供求逆轉(zhuǎn)

　　調(diào)控之下，大量投資性購房需求退出市場，與此同時，剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內(nèi)造成了樓市供大于求的局面。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面積為24.9萬平方米，除去保障性住房，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環(huán)比5月同期，期房住宅成交套數(shù)下降41.8%，實際成交的期房商品住宅套數(shù)下降40.7%。

　　另據(jù)統(tǒng)計，截至6月20日晚，6月北京取得商品房預(yù)售證期房住宅項目共有8個，合計提供2546套商品住宅，新增商品住宅面積27.68萬平方米，分別是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

　　從單日成交量來看，6月份實際成交的期房商品住宅僅有4天超過100套，最低2日的日成交量僅有30套，這對于北京在售的近200個樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑。

　　截至6月22日，北京市可售期房套數(shù)為11.24萬套，可售房屋面積為144.88萬平方米；其中住宅套數(shù)為5.87萬套，可售住宅面積760.89萬平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫認(rèn)為，從存量房源看，目前北京市場的供需比超過8比1，說明供應(yīng)量出現(xiàn)較明顯的過剩。任啟鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企開發(fā)熱情相對高漲，而根據(jù)北京市建委的預(yù)售管理規(guī)定，入市項目須一次性推出全部取證房源，從而導(dǎo)致近期樓市量增價縮。此外，新增房源戶型呈現(xiàn)出明顯的縮減態(tài)勢，比如首開智慧社、潤楓欣尚的套均供應(yīng)面積都在70平方米以下，相應(yīng)套數(shù)增加，供過于求的態(tài)勢更為明顯。

　　資金吃緊

　　“今年，總公司給我們的銷售任務(wù)是30億元，但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。”一家大型地產(chǎn)公司北京區(qū)域的銷售總監(jiān)坦言。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金中，超過三成來自商品房預(yù)售款，銷售低迷將直接導(dǎo)致房企資金鏈趨緊。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源增速持續(xù)回落。其中，定金及預(yù)收款回落明顯。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師認(rèn)為，在銷售回籠資金嚴(yán)重受阻的情況下，開發(fā)商的資金鏈條將不會順暢。今后，開發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發(fā)和銷售受阻的房企以及負(fù)外債的上市公司，可能會面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　中國指數(shù)研究院最新報告顯示，今年5月以來，中華企業(yè)、世茂股份等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計劃，總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元，以期能緩解資金壓力。

　　今年以來，綠城中國等房企在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)拿地，銷售放緩后，這些公司可能再度面臨財務(wù)困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之內(nèi)繳清土地價款，這意味著，高價拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。”

　　以綠城中國為例，2009年公司456億元的地價款中，已支付200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。2010年，公司又購買一批土地，地價款為90億元左右。另外，綠城今年的在建項目達(dá)102個，在建面積超過1200萬平方米，新開工面積將超過800萬平方米。

　　一位證券分析師指出，根據(jù)綠城2009年年報，公司持有的現(xiàn)金可以償付短期債務(wù)，但由于該集團(tuán)項目多布局在華東地區(qū)，銷售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大，而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優(yōu)勢，因此在2010年下半年公司的財務(wù)狀況有惡化的可能。（林喆）