揭開房產稅的面紗

　　主編：孟慶海 編導：殷莉、傅喻、楊娜 攝像：景延、張小明、樊建恩

　　5月31日，國務院批準并公布了國家發改委制定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，文件將“逐步推進房產稅改革”，列入了今年的財稅體制改革的目標當中，引起了市場各方震動，樓市和股市對此有哪些反映呢？

　　5月17日，“新國十條”滿月之際，一則關于國家發改委正在牽頭相關部委出臺一項更為嚴厲的房地產調控政策的消息，讓房產股頃刻失色。當日A股暴跌136點，超過5%的一根長陰線更是創下A股市場今年以來最大跌幅。隨后，關于“物業稅”、“房產稅”的各種消息充斥網絡報端，讓人不知真假、莫衷一是。5月23日，一條“發改委稱三年不征房產稅，短期無更嚴厲新政”的消息披露，這讓滬深股市迎來了久違的艷陽高照，5月24日星期一，股市大幅反彈，房地產股全線飄紅，多只漲停，滬指大漲3.48%，人們紛紛以為，這是房地產調控即將結束的一個信號，但是隨后第二天，也就是5月25日發改委就緊急辟謠，這讓眾多人始料未及，股市則繼續選擇大幅下跌，掉頭向下。

　　5月31日首次明確將“逐步推進房產稅”，消息一發布，滬深股市在當天雙雙走低。上證綜指跌破2600點整數位，滬深兩市出現2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也創下了自去年9月以來單月最大跌幅。

　　而最讓普通百姓關注的樓市，也因為對房產稅出臺的預期出現了成交量明顯萎縮。 在北京，上海，廣州等一線城市，成交量巨幅下跌，根據北京市房地產交易管理網數據統計,截至5月30日,北京市商品住房期房日簽約量為186套,較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關注的是,如果剔除經濟適用房、限價房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套,環比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數比4月降幅近70%， 在深圳，較多樓盤開始降價出售， 佳兆業地產在深圳的在售樓盤中， 最大的優惠幅度高達1萬元/平方米。不僅是成交量同比環比均出現大跳水,房價也出現松動。以往年度總是表現驚人的樓市紅五月，今年風光不再。

　　5月31日我國首次明確將“逐步推進房產稅”，消息一發布，敏感的市場立刻嗅到了氣息：滬深股市在當天雙雙走低。上證綜指跌破2600點整數位，滬深兩市出現2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也創下了自去年9月以來單月最大跌幅。 而最讓普通百姓關注的樓市，也因為對房產稅出臺的預期出現了成交量明顯萎縮。 在北京，上海，廣州等一線城市，成交量巨幅下跌，根據北京市房地產交易管理網數據統計,截至5月30日,北京市商品住房期房日簽約量為186套,較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關注的是,如果剔除經濟適用房、限價房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套,環比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數比4月降幅近70%， 在深圳，較多樓盤開始降價出售， 佳兆業地產在深圳的在售樓盤中， 最大的優惠幅度高達1萬元/平方米。不僅是成交量同比環比均出現大跳水,房價也出現松動。以往年度總是表現驚人的樓市紅五月，今年風光不再。

　　房產稅如今處在高度關注當中，稍有風吹草動都會讓樓市、股市產生劇烈反應。最新的消息說，目前上海和重慶的房產稅方案已經上報國務院，等待批復。很多人預計，上海的房產稅方案很可能會和上海的樓市調控細則一并出臺，上海將成為第一個吃房產稅這只螃蟹的城市。那么，房產稅到底是什么？未來可能出臺的稅改方案又會指向何方呢？《經濟半小時》記者趕到了位于風暴中心的上海進行調查。

　　張鴻銘，上海社科院城市與房地產研究中心主任，上海市人民政府參事，國家建設部專家委員會成員，從事房地產市場研究三十余年。張鴻銘全程參與了上海市房產稅方案的研究、制訂過程。

　　記者：我們知道您一直參與上海房產稅方案的討論，那我很想知道在你們的討論過程中，什么問題是你們最關注的問題，什么問題是討論最焦點的問題？

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：它考慮到方方面面的關系，考慮了自住的問題和非自住的問題，自住和非自住，就自住和營業的問題他考慮到了我認為相當合理的。他還考慮到，是從，他起步考慮到，較小的范圍的起步，沖擊面，適當的減小沖擊面他也考慮到了，他也考慮到了一個稅率，不要一個，它要一個價格的基礎他考慮到了，按照房產稅的要求，一個新買的怎么樣，原來的房屋。

　　記者：您覺得房產稅操作的難度大不大？

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：如果凈用物業稅來表述的話，那么它有一的技術難度，那么如果按照類物業稅，就房產稅的話，那么這個難度就很小了，這難度就很小了。很多的基本問題，要我看都可以迎刃而解，當然它需要深化和細化，變成可以做的一種細則，操作的細則。

　　張鴻銘告訴記者，其實目前熱議的房產稅和物業稅基本上是一個概念，都是指房產在保有環節每年要繳納的稅項。實際上從2003年開始，我們國家就在一些城市著手研究和空轉物業稅，不過由于物業稅是一項新的稅種，需要經過全國人大立法的批準，同時物業稅還存在一些技術難題，如信息系統沒有完全聯網、房產價值評估工程巨大等等問題，所以物業稅短期推出不太可能，于是類似于物業稅的房產稅被提上了議事日程。

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么所以人們考慮了，我們現有的政策，房地產政策里頭稅收政策里有一項稅就是我們1986年我們《中華人民共和國的房地產稅暫行條例》，里頭就有相關的規定，有相關的規定，就對于我們公民也好，對于機構也好，我們所有的一個房產要交一項稅叫房產稅。

　　1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條規定，對于個人所有的非營業用房產，免納房產稅，張鴻銘認為，如果現在對于個人非營業性的自住房產，設定一個合理的面積或套型的設置，那么超過這個限額的部分，就可以界定為營業性房產，對此可以征房產稅。

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么其中對于住房部分我們國家一直沒有征收，一直沒有征收，那么按照現在的形勢的需要，我們假如說們物業稅暫時不能推出，那么1986年的我們中華人民共和國的房產稅暫行條例有可以征收。

　　那么備受關注的上海版房產稅方案到底是什么樣的呢？房產稅會對居民所有的住房征收嗎？

　　記者：有人認為房產稅推出有可能會加重普通老百姓的購房的壓力，您怎么看這個問題？

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：按照每個人可以刨掉一個部分。比如說是不是刨掉50平米，或者60平米是不是可以刨掉，我們一個人自用，我們說50、60平米是不是夠了，你每個人超過了這樣一個比例是否要征收一個房產稅 那應該是合理的

　　免征房產稅的居民自用面積到底定為多大是合理的呢？張鴻銘建議，每個地方可以不一樣，比如說大中型城市可以小一點，中小城市可以大一點，東部地區可以小一點，西部地區可以大一點。

　　1986年出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條規定， 房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：新購買房屋你就可以按照這個成交價格計算，對不對？假如原來房屋是應該有評估的，那當然我個人有設想，我們可以用簡化，用簡化一個手續，比如說按照原來的購買的價格乘上一個通貨膨脹率，因為現在房價的一個上升的幅度大大高過于通貨膨脹率，那不很簡化了嘛。假如說國家認為你這個，這個價格的這個房屋的原值太低了，那么你可以在稅率上調整，用稅率上調整不是解決了嘛。

　　據了解，房產稅的稅率在各個國家都不太一樣，甚至一個國家里的不同城市也有不同稅率。而根據目前的傳言，上海市房產稅的稅率將會是千分之八，那么實際情況又是怎樣的呢？

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么我們國家各地也可以不一樣，比如說某些城市你的財政收入情況相當穩定，相當好，那么你的稅率可以降低，有的城市的財政壓力很重，那么你可以適度的提高，或者每年也是可以不一樣。那么我想也是，也應該在零點幾，百分之零點幾到1%甚至更多也是可以的，也是可以的，那么這是應該由各地，由各地有個設想 同中央商量的事這是一個稅率的問題。

　　在張鴻銘看來，上海的房產稅方案基本成熟，具有較強的可操作性，不過至于什么時候出臺的確不好判斷。

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：即便這個政策已經成熟了，那么出臺的時機也是可以選擇的，是否一定要出臺也是可以選擇的，要根據宏觀經濟形勢，要根據市場的形勢。但是我想從長遠來看，這項政策是一定要出臺，是應該出臺的，假如說類物業稅成功了，那么以后就可以進一步，我們推進到物業稅也是可以的，總而言之，類物業稅也好，物業稅也好這個大勢所趨是應該遵守的，再不遵守，從長遠看不遵守似乎是不合理的，絕對是不合理的，不合理的。