透支未來的樓盤

　　“就開發(fā)商目前的資金流來看，不可能對(duì)政策反應(yīng)這么快，扛也要扛一段時(shí)間。”在業(yè)內(nèi)人士看來，今年通州的一大特點(diǎn)就是，總是處于被炒作的風(fēng)口浪尖。而房?jī)r(jià)從去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，其中，開發(fā)商非理性炒作起了很大作用，目前調(diào)控政策來臨，盡管部分開發(fā)商死扛依舊，但降價(jià)顯然是遲早的事。

　　“在通州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的口中，通州新城規(guī)劃就如同上海浦東一樣，房?jī)r(jià)有著無限上漲的可能。”作為非通州區(qū)域的開發(fā)商，北京懋源置業(yè)有限公司置業(yè)總監(jiān)李翔認(rèn)為，通州開發(fā)商其實(shí)就是在炒概念，將未來五年甚至十年的概念提前炒作出來，給購(gòu)房者一個(gè)看似美好的未來。

　　在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，通州在今年以來被炒作的問題尤其嚴(yán)重。“通州本身作為距離北京最近的一個(gè)郊區(qū)在地理位置上就具有先天優(yōu)勢(shì)，因此也是樓市開發(fā)最早的近郊區(qū)，加之去年以來出臺(tái)的CBD東擴(kuò)規(guī)劃、通州新城規(guī)劃帶來的極大利好，因此通州房地產(chǎn)備受投資人關(guān)注。”但郭毅認(rèn)為，盡管如此，通州的郊區(qū)屬性制約了區(qū)域發(fā)展，商業(yè)的引進(jìn)效率緩慢，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)配套實(shí)際上遠(yuǎn)未達(dá)到成熟完善的程度，因此通州樓市如同建立在沙灘上的城堡，看似繁榮，實(shí)際上根基并不穩(wěn)固，但這種表面上的繁榮仍然吸引了大量資金的追捧，市場(chǎng)上充裕的流動(dòng)性都在尋覓最佳投資渠道，樓市投資客希望能夠分享通州規(guī)劃利好帶來的盛宴，通州也因此成為了炒作最熱的對(duì)象。

　　然而，正是這種瘋狂的炒作，將通州樓盤推向了一個(gè)尷尬的境地，面對(duì)史無前例嚴(yán)格的國(guó)家調(diào)控政策，提前透支了未來的通州樓盤，究竟“漲還是跌”、“推還是不推”，幾乎全北京都在看。

　　二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)

　　對(duì)于通州區(qū)域內(nèi)在新政出臺(tái)后已經(jīng)表現(xiàn)出的僵持，小業(yè)主們顯然有些著急。

　　記者近日在通州北京新天地、華龍美樹等項(xiàng)目周邊采訪時(shí)看到，盡管這里中介門店依舊車水馬龍，但幾乎都是前來掛牌的小業(yè)主，買房者寥寥無幾。位于華龍美樹附近的金色時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，其門店在3月時(shí)幾乎每天都會(huì)成交10單以上，“這個(gè)禮拜已經(jīng)過去4天了，我們還沒開張呢”。

　　“從我們4月份的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，相比3月份，雖然整體的掛牌價(jià)和成交價(jià)仍有一定漲幅，但已有相當(dāng)一部分二手樓盤的掛牌價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，但并不大，而且成交量十分慘淡。”齊凡告訴記者，根據(jù)他們對(duì)通州分店的統(tǒng)計(jì)來看，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的多為遠(yuǎn)離軌道交通的項(xiàng)目，而八通線沿線區(qū)域的樓盤價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

　　“根據(jù)我們門店反饋的情況，在新政出臺(tái)后通州超過一半的二手房項(xiàng)目掛牌價(jià)出現(xiàn)了滯漲和微量下滑，許多業(yè)主都表示愿意讓價(jià)賣房。大戶型房源相比新政前已普降千元。一直堅(jiān)挺的小戶型項(xiàng)目，也出現(xiàn)了1萬-2萬元的讓價(jià)情況。”齊凡表示，目前購(gòu)房者對(duì)八通線沿線的房?jī)r(jià)心理預(yù)期已經(jīng)回落到17000-18000元/平方米。從目前業(yè)主掛牌價(jià)和購(gòu)房者心理價(jià)兩者的價(jià)差看，仍有2000元左右的差距。

　　通州樓市的未來走向

　　來自北京市住建委的消息，北京版“新國(guó)十條”即將于近日出臺(tái)，其中除對(duì)國(guó)家版“新國(guó)十條”的落地外，在“某些方面”還將更加嚴(yán)格。面對(duì)一再收緊的調(diào)控政策，通州房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來將向何處？

　　“估計(jì)北京大面積調(diào)控應(yīng)該在四季度，開發(fā)商們還會(huì)做‘垂死掙扎’，但通州一定是先于大勢(shì)發(fā)生調(diào)整的。”針對(duì)此輪調(diào)整，郭毅認(rèn)為雖然二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，但短時(shí)間內(nèi)通州開發(fā)商肯定是挺著不降價(jià)，但就長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)過于虛高的通州面臨調(diào)控已是板上釘釘。他預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，通州開發(fā)商可能會(huì)采用越來越多的促銷方式“變相降價(jià)”。

　　齊凡預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間通州二手房?jī)r(jià)仍會(huì)小幅向下，預(yù)計(jì)整體降幅會(huì)達(dá)到5%-10%。同時(shí)隨著房?jī)r(jià)的回調(diào)，會(huì)有部分購(gòu)房者出手購(gòu)房。“我們?cè)谂c客戶的交流中也了解到，雖然目前通州市場(chǎng)被普遍看跌，但還是有相當(dāng)部分購(gòu)房者十分看好通州的未來前景。但預(yù)計(jì)也會(huì)有相當(dāng)部分購(gòu)房者繼續(xù)調(diào)低心理預(yù)期價(jià)格。”

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前通州在售樓盤普遍拿地成本都不高，而樓盤售價(jià)已經(jīng)到了成本價(jià)的幾倍之上。“像漲價(jià)最猛的K2海棠灣是2003年、2004年左右拿的地，現(xiàn)在賣到25000元/平方米，將來可調(diào)整彈性很大。”該人士認(rèn)為。(記者 齊琳 王營(yíng))