深圳城市更新所引發諸多問題 四開發商搶一小區

　　7月1日，深圳經濟特區將正式擴容，寶龍兩區納入特區內，將清除特區經濟進一步發展的諸多羈絆，像給深圳插上改革的翅膀，助深圳經濟特區再度騰飛。

　　山雨欲來風滿樓。特區擴容像一支興奮劑，整個深圳都為之歡聲鼓舞，因為這也意味著發展了30年的經濟特區不用再為土地問題捉襟見肘了，因為寶安、龍崗兩區的土地面積是原經濟特區的3.93倍。

　　早在去年12月1日實施的《深圳市城市更新辦法》(下簡稱辦法)對舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等四舊問題的城市更新，提出了可以由權利人自行出資改造的“再開發”的新模式。

　　繞開土地“招拍掛”，一方面平抑了地價，但另一方面，由于跟辦法配套的細則遲遲未公布，對有權利實施更新項目的開發商資質等沒有嚴格限定，使得各開發商一擁而上，通過各種手段爭取城市更新項目。

　　首當其沖的老舊居住區。因盤踞市中心黃金地段、周邊教育醫療等配套健全、超低的容積率，老舊居住區成為各開發商眼中的“香餑餑”，一時間，舊住宅區內硝煙四起，眾多企圖分得一杯羹的開發商爭相采取各種手段，軟硬兼施，力爭早日取得城市更新項目實施權。

　　市規劃和國土資源委員會副主任薛峰此前曾經明確表示，深圳城市更新的重點不是老舊居住區，而是舊工業區和城中村。

　　現象一

　　四開發商“肉搏”

　　《深圳市城市更新辦法》鼓勵業主自行進行更新，只要有2/3的業主同意拆除重建即可立項。為爭奪這塊“肥肉”，許多開發商爭先恐后進駐小區設立舊改辦公室征集業主簽名，甚至出現一個小區有多個開發區進駐的現象。松園南小區就是一個典型代表，據市民反映，有四家開發商分兩派進駐小區，并設立城市更新咨詢辦公室，征集業主改造意向，并形成“拉票”PK局面。

　　“我們松園南小區這段時間有好幾家開發商都進來做宣傳，又是請我們業主吃飯又是放電影！”深圳市羅湖區松園南小區的一名業主李女士告訴記者。

　　近日，記者來到松園南小區，小區內四處插著宣傳旗幟，保安員老王告訴記者：“這里有四家開發商，一共設立了兩間咨詢辦公室，這四家開發商是中海地產、博納德地產、金地地產和方興達地產。”據了解，目前松園南小區共有1100套房左右，總建筑面積約10萬㎡。

　　記者先來到由金地地產和方興達地產聯合組成的更新咨詢辦公室，六七名工作人員見有人走入立即熱情接待。據金地地產工作人員彭小姐介紹：“現在已經有300多名業主與我們簽訂了更新改造意向書，這些樓房都超過20年了，符合城市更新的要求，所以越早申報越好。”

　　“更新改造賠償方案是怎樣的？”記者詢問，“我們提供實物補償和貨幣補償兩種方式，供業主選擇。貨幣補償按照小區所屬區域同品質房源在簽署《拆遷安置補償協議》之日起計算，前三個月的成交均價補償。實物補償返建房使用面積不低于拆遷房使用面積，具體拆賠比等項目通過政府審批后再定。”客服人員佘永瓊表示。

　　在中海地產和博納德地產聯合掛牌成立的“松園南城市更新咨詢辦公室”，記者看到，他們給出的拆遷補償標準與金地那邊幾乎一樣。

　　“金地那邊已經簽訂了300多份改造意向書，你們呢？”記者問。“我們根本就沒有像他們那樣發放委托意愿書，我們主要帶業主參觀樓盤，看看樣板房和建筑風格。” “我們希望按照業委會的程序，等待業委會公開投票，贏的一方留下來，輸的一方離開。否則兩方開發商各收集幾百人的資料，都達不到2/3的人數。”

　　在松園南小區的公告欄，記者看到貼出了幾則公告。在《致松園南小區業主公開函》中表示，在開發商宣傳工作結束后，松園南小區業主委員會將以書面形式召開松園南小區業主大會投票選擇，松園南小區業主委員會根據投票結果選聘開發商建設單位。

　　拆改辦遍地開花

　　在深圳許多老住宅區，都出現開發商設立拆遷改造辦公室的情況。例如福田區南園新村，也早已有兩家開發商進入。與南園新村毗鄰的下步廟北區，綠景地產和通天地地產已經進駐。紅荔村的一名業主也透露，現在該小區已經進駐了由一家物業管理公司主導的“拆遷改造辦公室”。園嶺新村據說曾有5家地產公司前往進行拆遷改造意向調查。

　　現象二

　　為“吃肉”小公司“傍大款”

　　市民鄭祖華表示，有部分開發商資質值得懷疑，一些開發商是最近才成立。例如大塘龍小區進駐的開發公司今年年初才成立,注冊資本只有1000萬元。這種情況在船步街小區、下步廟北區都有存在,許多企業為分得城市更新這塊“肥肉”匆忙注冊。記者也發現這些小公司都在“傍大款”，與大公司一起聯合進行拆遷改造。

　　松園南城市更新咨詢辦公室的墻壁上懸掛著兩家公司的企業法人營業執照。記者看到，金地(集團)股份有限公司注冊資本為248417.1429萬元，而方興達房地產開發有限公司的注冊資本僅為2000萬元。

　　金地這家名企為何與方興達這樣的小企業合作呢？“更新改造的工作量很大，因此需要合作，方興達公司主要負責前期工作，他們與政府關系比較好，后期則主要由金地來開發。”工作人員彭小姐解釋。

　　記者了解到，中海與博納德這兩家公司也是一大一小強弱組合，中海地產實力強大不用質疑，博納德地產公司是2009年成立，注冊資金只有 1000萬，主要負責前期工作，后期則主要由中海地產開發。

　　現象三

　　為得到業主委托疑私刻公章

　　東樂花園已有20多年樓齡，原開發商深房集團是上市公司，業主對深房有信任感也期待早日舊改。另一家鴻隆地產集團有限公司也向東樂花園派出專員在小區設立舊改辦公室，并與深房集團聯合向業主發放舊改意見征集書及更新單元計劃申報委托書，稱要推進小區的更新，但由于委托書中沒有深房集團的落款，致業主的公開信受到業主質疑。

　　深房集團東樂項目部副經理吳海青表示，深房集團與鴻隆簽訂了一份合作意向書參與城市更新的前期工作。深房集團董事長秘書陳繼則表示，公司僅與鴻隆地產合作在東樂花園進行舊改民意調查，沒有與鴻隆地產簽訂任何實質性合作協議。不過在雙方簽署的合作意向書中也顯示，更新改造單位獲得政府立項后，雙方同意成立項目公司運作。

　　鴻隆地產東樂花園更新改造辦公室工作人員稱，東樂花園舊改的競爭非常激烈，不僅出現過競爭對手惡意私刻公章的情況，而且辦公室的牌子也被人砸過。

　　現象四

　　多家公司游說 業主被“煩擾”

　　園嶺新村為1984年批地，一共112棟，都是小高層樓房，是深圳建市早期的大型高尚住宅。今年1月，就有開放商在小區掛出條幅宣傳拆遷改造，并直接進駐小區掛牌辦公，園嶺新村的房價迅速飆升，由去年底的每平方米不到1.8萬元開始，最高漲到3萬元/平方米。

　　記者采訪的小區業主絕大部分都支持舊改，“舊改是好事，真正的業主住在園嶺的已經不多了。”不過他們認為現在是光打雷不下雨，舊改最關鍵的還是補償問題。據一些業主說，現在至少有5家公司在這里游說業主簽同意改造意見。一個名叫張斌的大爺說：“我們實在是煩，這么多家公司，我們根本不知道聽誰的。而且一些人上門來談的時候，連一個改造方案都沒有，都是‘空頭支票’。”

　　據其中一家地產企業的工作人員透露，他們改造計劃是針對園嶺新村1棟到23棟，共有776戶，他們必須收集滿518戶的意見書，才可以申報立項，目前還差20多份。其中一家地產商提出的補償條件是拆1平方米建筑面積補償1.3平方米建筑面積，搬家費每戶5000元，補償房裝修標準為每平方米800元左右，保證戶戶朝南，另外建房過渡期的租金按每月每平方米補助50元算。