房貸收緊 北京退房潮隱現(xiàn)

　　新政規(guī)定二套房提高首付、三套房停貸；業(yè)界稱，5月將出現(xiàn)因湊不齊首付或無法貸款而引發(fā)的退房高峰

　　“我3月份簽了購(gòu)房合同，但貸款一直沒下來。前幾天，開發(fā)商要求我們按新政策執(zhí)行，補(bǔ)交10%的首付款。我該怎么處理？”近段時(shí)間，不少小區(qū)的業(yè)主論壇上都出現(xiàn)了這類求助帖。

　　4月30日，北京出臺(tái)落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控樓市的地方版政策之后，很多簽了合同但尚未獲得貸款的購(gòu)房者都遇到同樣的問題———要么補(bǔ)交首付款，甚至是必須交全款，要么退房或違約。記者采訪了解到，這類購(gòu)房者在目前的市場(chǎng)上已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士指出，5月份或?qū)⒊霈F(xiàn)因湊不齊首付或無法貸款而引發(fā)的退房高峰。

　　新政擊中貸款“命門”

　　要么補(bǔ)交首付款甚至全款，要么退房或違約　

　　“現(xiàn)在銀行基本上都是嚴(yán)格按政策收緊了房貸，特別是四大國(guó)有銀行”，5月5日，中易安擔(dān)保公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華告訴記者。短短半個(gè)月時(shí)間，第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸，在北京各家商業(yè)銀行已難覓蹤跡。5月5日，公積金管理部門又下達(dá)緊急通知，第二套房貸款成數(shù)為五成，取消第三套貸款。

　　新政風(fēng)暴下，很多購(gòu)房者犯了難。“我想貸六成，但是已經(jīng)是第三套房，前幾天我咨詢了銀行，他們立刻告訴我，我的這種情況估計(jì)貸款辦下不來,他們建議我要么提高首付,要么先提交資料碰碰運(yùn)氣”，在通州一樓盤買了房正等待貸款審批的梅女士頗為無奈。

　　在多個(gè)小區(qū)的業(yè)主論壇上，新政后的貸款問題成為關(guān)注焦點(diǎn)。有業(yè)主表示，自己去年簽署了購(gòu)房合同，但因?yàn)殚_發(fā)商施工進(jìn)度慢，直到現(xiàn)在還沒有封頂，致使自己被房地產(chǎn)調(diào)控新政殃及，“應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償”；也有業(yè)主表示，雖然按照新的政策自己確實(shí)應(yīng)該補(bǔ)齊首付，但也應(yīng)該在銀行放款前后補(bǔ)交，而不是現(xiàn)在；還有業(yè)主認(rèn)為，新政出臺(tái)屬于“不可抗力”，應(yīng)該無條件解除合同，開發(fā)商退還首付或定金。

　　退房潮“山雨欲來”

　　貸款購(gòu)買了多套房產(chǎn)的投資客會(huì)先扛不住　

　　在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，這一輪地產(chǎn)新政下來，未來一個(gè)月內(nèi)北京可能上演“退房潮”。潘石屹說，“目前銀行提高房貸門檻，意味著投資房產(chǎn)的資金成本提高了，但租金回報(bào)率沒變化，貸款購(gòu)買了多套房產(chǎn)的投資客會(huì)先扛不住。”

　　“我們項(xiàng)目這兩天有兩三個(gè)客戶退房，因?yàn)槭赘兑獜娜�成提到五成，他們�?shí)在想不到招了”，通州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在這種情況的退房基本上在每個(gè)項(xiàng)目都有，多數(shù)購(gòu)房者其實(shí)并不愿意退房，一方面是退房需要承擔(dān)不菲的違約金，另一方面也是更主要的原因是目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)比他們買的時(shí)候高出了不少。但有些人確實(shí)是沒辦法湊齊首付或是貸不上款，無奈之下只好退掉了。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰介紹，一般地，新政出臺(tái)后的一到兩個(gè)月會(huì)是退房違約高峰，因?yàn)橘?gòu)房者簽了合同到銀行受理會(huì)有一個(gè)多月的滯后期。

　　二手房買家違約愈演愈烈

　　以前90%的違約都是房主認(rèn)為賣便宜了而違約，現(xiàn)在70%是買房者感覺買貴了而違約

　　曾幾何時(shí)，不少二手房買房人都想方設(shè)法防止賣家違約，臨時(shí)抬價(jià)。然而隨著政策調(diào)控風(fēng)聲漸緊，原來是賣家因?yàn)橛X得賣便宜了而違約，現(xiàn)在開始出現(xiàn)買家因?yàn)楦杏X買貴了而違約。

　　4月中旬，陳先生在掛牌出售東四環(huán)一處房產(chǎn)。接下來的幾天中，中介帶著一位買房人看了幾次，談了幾次，陳先生感覺買房人也很有誠(chéng)意，便決定售出，要求5萬元定金，約定一周內(nèi)付首付。五一期間，陳先生得到電話稱買房人以“新政之后首付款提高，支付不起”為由不買了。陳先生后來輾轉(zhuǎn)得知，北京新政出臺(tái)后，同一小區(qū)的一些房主馬上下調(diào)價(jià)格，買家因此看中了報(bào)價(jià)比陳先生低了不少的房子。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，在2009年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)違約案件中，90%都是因?yàn)榉恐髡J(rèn)為售價(jià)過低而違約，而在4月15日以后，客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。其中，買房者以“銀行首付提高，無力籌夠首付”為借口違約的，更是占到了買房違約總比例的80%。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉指出，目前很多開發(fā)商已銷售的房源明顯地開始醞釀退房潮，而二手房市場(chǎng)中的買方違約退房現(xiàn)象也愈演愈烈，預(yù)計(jì)將在5月份達(dá)到頂峰，屆時(shí)，市場(chǎng)上可能出現(xiàn)因?yàn)槭赘犊铍y以湊夠及看跌后期樓市而引發(fā)的違約退房潮。

　　開發(fā)商暗中綢繆應(yīng)對(duì)

　　開發(fā)商想辦法幫業(yè)主通過改底單、貸裝修款等方式不退房　

　　多數(shù)開發(fā)商都表示，盡管目前大規(guī)模的退房潮尚未洶涌而至，但是聯(lián)想到2008年北京那場(chǎng)“退房潮”，都不敢掉以輕心。2008年下半年樓市急轉(zhuǎn)直下，北京多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格“跳水”，由此帶來了一場(chǎng)風(fēng)起云涌的“退房潮”，當(dāng)時(shí)為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，不少項(xiàng)目推出了贈(zèng)送精裝修、老業(yè)主退房款差價(jià)等方式。

　　“現(xiàn)在很少有開發(fā)商愿意退定金的，一般都會(huì)想辦法讓業(yè)主不要退房”，一位不愿具名的開發(fā)商告訴記者，目前開發(fā)商一般有幾種方式應(yīng)對(duì)政策因素的退房。一種是“改底單”，就是通過更名的方式，以朋友或親戚的名義貸款來規(guī)避政策；另一種是推遲封頂期限，比如本來是今年底封頂，開發(fā)商推遲到明年上半年，這樣就可以將申請(qǐng)貸款的時(shí)間往后挪，寄希望于將來銀行政策會(huì)放寬。

　　此外，一些開發(fā)商還想出了不少新點(diǎn)子。某開發(fā)商將原本精裝修的房子改成毛坯，讓業(yè)主除了房款外，還可以以裝修的名義，從銀行取得個(gè)人消費(fèi)貸款，貸上幾十萬元。此外，廣州海珠區(qū)某新盤五一開盤，推出“首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案。

　　- 市場(chǎng)觀察

　　買方退房違約成本是道坎

　　據(jù)了解，目前在退房的實(shí)際操作中，按合同來履行退房手續(xù)的占到絕大多數(shù)。業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來說，購(gòu)房合同中通常會(huì)對(duì)違約情況進(jìn)行約定，多是約定一個(gè)違約金額，比如5萬元或10萬元，更有甚者，少數(shù)開發(fā)商在合同中約定“如果違約，已交款項(xiàng)不予返還”，這種情況下開發(fā)商會(huì)罰沒首付或定金。目前，這種方式引起了欲退房者的很大爭(zhēng)議。

　　4月上旬，外省的童先生看中了北京南三環(huán)邊的一套二手房，和房主萬先生敲定了200萬的總房款。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲得太快，童先生害怕房主臨時(shí)毀約提價(jià)，就在合同中約定，如果因?yàn)橘I賣雙方一方違約需要賠付被違約方30%的房款作為賠償。4月12日雙方簽約，4月15日系列調(diào)控政策就開始陸續(xù)出臺(tái)，童先生認(rèn)為現(xiàn)在買房不劃算，就與房主協(xié)商退房，房主要求他按合同賠付房款的30%即60萬元的違約金，但童先生卻堅(jiān)持國(guó)家政策是“不可抗力”，一分錢都不肯賠，雙方至今都沒有達(dá)成共識(shí)。

　　房貸政策是否屬“不可抗力”有分歧

　　新政實(shí)施后，買方是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由來要求房主或開發(fā)商退房，成為了備受關(guān)注的焦點(diǎn)。由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)此沒有明確規(guī)定，使得各地判決結(jié)果各不相同。近日，接受記者采訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士，對(duì)于“新政導(dǎo)致房貸政策變化”能否成為退房理由的問題也看法迥異。

　　中易安擔(dān)保公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，以首付比例提高為借口，想不承擔(dān)責(zé)任地“全身而退”不太可能。“在大部分與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中，由于購(gòu)房人資質(zhì)問題無法貸款的情況都屬于購(gòu)房人違約，而目前新政帶來的首付比例提高，無疑也將被歸為此類”。

　　徐東華表示，按照合同相關(guān)條款，退房人將承擔(dān)違約責(zé)任，盡管這在一定程度上屬于“霸王條款”，但是購(gòu)房者不打官司往往難以全身而退，即使訴訟，也要看法官的自由裁量權(quán)。

　　“在目前的操作中，新政因素不屬于‘不可抗力’，利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立”，北京中原三級(jí)市場(chǎng)法務(wù)專家認(rèn)為，“不可抗力”主要包括三方面，一是自然災(zāi)害，如臺(tái)風(fēng)、洪水、冰雹等；二是政府行為，如征收、征用等；三是社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂等。

　　不過，盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)則持完全相反的觀點(diǎn)。“此前已經(jīng)有過相關(guān)判例，應(yīng)該無條件解除合同，退還定金”，畢文強(qiáng)認(rèn)為，此次新政中關(guān)于房貸的相關(guān)規(guī)定，使履行合同條款的事實(shí)基礎(chǔ)發(fā)生重大改變，雙方應(yīng)該互相返還，不應(yīng)追究任何一方責(zé)任。

　　- 鏈接

　　“國(guó)十一條”后第一案受理

　　近日，崇文法院受理了因“國(guó)十一條”而發(fā)生的首例購(gòu)房人要求解除房屋買賣合同案。

　　今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購(gòu)買郭女士位于崇文區(qū)沙子口路、建筑面積為98.38平米的房屋一套。雙方當(dāng)時(shí)約定，由吳先生交付5萬元給郭女士作為購(gòu)房定金，并在4月13日辦理合同網(wǎng)簽、4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒有履行約定。

　　4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十一條”，吳先生趕緊去銀行，發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)開始執(zhí)行新政策，他不得不再掏16.1萬的首付款。但由于吳先生來京工作不久，收入不高，無力承擔(dān)新增的16.1萬元。同時(shí)，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規(guī)定，銀行不會(huì)向他發(fā)放貸款。無奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院，要求法院判決解除合同，郭女士雙倍返還購(gòu)房定金10萬元并承擔(dān)所有訴訟費(fèi)用。

　　本版采寫/本報(bào)記者 楊娟娟