根治房市還應(yīng)加大保有環(huán)節(jié)管理力度

　　早日征收物業(yè)稅,利用遞進(jìn)稅率的稅收杠桿增大持有成本

　　近日,國(guó)家出臺(tái)一系列新政調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),從政府監(jiān)管、土地交易、交易稅費(fèi)、金融政策、房源供應(yīng)等多方面形成一系列政策組合,重拳出擊樓市,有人稱這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　扭轉(zhuǎn)重供應(yīng)環(huán)節(jié)調(diào)整、輕保有環(huán)節(jié)管理的現(xiàn)狀,早日征收物業(yè)稅

　　房地產(chǎn)是與民生關(guān)系密切的行業(yè),它的作用應(yīng)該表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是保證市場(chǎng)穩(wěn)定繁榮,另一是促進(jìn)社會(huì)和諧。前者遵循市場(chǎng)規(guī)律,追求效率；后者依靠政府力量,體現(xiàn)公平。

　　市場(chǎng)穩(wěn)定是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),供求關(guān)系決定價(jià)格升降,我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理措施一直注重供應(yīng)的調(diào)整,如供地計(jì)劃和資金信貸,無(wú)論是利率還是稅收,更多地體現(xiàn)在建設(shè)和交易環(huán)節(jié),對(duì)房地產(chǎn)商品在保有環(huán)節(jié)缺乏管理力度。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫更多地來(lái)自于投機(jī)需求過(guò)大,商品房保有成本過(guò)低,無(wú)法有效遏制炒房投機(jī)行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料,我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房平均自有率已經(jīng)達(dá)到80%,超過(guò)許多發(fā)達(dá)國(guó)家。但住房資源分配不均衡,貧富懸殊,空置率較高,越是高檔的商品房,由于其升值炒作空間大,其空置問(wèn)題越嚴(yán)重,加上我國(guó)建筑的平均壽命短,大拆大建問(wèn)題嚴(yán)重,社會(huì)資源浪費(fèi)驚人,這些都與可持續(xù)發(fā)展理念背道而馳。因此,要從根本上治理房地產(chǎn)市場(chǎng),除了保持目前的措施以外,還應(yīng)該從保有階段的稅收方面考慮,早日征收物業(yè)稅,針對(duì)擁有多套商品房,占用過(guò)多資源的人,利用遞進(jìn)稅率的稅收杠桿,增大其持有成本,使閑置商品房要么進(jìn)入二手市場(chǎng),要么進(jìn)入租賃市場(chǎng),為社會(huì)提供服務(wù)功能,產(chǎn)生實(shí)際效用,從根本上減少投機(jī)需求。只有供求關(guān)系平衡了,價(jià)格也就可以回歸,反映真實(shí)價(jià)值,市場(chǎng)發(fā)展才能平穩(wěn)。物業(yè)稅的征收也能在一定程度上改變地方政府與商品房?jī)r(jià)格之間的畸形關(guān)聯(lián)和政府土地財(cái)政的依賴模式,促使地方政府退出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)利益角逐,使其真正站在市場(chǎng)裁判員的地位,提高其公信力。

　　扭轉(zhuǎn)在住房保障方面重建輕管的現(xiàn)狀,不斷增加政府保障房的總體儲(chǔ)量

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要靠?jī)蓚�(gè)支撐,其一是市場(chǎng),另一個(gè)支撐就是社會(huì)保障。按照現(xiàn)行的國(guó)家政策,針對(duì)城鎮(zhèn)居民的保障房類型有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房三種。從實(shí)施的效果來(lái)看,廉租房效果比較理想,可惜數(shù)量太少,保障家庭不多,效應(yīng)有限；而經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房則問(wèn)題多多,國(guó)家優(yōu)惠政策在這兩種類型上沒有能夠完全真正落實(shí)到有需要的中低收入民眾身上。關(guān)鍵的問(wèn)題在于重建輕管,其銷售模式讓保障房不斷流入商品房市場(chǎng),沒有穩(wěn)定足夠的保障房存量,政府就沒有足夠的資源去為今后不斷出現(xiàn)的新相對(duì)中低收入家庭提供住房保障。因此,應(yīng)該將保障房資源與商品房市場(chǎng)完全隔離,不斷增加政府保障房的總體儲(chǔ)量,宜租不宜售,動(dòng)態(tài)管理,增加透明度,提高效率,將保障性住房的管理績(jī)效納入地方政府官員的考核指標(biāo)體系,扭轉(zhuǎn)在住房保障方面管理不力的現(xiàn)狀。當(dāng)保障房的有效總量達(dá)到社會(huì)住房總存量的一定比例,如二成或三成時(shí),才有住房保障的物質(zhì)基礎(chǔ),加上政府不斷完善的管理機(jī)制,中低收入家庭的住房保障問(wèn)題才可能得到真正解決。

　　這次國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)治理政策的力度很大,社會(huì)和政府都期望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到健康的軌道上來(lái)。但也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多方利益參與、多方博弈的復(fù)雜體系,新政的積極效應(yīng)雖然逐步顯現(xiàn),但如果只是沿用老戰(zhàn)術(shù)老套路,可能治理于一時(shí),產(chǎn)生短期效應(yīng),但長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展則恐難以保證。因此,還需要智慧,應(yīng)遵循科學(xué)發(fā)展觀的原則,調(diào)整制定更有效的發(fā)展戰(zhàn)略和政策措施。地方政府應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際情況將中央政策進(jìn)行細(xì)化,落到實(shí)處,增強(qiáng)其可操作性,排除利益集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)政策實(shí)施的干擾,切實(shí)擔(dān)負(fù)責(zé)任,提高民眾的信任,確保房地產(chǎn)調(diào)控政策的科學(xué)性和有效性,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展作出不懈努力。(華南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授 王幼松)