自4月30日“京十二條”出臺(tái)之后，5月北京新房市場(chǎng)在量、價(jià)、結(jié)構(gòu)及供需對(duì)比等方面，均出現(xiàn)了一些實(shí)際的變化，早前市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象已得到明顯的抑制。但市場(chǎng)依然迷茫，開發(fā)商在拖，購(gòu)房者在問(wèn)：房?jī)r(jià)能降多少？什么時(shí)間是“底”？

　　觀望仍在繼續(xù)

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份及5月中上旬入市的項(xiàng)目，多以老項(xiàng)目后期開盤為主，新項(xiàng)目?jī)H8個(gè)，所占比重僅為14.5%。5月已開盤項(xiàng)目?jī)H13個(gè)，大大低于4月底時(shí)統(tǒng)計(jì)的45個(gè)，而新政影響才剛剛開始。

　　6月即將到來(lái)，原計(jì)劃在6月推出新盤的開發(fā)商更多的進(jìn)入了“觀望”。在未來(lái)的一個(gè)月中，開發(fā)商是否按時(shí)開盤，還是伺機(jī)而行，還看市場(chǎng)總體反應(yīng)。記者來(lái)到首開石榴派的售樓處詢問(wèn)，原計(jì)劃在5月開盤的這個(gè)項(xiàng)目，卻因新政的影響還沒(méi)有確定開盤時(shí)間。

　　記者撥打了一些準(zhǔn)備在6月開盤的新盤的售樓電話，大多數(shù)售樓人員對(duì)于尚未確定開盤日期的樓盤，都給予了“非肯定”的預(yù)期價(jià)格。降低預(yù)期價(jià)格者有，價(jià)格不變者亦有，還有的樓盤因位置好，人氣好，依然堅(jiān)挺。降價(jià)樓盤如興創(chuàng)·D標(biāo)，原計(jì)劃均價(jià)28000元/平米，現(xiàn)在不得不調(diào)低，預(yù)計(jì)開盤價(jià)會(huì)略高于25000元/平米；天潤(rùn)福熙大道也把預(yù)期售價(jià)調(diào)低了3000元/平米，意在吸引仍在觀望中的購(gòu)房人。

　　30%的銷售率屬“熱銷”

　　已開盤的樓盤，銷售效果也差強(qiáng)人意。在限制高價(jià)盤入市的“潛規(guī)則”下，首個(gè)在4萬(wàn)元單價(jià)以上被“放行”的項(xiàng)目太陽(yáng)公元，其銷售狀況備受關(guān)注。當(dāng)日認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商和買房人皆表示已經(jīng)售出50多套。截至5月24日，開發(fā)商稱目前正式簽約為1套，共認(rèn)購(gòu)60多套。此銷售額還是建立在比周邊樓盤每平米低1萬(wàn)多元、強(qiáng)調(diào)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向后的結(jié)果。“未來(lái)數(shù)月內(nèi)將不再推新盤，對(duì)樓市的長(zhǎng)期平淡有心理準(zhǔn)備。”北京信遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁尹英說(shuō)。

　　鄰近太陽(yáng)公元的另一個(gè)高端項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，他已經(jīng)了解到該“鄰居”的銷售進(jìn)展，按照30%的銷售率，在5月份的銷售排名中可能依然屬于“熱銷”，“最近就不用再考慮賣房子的事了，估計(jì)開盤了也沒(méi)有什么效果”。

　　出現(xiàn)零成交樓盤

　　新政以來(lái)，從5月1日至26日，北京共有13個(gè)以住宅形式進(jìn)行銷售的樓盤，兩個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象，分別是5月13日獲得預(yù)售許可的天鵝堡、5月14日獲得預(yù)售許可的保利·西山林語(yǔ)。后者一次性獲取的預(yù)售許可房源為600余套，至今未售出一套。此外，有5個(gè)在5月份獲得預(yù)售許可的樓盤成交套數(shù)為個(gè)位數(shù)。而如果把取得預(yù)售許可的時(shí)間推前至4月15日，則有6個(gè)樓盤零成交。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，四五月恰逢樓市新政出臺(tái)期間，成交量下跌明顯，市場(chǎng)反應(yīng)較大，因此開發(fā)商觀望的情況也比較突出，尤其是尚未開盤的新項(xiàng)目，對(duì)此都比較謹(jǐn)慎，因而選擇了觀望。4月份以來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策不僅直接導(dǎo)致了樓市成交量的大幅下跌，同時(shí)也嚴(yán)重影響了樓市的預(yù)期，不但購(gòu)房者出現(xiàn)了明顯的觀望，即便是開發(fā)商也出現(xiàn)了觀望情緒，處在搖擺不定，左右為難的狀態(tài)。

　　- 眾生相

　　開發(fā)商 暫無(wú)一步降到位的動(dòng)力

　　“預(yù)計(jì)成交量不好，就不著急開盤；降500元、1000元，沒(méi)作用，我們也不會(huì)降價(jià)。”日前，京西某高端樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人盧偉(化名)這樣對(duì)記者說(shuō)。上一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，盧偉正在公司位于郊區(qū)的項(xiàng)目做銷售。

　　上輪調(diào)控：扛了幾個(gè)月才降價(jià)

　　2007年9月，上一輪調(diào)控的“殺手锏”———二套房首付40%和利率提高到1.1倍剛一出臺(tái)時(shí)，郊區(qū)項(xiàng)目并沒(méi)有感受到太大壓力。“市區(qū)受影響是從10月、11月各大銀行信貸細(xì)則出臺(tái)后趨于明顯，郊區(qū)則是在2008年2月份以后。”盧偉告訴記者，由于當(dāng)時(shí)公司高層公開表態(tài)不降價(jià)，加上對(duì)樓市的長(zhǎng)期看好，自己所在的樓盤一直沒(méi)有主動(dòng)調(diào)價(jià)，“只調(diào)整產(chǎn)品的入市順序，好位置、好戶型留到了2009年后。”盧偉說(shuō)，當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)后，樓市還很堅(jiān)挺。即使后來(lái)北京有幾個(gè)領(lǐng)降的樓盤，也都至少撐到2007年底才降價(jià)，比如美利山，2008年1月初12600元/平米入市。有的則到2008年年末才降價(jià)。

　　在盧偉看來(lái)，后來(lái)降價(jià)的樓盤一方面是因?yàn)楣�司先期擴(kuò)張厲害，遇到政策緊縮，資金鏈趨緊才降價(jià)。

　　本輪調(diào)控：假降居多，難促進(jìn)銷售

　　今年新的調(diào)控周期，盧偉已經(jīng)是城區(qū)一高端項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。他告訴記者，公司在2008年都沒(méi)有降價(jià)，現(xiàn)在同樣不會(huì)降價(jià)。“城市核心區(qū)樓盤的稀缺性、樓市長(zhǎng)期看漲依然不變，項(xiàng)目現(xiàn)在更不會(huì)降價(jià)。”

　　“以前賣低端項(xiàng)目，樓市不好的時(shí)候推出低價(jià)的、相對(duì)差一點(diǎn)的戶型；現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品都是精品。樓市不好，就不取預(yù)售許可證。”盧偉這樣介紹項(xiàng)目應(yīng)對(duì)調(diào)控的策略。