就在廣州收回三地王的時(shí)候，天津出現(xiàn)新地王。28日，富力地產(chǎn)以70.5億元拿下津南區(qū)咸水沽地塊。在不得不承認(rèn)開發(fā)商“有錢”的同時(shí)，也不禁要問：為什么在新政調(diào)控下，開發(fā)商依舊積極在本市拿地，并且出現(xiàn)了新地王？新地王的誕生對(duì)天津樓市而言，透露出了什么樣的新信號(hào)？

　　信號(hào)1

　　天津不是調(diào)控重點(diǎn)？

　　調(diào)控重點(diǎn)是一線城市，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)“二線”

　　新“國十條”出臺(tái)至今，包括北京、上海等在內(nèi)的一線城市以及其他大部分城市，都還未出臺(tái)實(shí)施新“國十條”的細(xì)則。天津到底是否屬于“價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，也成為一個(gè)問號(hào)。

　　在中國指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰看來，國務(wù)院的調(diào)控重點(diǎn)目前看起來主要是針對(duì)一線城市，這也是富力地產(chǎn)選擇天津的原因之一。“和一線城市比起來，天津并非受沖擊最大的地區(qū)。從發(fā)展前景看，天津的經(jīng)濟(jì)向好，而房地產(chǎn)則是最主要的受益產(chǎn)業(yè)。在自身?xiàng)l件方面，天津盡管并非一線城市，但是在二線城市中，和北京、上海等城市的差距相對(duì)較小。”

　　“新地王的出現(xiàn)，也說明現(xiàn)在開發(fā)商逐步將開發(fā)重點(diǎn)從一線高價(jià)城市轉(zhuǎn)移，而天津本身就是二線城市，津南區(qū)也屬于本市二級(jí)居住區(qū)，無論是土地價(jià)格還是房價(jià)，相比市內(nèi)六區(qū)都會(huì)低一些，對(duì)開發(fā)商來說是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的不錯(cuò)選擇。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商向記者表示。

　　記者了解到，青島市于日前出臺(tái)了樓市14條意見，被稱為“比國10條更嚴(yán)厲猛砸高房價(jià)”，包括：暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；落實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用；建立考核問責(zé)機(jī)制等等。“如果和青島對(duì)比，天津也應(yīng)該列入‘房價(jià)上漲過快’地區(qū)。”天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究委員會(huì)主任委員、天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書長劉玉錄表示。

　　信號(hào)2

　　天津土地開發(fā)空間大

　　城市擴(kuò)張配套不斷完善，邊遠(yuǎn)地塊受熱捧

　　“和北京、上海等城市相比，天津可供開發(fā)的土地面積相對(duì)較大。”蔣云峰表示。他指出，盡管在2007年以后天津市集中消化了一批閑置土地，相對(duì)從前土地略顯供不應(yīng)求，但由于天津城市本身也在不斷加速擴(kuò)張，因此未來土地供給的空間相對(duì)較大。

　　據(jù)了解，今年本市保障性住房供應(yīng)量將達(dá)1740公頃。同時(shí)，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份天津共推出37宗住宅用地，居被監(jiān)測的全國70個(gè)城市之首，而北京推出住宅用地為3宗，上海、廣州、深圳均為0宗。

　　“天津除了市中心還有好的土地之外，由于配套的不斷完善，加上城市的擴(kuò)張，原先相對(duì)邊遠(yuǎn)的地區(qū)現(xiàn)在也逐步開發(fā)，邊遠(yuǎn)地區(qū)的地塊也受到熱捧。天津原來市中心范圍不是很大，因此在近幾年的發(fā)展過程中，往外緣擴(kuò)張的時(shí)候空間較大。”蔣云峰表示。

　　信號(hào)3

　　調(diào)控政策具有臨時(shí)性？

　　抑制房價(jià)過快上漲，并沒有說要房價(jià)下降

　　新的樓市調(diào)控正在進(jìn)行，就在業(yè)內(nèi)紛紛針對(duì)房價(jià)降幅、降價(jià)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行各種預(yù)測的時(shí)候，誕生了新地王。“對(duì)此輪調(diào)控的效果，包括開發(fā)商在內(nèi)的一些人士存有質(zhì)疑，這可能是他們看好未來前景，對(duì)當(dāng)前調(diào)控局面有恃無恐的原因。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。該人士稱，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，在一輪調(diào)控結(jié)束后，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度地下降，而當(dāng)調(diào)控結(jié)束，也會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的增長。

　　正積極進(jìn)入二線城市的任志強(qiáng)也表示：新“國十條”是短命的、臨時(shí)性的調(diào)控措施。“國家說的是抑制房價(jià)過快上漲，并沒有說要房價(jià)下降。”SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為，按揭貸款首付比例、利率提高只是“創(chuàng)可貼”，“要想真正‘治病’，應(yīng)該是平衡供求關(guān)系。供應(yīng)量少，需求量大，房價(jià)就上漲。現(xiàn)在不供應(yīng)土地或土地供應(yīng)不足，在此種情況下，房價(jià)在兩年后或?qū)ⅰ�暴漲’。”

　　針對(duì)政策只會(huì)起到臨時(shí)效果，難阻未來房價(jià)上漲大趨勢的言論，劉玉錄對(duì)記者說，目前國家有一些調(diào)控政策起到的作用是臨時(shí)性的，例如，針對(duì)按揭貸款的首付、利率提高措施，尤其是第三套房貸的規(guī)定以及對(duì)外地人購房的控制措施等，并不能從根本上解決房價(jià)過高的問題。

　　專家說法

　　本市出現(xiàn)新地王也許不是壞事兒

　　富力此舉引發(fā)廣泛關(guān)注，在各種聲音中，批評(píng)、質(zhì)疑聲居多。一些市民頗感疑惑：國家還調(diào)控著房價(jià)呢，怎么又出地王了？這不是在和政策相悖嗎？難道以后天津房價(jià)還要漲？

　　面對(duì)疑問，劉玉錄表示，在這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)地王并不違背國家的調(diào)控精神，反而，可以說是在一定程度上是對(duì)調(diào)控措施的落實(shí)。“新‘國十條’中第五條提出，要增加居住用地有效供應(yīng)。如此大面積的住宅用地，在未來將為本市住宅市場提供一大批可銷售房源。”

　　住宅用地占八成有利于增加供應(yīng)

　　記者留意到，在總面積為128.92萬平方米的該地塊中，規(guī)劃用途為住宅的面積為105.34萬平方米，占到81.7%。同時(shí)，在土地出讓說明中要求，居住用地套型建筑面積90平方米以下住房所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)住宅面積的70%；不得建設(shè)低密度、大套型住宅項(xiàng)目；禁止建設(shè)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　本次富力地產(chǎn)所得地塊樓面地價(jià)為2340元/平方米左右，劉玉錄稱，按照土地成本占建設(shè)總成本大約三分之一測算，如果按照當(dāng)前比較普遍的開發(fā)商獲得20%的利潤率計(jì)算，那么住宅售價(jià)大約為8400元/平方米左右。“現(xiàn)在津南區(qū)的新房價(jià)格差不多也要7000—8000元/平方米，再加上要求70%是90平方米以下，這就決定了其銷售價(jià)格不會(huì)很高。”

　　中國指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰說：“房價(jià)高企的原因之一是供需之間的矛盾。富力拿下大面積地塊，有利于增加本市商品房供給，這有利于抑制房價(jià)過快上漲。”