房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎已經(jīng)是布好的棋局，一步緊似一步，在“新國十條”以組合拳的形式精準(zhǔn)打擊投資和投機(jī)需求之后，住建部近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，再次將調(diào)控放在了更加微觀的視野之內(nèi)。

　　樓市亂象

　　亂象一 “銷控表”的秘密：房子為何越賣越多？

　　“我們的12、13號樓現(xiàn)在又拿出了15套不同戶型的房子，需要的話我可以馬上帶您去現(xiàn)場看房。如果一次性付款，我們可以給您做到全款5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，按照現(xiàn)在的情形，建議您別選擇貸款。”時(shí)隔4個(gè)月之后，記者第二次來到位于石家莊西南的一家樓盤銷售中心，在銷售人員出示給記者的一份“樓盤銷售示意圖”上，記者注意到，可供購房者選擇的房源竟然比4個(gè)月前多了不少。

　　顯然，這張用紅色鉛筆標(biāo)注的滿是“已售出”字樣的表格，即是目前房地產(chǎn)銷售過程中最為常見的“銷控表”。這張小小的表格，往往被售樓人員當(dāng)成制造房源“供不應(yīng)求”假象的最好工具。記者質(zhì)疑為何樓盤賣了4個(gè)月之后反而房源越來越多時(shí)，售樓人員輕描淡寫地解釋說：之前一筆團(tuán)購取消了，騰出的房源被公司拿來對外銷售，“這很正常。”

　　不過，對于這個(gè)售樓過程中屢試不爽且總能見得奇效的小“法寶”，一位從事過樓盤銷售的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“銷控表”展示給購房者的大部分信息是不足信的，他進(jìn)入某樓盤銷售部之后前一個(gè)星期的培訓(xùn)過程中，曾經(jīng)有一塊內(nèi)容專門培訓(xùn)售樓人員如何控制和使用銷售信息。一般情況下，一個(gè)新開樓盤首先拿出銷售的戶型并不全是最優(yōu)戶型，比如臨街、朝向不好或者面積過大的戶型往往是首批對外銷售的。在接受購房者咨詢的過程中，售樓人員可以通過制作和展示“銷控表”告知購房者，目前可供選擇的房源僅有幾套，這一方面可以制造樓盤銷售火暴的假象，另一方面可使真正有購房意愿的消費(fèi)者被迫就范。“當(dāng)然，如果整個(gè)銷售過程不樂觀時(shí)，這還需要售樓人員摸準(zhǔn)購房者的心理，如果有些購房者確實(shí)因戶型不合適等原因動搖了買房決心，售樓人員在必要的情況下可以通過一些借口給購房者換房，比如說臨時(shí)有退房等。”

　　亂象二 “VIP”背后：讓購房者搶著主動送錢

　　自去年樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺之后，石家莊房地產(chǎn)市場反應(yīng)并不強(qiáng)烈，一直以二線城市自居成為樓市刻意避開一般政策調(diào)控最好的理由。從市場實(shí)際走勢來看，2009年石家莊樓市曾經(jīng)走出了一個(gè)“小陽春”，而2010年，尤其是全國兩會之后，由于此前的樓價(jià)仍保持小幅調(diào)高，且萬科、中冶等國內(nèi)大型地產(chǎn)商陸續(xù)進(jìn)入，給房價(jià)再次上漲找到了合理的時(shí)機(jī)，三月份石家莊樓市量價(jià)齊升再次向“小陽春”行情挺進(jìn)。

　　記者了解到，近來石家莊一些樓盤再現(xiàn)短期內(nèi)售罄新房源的壯觀景象，據(jù)稱某新盤開盤之后僅半天即賣出100多張VIP卡。

　　對于所謂的VIP卡，前述房產(chǎn)銷售業(yè)內(nèi)人士描述的更加坦白，“成本兩塊錢，可以讓購房者先交上萬元的定金，而且積極主動給開發(fā)商送錢。”在新房銷售比較火暴的階段，這同樣是樓盤銷售的一個(gè)手段而已，所有優(yōu)惠都被計(jì)做成本且在開發(fā)商的細(xì)致掌控之下。

　　而內(nèi)部認(rèn)購、排號預(yù)定、VIP等方式對于開發(fā)商來說最為直接的好處是，開發(fā)商大量收取預(yù)售款，從而保證在一系列樓市調(diào)控政策中即便面臨資金鏈?zhǔn)站o仍然可以“不差錢”。