居樂(lè)集團(tuán)人士告訴記者，科學(xué)城項(xiàng)目公示日期是從2月3日到2月12日，目前還需要補(bǔ)充些資料，申請(qǐng)尚未被批準(zhǔn)。

　　廣州市蘿崗區(qū)規(guī)劃處人士告訴記者，科學(xué)城地塊已經(jīng)公示完了，只做了高度調(diào)整，是從55米調(diào)整到100米，只要土地利益相關(guān)人沒(méi)有提出問(wèn)題，符合規(guī)劃條件，走完審批流程，一般通過(guò)規(guī)劃調(diào)整就沒(méi)問(wèn)題，從公示完算起，最多40個(gè)工作日內(nèi)出審批結(jié)果。

　　拔高可多獲幾億銷售額

　　對(duì)于地王改規(guī)劃“增高”，雅居樂(lè)集團(tuán)人士表示，是順應(yīng)市場(chǎng)需求而調(diào)整產(chǎn)品組合，更有效地利用土地，可能現(xiàn)在很多客戶會(huì)喜歡高層產(chǎn)品，此次只是調(diào)高樓層,但可能會(huì)通過(guò)減少樓數(shù)、加大樓距等方法來(lái)保持容積率不變。

　　然而，一位龍頭開(kāi)發(fā)商人士給記者算了一下，每層高度約2.8米，原來(lái)限高55米，大約是20層，如果拔高至100米，大約是36層，拔高后的每棟樓建筑面積增加了0.8倍，總的建筑面積不變，意味著占地面積就可減少約1/2，多出的土地面積可增加綠地面積，也可建洋房或別墅。

　　“2的容積率，樓層拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端產(chǎn)品，多建20棟獨(dú)立別墅，就可多幾億的銷售額，建筑成本都差不多，項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)鍵是提升土地成本與售價(jià)的空間。”上述龍頭開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

　　據(jù)記者了解，不改容積率，只調(diào)整產(chǎn)品的規(guī)劃被通過(guò)幾乎沒(méi)有困難，但事實(shí)上，最后拔高建成的容積率一般還是會(huì)增加不少。“一般來(lái)說(shuō)容積率小于等于2，最后實(shí)際的容積率可以做到2.4左右。”上述龍頭開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

　　對(duì)于這種說(shuō)法，雅居樂(lè)另一位高層人士也不避諱，為了增加利潤(rùn)，建成物業(yè)容積率大多高于規(guī)劃容積率，“基本上所有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目都是這樣，規(guī)劃和實(shí)際的容積率是有差別的，一般人看不出來(lái)，購(gòu)房者買房也不可能拿尺去量。”

　　“對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。”萬(wàn)科一人士告訴記者。

　　政府為地王開(kāi)辟綠色通道

　　但當(dāng)初科學(xué)城地塊在出讓時(shí)，規(guī)劃局已經(jīng)限制高度，現(xiàn)在調(diào)整高度，對(duì)周邊整體市貌和規(guī)劃的影響引起了大家的關(guān)注。

　　“修改規(guī)劃，一不改容積率，二不影響別人，即使限制高度，也是可以調(diào)的。”雅居樂(lè)集團(tuán)人士表示，其實(shí)這種規(guī)劃調(diào)整很常見(jiàn)，如珠江新城、獵德村，但是外界不了解是政府還是開(kāi)發(fā)商的要求，有時(shí)候是政府要求改規(guī)劃，只要不違背整個(gè)區(qū)域規(guī)劃，單個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃修改沒(méi)什么不可以。

　　“基本上每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)改規(guī)劃，在土地出讓時(shí)，沒(méi)有畫(huà)好圖紙，只是規(guī)定容積率多少，可操作的空間很大，一般要等到報(bào)建的時(shí)候才改。”合富輝煌首席分析師黎文江說(shuō)，原來(lái)規(guī)劃小高層是以節(jié)約為原則，但從小高層到高層，沒(méi)有修改容積率，規(guī)劃局也說(shuō)不出不批的理由。“明知不對(duì)但是無(wú)法反駁。”

　　回頭看2007年的廣州地王都采取了退地方式，如富力退掉了位于廣州白云云祥路地王，金地集團(tuán)退掉了番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊，中萊退掉了蘿崗地王；或者是改變土地用途，萬(wàn)科海珠區(qū)紡織路等四個(gè)地王改成了綠地等等。

　　但因公眾過(guò)于關(guān)注，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難故技重施，對(duì)2009年的地王，如今都不約而同很低調(diào)地采用了調(diào)整規(guī)劃方式，以逃避公眾的視線。開(kāi)發(fā)商拿地王，抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，最后政府幫忙開(kāi)辟綠色通道，通過(guò)修改規(guī)劃提高利潤(rùn)，雙方合謀的利益鏈暴露無(wú)遺。

　　“只是限制高度，沒(méi)有說(shuō)高層和別墅具體要建多少，要建在哪，改起來(lái)很靈活。”上述龍頭開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。地王改規(guī)劃儼然已成為一種風(fēng)氣，買了再改，而且“改起來(lái)很靈活”的潛規(guī)則令人擔(dān)憂。