(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)

　　中國正迎來“前所未有”的房地產嚴厲調控措施。但是，此番嚴厲的調控能否起到預期之效，仍尚待觀察。一個糾結此處的問題是，如果中國的房地產業仍然被視為一項拉動經濟發展的行業政策，而不是向土地的政府壟斷、地方的財政扭曲和中國的住房保障政策等一系列根本問題上下手，則這輪調控之刀所刺中的，可能不是盤根錯節的諸種病根，而僅是房地產投資這只坐大的老虎

　　刀落中服地塊

　　圍繞中服地塊的明爭暗斗，不過是中國房地產發展到某個特定階段的一個表象而已

　　在社會各界對“地王”的討伐聲中，北京市政府決定“暫停熱點地區高價土地交易”。3月19日，被稱為“北京CBD(中央商務區)核心區最后一塊寶地”的中服地塊，第一個暫停交易，彼時，距其競價結束僅剩6天時間。

　　雖然只是臨時的應急措施，但土地全面參與房地產調控，卻由此邁出了關鍵一步。3月19日之后，抑制樓市投機需求和增加供給的調控措施密集出臺，其力度和精確度均前所未有。

　　中服地塊暫停交易之前，到底發生了什么？

　　搶奪中服

　　在2010年中國各地上演的搶地大戰中，中服地塊備受關注。“實際上是所有的人都在關注這塊地，整個中國房地產企業都在關注這塊地，并不只是一家企業的問題。”北京一家房地產企業負責拿地的一位人士告訴《中國新聞周刊》。

　　中服地塊，位于北京東三環與建國路交叉口的東北角，地處北京CBD核心區，與新央視大樓、國貿中心隔街對望，位置絕佳，并因毗鄰中服大廈而得名。

　　這塊被稱為“北京CBD最有價值”的地塊，早在2005年進行招商活動時就引起眾多開發商關注。2008年第三季度和2009年6月，兩度被列入北京市土地供應計劃。卻直到2010年才首次明確出讓時間。2010年1月29日，北京市土地整理儲備中心網站發布消息，被命名為NE19-1a的該地塊掛牌出讓。

　　被吊足了胃口的開發商們很快發現，此地掛牌條件極高。“本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體”，其中“金融機構應為由國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業，且注冊資本不少于50億元，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元”。

　　2009年中國房地產企業50強中，大約有6家左右注冊資本金“不低于30億元”，它們分別是：萬科地產、保利地產、遠洋地產、中信地產、北辰實業以及新湖中寶；另外，中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業的注冊資本金也超過30億元。

　　另有媒體統計發現，符合注冊資本金不低于50億元的金融機構基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽，平安信托，以及安邦財產保險股份有限公司。

　　“真黑。”一位不愿具名的開發商向《中國新聞周刊》記者回憶當天看到掛牌條件時的第一反應，“此前預料到肯定會采取一些限制措施，但是沒有料到門檻有這么高。”而SOHO中國的潘石屹和張欣夫婦，更認為設定的條件是為一家公司“量身定做”，他們當天在微博上多次表達不滿：“形式是土地公開拍賣，但入圍要求提得高，只有一家合格，干脆改名叫‘私下交易’吧。”

　　“內定”之說的另一佐證是掛牌競價時間，“掛牌競價起始時間為2010年2月22日9：00起，掛牌競價截止時間為2010年3月8日15：00止。”業內人士認為，“只有短短20天時間，其間還有10天是春節假期，根本無法拿到政府的任何批文。”

　　潘石屹和張欣夫婦所稱“只有一家合格”，實指中服地塊的一級開發商遠洋地產。一般情況下，開發商做完一級開發，再拿二級開發，比較容易得到政府和同行的認可。

　　市場多方傳聞，遠洋地產自去年年底就開始不斷回收資金，重組資產，為中服地塊的決戰儲備糧草。2009年，遠洋地產首次跨入百億俱樂部，完成了140億元的銷售額，連續5年成為北京市場占有率第一的房企。這一年，遠洋地產先后獲得300億元銀行授信和外國銀行財團7億美元貸款，同時還成功發行26億元公司債。在各大房企爭奪“地王”的2009年，遠洋地產雖然多次現身北京土地拍賣會，但也只動用了55.8億元增加了40.9萬平方米的土地儲備。

　　而中國人壽年初入主遠洋地產，成為其第一大股東，更被外界認為將在“金融機構與房地產開發企業組成的聯合體”的準入門檻中占得先機。

　　不過遠洋地產總裁李明接受媒體采訪時表示，中服地塊與上述交易本身并不存在直接關聯度，公司的資金實力和現金流足以應付。“別說一個中服地塊，兩個中服地塊，遠洋地產也可以應付。”

　　對于“內定”傳言，北京市國土局的反應迅速而激烈。北京市國土局局長魏成林就親自公開解釋，為了符合CBD的功能規劃，不能都搞成商品房一賣了之，到最后什么功能都沒有。“雖然有聯合金融機構這個條件，但最終誰能拿到這塊地還是要看現場競價的結果。”魏成林強調，中服地塊是公開出讓，“內定”是不可能的事情。

　　CBD管委會規劃處處長李國紅也表示，中服地塊位于CBD核心區，該地塊的招商活動是希望能夠吸引金融企業入駐。“正是由于CBD剩余土地較少，因此對土地開發的要求更高，對產業承載能力的要求更強。”

　　為此，2月9日上午，北京市土地部門、規劃部門以及CBD商務區開發公司專門組織開發商對即將上市交易的中服地塊進行現場踏勘并答疑。中服地塊的熱度，可見一斑。