透支未來的樓盤

　　“就開發(fā)商目前的資金流來看，不可能對政策反應(yīng)這么快，扛也要扛一段時間。”在業(yè)內(nèi)人士看來，今年通州的一大特點就是，總是處于被炒作的風口浪尖。而房價從去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，其中，開發(fā)商非理性炒作起了很大作用，目前調(diào)控政策來臨，盡管部分開發(fā)商死扛依舊，但降價顯然是遲早的事。

　　“在通州當?shù)亻_發(fā)商的口中，通州新城規(guī)劃就如同上海浦東一樣，房價有著無限上漲的可能。”作為非通州區(qū)域的開發(fā)商，北京懋源置業(yè)有限公司置業(yè)總監(jiān)李翔認為，通州開發(fā)商其實就是在炒概念，將未來五年甚至十年的概念提前炒作出來，給購房者一個看似美好的未來。

　　在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，通州在今年以來被炒作的問題尤其嚴重。“通州本身作為距離北京最近的一個郊區(qū)在地理位置上就具有先天優(yōu)勢，因此也是樓市開發(fā)最早的近郊區(qū)，加之去年以來出臺的CBD東擴規(guī)劃、通州新城規(guī)劃帶來的極大利好，因此通州房地產(chǎn)備受投資人關(guān)注。”但郭毅認為，盡管如此，通州的郊區(qū)屬性制約了區(qū)域發(fā)展，商業(yè)的引進效率緩慢，區(qū)域內(nèi)各項生活、商業(yè)配套實際上遠未達到成熟完善的程度，因此通州樓市如同建立在沙灘上的城堡，看似繁榮，實際上根基并不穩(wěn)固，但這種表面上的繁榮仍然吸引了大量資金的追捧，市場上充裕的流動性都在尋覓最佳投資渠道，樓市投資客希望能夠分享通州規(guī)劃利好帶來的盛宴，通州也因此成為了炒作最熱的對象。

　　然而，正是這種瘋狂的炒作，將通州樓盤推向了一個尷尬的境地，面對史無前例嚴格的國家調(diào)控政策，提前透支了未來的通州樓盤，究竟“漲還是跌”、“推還是不推”，幾乎全北京都在看。

　　二手房價格出現(xiàn)松動

　　對于通州區(qū)域內(nèi)在新政出臺后已經(jīng)表現(xiàn)出的僵持，小業(yè)主們顯然有些著急。

　　記者近日在通州北京新天地、華龍美樹等項目周邊采訪時看到，盡管這里中介門店依舊車水馬龍，但幾乎都是前來掛牌的小業(yè)主，買房者寥寥無幾。位于華龍美樹附近的金色時代房地產(chǎn)經(jīng)紀公司門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，其門店在3月時幾乎每天都會成交10單以上，“這個禮拜已經(jīng)過去4天了，我們還沒開張呢”。

　　“從我們4月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)看，相比3月份，雖然整體的掛牌價和成交價仍有一定漲幅，但已有相當一部分二手樓盤的掛牌價格出現(xiàn)了松動，但并不大，而且成交量十分慘淡。”齊凡告訴記者，根據(jù)他們對通州分店的統(tǒng)計來看，價格出現(xiàn)松動的多為遠離軌道交通的項目，而八通線沿線區(qū)域的樓盤價格相對堅挺。

　　“根據(jù)我們門店反饋的情況，在新政出臺后通州超過一半的二手房項目掛牌價出現(xiàn)了滯漲和微量下滑，許多業(yè)主都表示愿意讓價賣房。大戶型房源相比新政前已普降千元。一直堅挺的小戶型項目，也出現(xiàn)了1萬-2萬元的讓價情況。”齊凡表示，目前購房者對八通線沿線的房價心理預(yù)期已經(jīng)回落到17000-18000元/平方米。從目前業(yè)主掛牌價和購房者心理價兩者的價差看，仍有2000元左右的差距。

　　通州樓市的未來走向

　　來自北京市住建委的消息，北京版“新國十條”即將于近日出臺，其中除對國家版“新國十條”的落地外，在“某些方面”還將更加嚴格。面對一再收緊的調(diào)控政策，通州房地產(chǎn)市場的未來將向何處？

　　“估計北京大面積調(diào)控應(yīng)該在四季度，開發(fā)商們還會做‘垂死掙扎’，但通州一定是先于大勢發(fā)生調(diào)整的。”針對此輪調(diào)整，郭毅認為雖然二手房價格已經(jīng)松動，但短時間內(nèi)通州開發(fā)商肯定是挺著不降價，但就長期而言，房價過于虛高的通州面臨調(diào)控已是板上釘釘。他預(yù)計今后一段時間，通州開發(fā)商可能會采用越來越多的促銷方式“變相降價”。

　　齊凡預(yù)計，未來一段時間通州二手房價仍會小幅向下，預(yù)計整體降幅會達到5%-10%。同時隨著房價的回調(diào)，會有部分購房者出手購房。“我們在與客戶的交流中也了解到，雖然目前通州市場被普遍看跌，但還是有相當部分購房者十分看好通州的未來前景。但預(yù)計也會有相當部分購房者繼續(xù)調(diào)低心理預(yù)期價格。”

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認為，目前通州在售樓盤普遍拿地成本都不高，而樓盤售價已經(jīng)到了成本價的幾倍之上。“像漲價最猛的K2海棠灣是2003年、2004年左右拿的地，現(xiàn)在賣到25000元/平方米，將來可調(diào)整彈性很大。”該人士認為。(記者 齊琳 王營)