“跑量和降價已成為開發商抵御風險要出的殺手锏。”德佑地產市場研究部經理蔣旭說出了很多人不敢說的話。不過也有業內人士表示：當前全上海都在等待細則出臺后才會行動。買房者和開發商都如此。“現在無非是開發商在去年市場好的時候賺了一票，不差錢。”上述人士如是說。“政策不明朗，真的看不清楚，無法預判。”中國房地產測評中心主任龍勝平坦言：“現在任何事情都是猜測，我們會在8月后，針對開發商上半年的表現仔細研究后才能判斷出下半年他們該做什么事情。”

　　不過值得注意的是，龍勝平同時也表示：“今年這個階段開發商融資渠道只會越縮越緊。”筆者認為其言外之意就是開發商自籌資金，尤其是通過銷售快速回款或將成為一種趨勢。

　　一般來講，國外房地產企業資金的來源通常是40%左右的房地產基金，40%是私募基金，包括私人投資或者企業之間的投資，剩下才是銀行貸款。在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力。根據剛剛由中國房地產測評中心發布的《2010年中國房地產上市公司測評研究報告》顯示：2009年，房地產開發企業本年資金來源中，定金預收款和個人按揭貸款兩項共計占42.57%，幾乎占了房地產開發企業資金來源的半壁江山。按照新的房地產市場調控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策有效地執行下去，那么經過不太長的時間，就會對房地產開發企業的融資環境產生致命的影響，各房地產公司資金鏈壓力可能不斷上升。

　　業內人士表示：政策因素將主導今年地產市場，房地產行業面臨重大變局。

　　本報地產評論員 房蓉

　　上市房企須適應新的環境

　　嘉凱城集團總裁

　　邊華才

　　近期，“新國四條”、“國十條”等房產調控政策相繼出臺，國家對房地產行業管制屢出重拳，以至于行業觀望情緒加重，很多房產商如履薄冰。嘉凱城近期也運用了一系列積極的融資策略，受到行業關注。

　　上市房企必須適應新的環境，調整資金運用計劃。對于目前政策背景下的融資前景，從防范公司系統危險和實現公司持續穩健發展考慮，公司融資應該采取多元化的渠道策略，而不僅局限于定向增發一種策略。因此，嘉凱城對于最終能夠實施融資方案，以及最終確認的融資節奏和金額，都有足夠的思慮和充分的心理預期。

　　近期因國家政策而引起的一系列市場波動，我認為可以在一個更加積極健康的市場中取得優異成績。一方面，公司仍會尋求積極的融資策略，并用于新項目的獲取及開發。另一方面，公司本身所持有的的項目，并非單一住宅項目，多種物業類型的持有，也使得公司在抵御市場風險方面優于其他公司。對于未來發展，在公司資金運營良好，土地儲備充足的情況下，伴隨宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素, 嘉凱城將抓住此輪市場發展的機遇。

　　樓市將迎來2-3年震蕩期

　　華東師范大學東方房地產學院院長

　　張永岳

　　近年來，我國房地產市場發展的態勢充分體現了政府政策因素的主導性作用。目前強力的干預政策對今年后半年市場形勢會產生重大影響，房地產行業面臨重大調整的可能性，市場下滑在一段時間內將加速運行。在這種情況下，整個房地產市場可能出現一個兩到三年的振蕩期。同時，由于市場預期的相互強化將顯著放大振蕩期的上下波動幅度，會加大房地產市場環境穩定的難度。

　　在振蕩期中，部分2009年激進拿地的開發企業將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時，2009年適度拿地、現金充裕，維持較為穩健經營的上市公司又將面臨一個發展的機遇期。市場下滑過程中，會產生數量較多的潛在價值較高的項目，優勢企業可以適時收購一些因資金鏈緊張的項目和企業，為房地產市場下一輪擴張奠定良好的基礎。

　　目前，相當一部分房地產上市公司執行的是“亦步亦趨式”的發展模式。在整個房地產市場處于高速發展階段，這些企業在較長時期內會獲得高額回報，一旦市場進入下行階段，或者進入相對平穩階段，這些企業在高速發展中沒有及時解決的高運營成本、盲目決策、組織結構重疊低效等弊病就會顯現出來，整個企業立即呈現疲態。在市場形勢頻繁變換的情況下，這些房企必須跳出“亦步亦趨式”模式，對市場前景和自身能力進行準確定位，從而有效地提升企業競爭力，應對市場的激烈競爭。