自4月30日“京十二條”出臺之后，5月北京新房市場在量、價、結構及供需對比等方面，均出現了一些實際的變化，早前市場過熱的現象已得到明顯的抑制。但市場依然迷茫，開發商在拖，購房者在問：房價能降多少？什么時間是“底”？

　　觀望仍在繼續

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月份及5月中上旬入市的項目，多以老項目后期開盤為主，新項目僅8個，所占比重僅為14.5%。5月已開盤項目僅13個，大大低于4月底時統計的45個，而新政影響才剛剛開始。

　　6月即將到來，原計劃在6月推出新盤的開發商更多的進入了“觀望”。在未來的一個月中，開發商是否按時開盤，還是伺機而行，還看市場總體反應。記者來到首開石榴派的售樓處詢問，原計劃在5月開盤的這個項目，卻因新政的影響還沒有確定開盤時間。

　　記者撥打了一些準備在6月開盤的新盤的售樓電話，大多數售樓人員對于尚未確定開盤日期的樓盤，都給予了“非肯定”的預期價格。降低預期價格者有，價格不變者亦有，還有的樓盤因位置好，人氣好，依然堅挺。降價樓盤如興創·D標，原計劃均價28000元/平米，現在不得不調低，預計開盤價會略高于25000元/平米；天潤福熙大道也把預期售價調低了3000元/平米，意在吸引仍在觀望中的購房人。

　　30%的銷售率屬“熱銷”

　　已開盤的樓盤，銷售效果也差強人意。在限制高價盤入市的“潛規則”下，首個在4萬元單價以上被“放行”的項目太陽公元，其銷售狀況備受關注。當日認購現場，開發商和買房人皆表示已經售出50多套。截至5月24日，開發商稱目前正式簽約為1套，共認購60多套。此銷售額還是建立在比周邊樓盤每平米低1萬多元、強調性價比優勢導向后的結果。“未來數月內將不再推新盤，對樓市的長期平淡有心理準備。”北京信遠地產總裁尹英說。

　　鄰近太陽公元的另一個高端項目銷售負責人表示，他已經了解到該“鄰居”的銷售進展，按照30%的銷售率，在5月份的銷售排名中可能依然屬于“熱銷”，“最近就不用再考慮賣房子的事了，估計開盤了也沒有什么效果”。

　　出現零成交樓盤

　　新政以來，從5月1日至26日，北京共有13個以住宅形式進行銷售的樓盤，兩個樓盤出現零成交的現象，分別是5月13日獲得預售許可的天鵝堡、5月14日獲得預售許可的保利·西山林語。后者一次性獲取的預售許可房源為600余套，至今未售出一套。此外，有5個在5月份獲得預售許可的樓盤成交套數為個位數。而如果把取得預售許可的時間推前至4月15日，則有6個樓盤零成交。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，四五月恰逢樓市新政出臺期間，成交量下跌明顯，市場反應較大，因此開發商觀望的情況也比較突出，尤其是尚未開盤的新項目，對此都比較謹慎，因而選擇了觀望。4月份以來出臺的一系列調控政策不僅直接導致了樓市成交量的大幅下跌，同時也嚴重影響了樓市的預期，不但購房者出現了明顯的觀望，即便是開發商也出現了觀望情緒，處在搖擺不定，左右為難的狀態。

　　- 眾生相

　　開發商 暫無一步降到位的動力

　　“預計成交量不好，就不著急開盤；降500元、1000元，沒作用，我們也不會降價。”日前，京西某高端樓盤營銷負責人盧偉(化名)這樣對記者說。上一輪房地產調控時，盧偉正在公司位于郊區的項目做銷售。

　　上輪調控：扛了幾個月才降價

　　2007年9月，上一輪調控的“殺手锏”———二套房首付40%和利率提高到1.1倍剛一出臺時，郊區項目并沒有感受到太大壓力。“市區受影響是從10月、11月各大銀行信貸細則出臺后趨于明顯，郊區則是在2008年2月份以后。”盧偉告訴記者，由于當時公司高層公開表態不降價，加上對樓市的長期看好，自己所在的樓盤一直沒有主動調價，“只調整產品的入市順序，好位置、好戶型留到了2009年后。”盧偉說，當時政策出臺后，樓市還很堅挺。即使后來北京有幾個領降的樓盤，也都至少撐到2007年底才降價，比如美利山，2008年1月初12600元/平米入市。有的則到2008年年末才降價。

　　在盧偉看來，后來降價的樓盤一方面是因為公司先期擴張厲害，遇到政策緊縮，資金鏈趨緊才降價。

　　本輪調控：假降居多，難促進銷售

　　今年新的調控周期，盧偉已經是城區一高端項目的營銷負責人。他告訴記者，公司在2008年都沒有降價，現在同樣不會降價。“城市核心區樓盤的稀缺性、樓市長期看漲依然不變，項目現在更不會降價。”

　　“以前賣低端項目，樓市不好的時候推出低價的、相對差一點的戶型；現在這個項目，產品都是精品。樓市不好，就不取預售許可證。”盧偉這樣介紹項目應對調控的策略。