潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉……翻開中國各地房地產商名錄時可以發現，大多數在全國各地叱咤風云的房地產商們幾乎都有一段“闖海南”的歷史。海潮聲起，波瀾壯闊，一道海峽，成就了一代闖海創業人的激蕩夢想。隨著上世紀90年代海南地產泡沫的漲落，這些地產商又都撤離了海南，開始向全國進軍。

　　而近年來，萬科、富力、雅居樂、魯能、東和、金泰、新世界、中信國安、中信太富等知名房地產公司又再次紛紛入駐海南，掀起一股海南“掘金潮”。

　　一個三亞版的“佛羅里達”

　　500萬元便可撬動一個項目，而一個項目一年有上億元的回報。

　　平均氣溫常年保持在25℃，有著東方夏威夷美譽的三亞地產發展與佛羅里達有著太多相似。2008年，85.28%的商品房賣給了島外投資者。

　　2007年3月，家住黑龍江省虎林縣的孫老師在三亞郊區買了一套75平方米的房子。由于身體不好，每年冬天他們夫婦倆會到三亞享受幾個月，夏天再回來。孫老師稱他們這種生活方式為“候鳥”，三亞的冬天在東北人看來就像是“天堂”。“虎林縣在三亞買房的人大概有幾百戶，多數通過朋友的介紹，一方面是為了享受三亞冬天的景色，另一方面是看中了其成倍增長的房價。朋友之中，抱著炒房目的購買三亞房產的人居多。有經商的朋友在海邊當時花了4000元/平方米左右買的望海樓，現在早已上萬元。”孫老師告訴記者，“如果早一點買價格更便宜，不過即便這樣他們三亞的房產也已經翻了兩倍之多。目前三亞的房價還是在漲，三亞市中心已經基本蓋滿了樓”。

　　據了解，三亞房地產在10年內的變化十分大。海景一線地—海景二線地—濱河區域—主城區域，開發商們的地塊逐漸轉移。如今，可用于地產開發的海景一線地塊已非常稀缺。自2002年，新建商品房價格表現出一波狂飆突進之勢，一年一個價甚至幾個價，10年漲了近乎10倍。三亞的土地成本正以每年72%以上在遞增。驚人的土地利潤也因此吸引了眾多開發商再次扎堆海南。

　　“500萬元便可撬動一個項目。”根據三亞業內人士的分析，開發商之所以蜂擁而上，除了當時存在的低門檻外，豐厚的利潤便是主要動因。“除了基本地價，報建費只需50元/平方米。”業內人士認為，在三亞，一個項目一年有上億元的回報，而內地卻早就沒有這個利潤。即便海南現在每年預征2%的土地增值稅，對于一個收入上億元的項目而言，利潤還是很大，“手頭上拿著一兩個億來三亞的開發商太多了，可是沒地了”。

　　“目前市區土地已經基本殆盡，海邊一線已經不可能有土地出售。富力灣、雅居樂的清水灣事實上距離三亞都有一段距離，都在打‘泛’三亞的概念。”富力海南公司營銷副總經理余子健更愿意用“一夜暴富”來形容海南土地市場的狀態，“2006年三亞的均價在5000元/平方米左右，甚至還有均價在2000-3000元/平方米左右的商品房，當時拿地的開發商土地成本都非常低。而現在三亞的海景房都升到2萬元/平方米、3萬元/平方米，甚至還有四五萬元/平方米的商品房。可想海南的土地暴利有多高”。

　　據了解，2008年初，三亞市區已經沒有低于7000元/平方米的房子，亞龍灣少量產權式酒店均價5萬元/平方米，非海景公寓1.4萬-1.5萬元每平方米、別墅1.8萬-4萬元/平方米。一位不愿透露姓名的業內人士向記者感嘆，三亞有些項目太泡沫。“像海航公寓居然賣到3萬元/平方米，號稱裝修1萬元/平方米。而北京的豪宅裝修也不過5000元/平方米。”

　　大牌開發商早年扎堆“圈地”

　　海南早年進駐項目獲取的豐厚利潤似乎讓全國所有的開發商看起來都很“眼熱”。

　　海南早年進駐項目獲取的豐厚利潤似乎讓全國所有的開發商看起來都很“眼熱”。以三亞的亞龍灣喜來登酒店為例，這個占地10.65萬平方米、建筑面積7.8萬平方米、按511套客房設計的酒店，總投資5億元人民幣。據稱，從2006年開始每年營業收入為2億-3億元。

　　于是，2006-2007年，開發商掀起了海南掘金潮。低價圈地成為當時房地產市場的一個主要特征。除了早年進駐的中糧集團、SOHO中國、魯能集團等大企業，后來廣州雅居樂地產、富力地產、保利地產、三九國裕房地產、和黃地產、新世界地產、廣電集團、香港明園發展有限公司、杭州綠地、中華集團、大連萬達、華潤地產、中新地產、今典集團等知名開發商相繼進入。

　　2005年富力地產獲取陵水縣東部香水灣地塊，占地約86.7萬平方米，成本約1.79億元，規劃發展為綜合性商旅項目，地價大約40多萬元/畝；同樣以協議方式，雅居樂地產在陵水縣清水灣圈地1.5萬畝，包括住宅、酒店及其他配套在內的項目開發，號稱10年內完成130億元投資額。今典集團在嘗到紅樹林度假酒店利潤的甜頭之后，又在三亞大手筆拿了兩塊地。2007年7月，競爭激烈的三亞海棠灣大型開發項目的首期7宗土地同時開標，其中面積約達22萬平方米、投資額達16.8億元的七星級酒店規劃用地，由張寶全旗下的今典集團一舉奪標。“當時很多開發商都是先把地圈下來再說。”業內人士形容當時海南開發商近乎狂熱拿地的狀態。

　　一位海南地產大腕表示，“現在讓他很煩的是三亞的地價火成這樣”。太過火熱的土地市場似乎讓雅居樂嗅到了危機，去年三亞曾多次傳出雅居樂要淡出清水灣的消息。

　　據悉，截至2009年1月31日，三亞商品住房結轉可售面積為210.32萬平方米，其中上年結轉可售面積200.83萬平方米，同期相比增長49.29%。而三亞2008年1-12月房地產運行情況顯示，登記銷售面積僅為109.69萬平方米。可見，存量市場已經讓三亞房地產市場有些“吃不消”，更何況未來還要面臨如此之多的待銷售市場。

　　三亞開發商將面臨“火拼”

　　掘金“旅游地產”的人越來越多，導致三亞的產品同質化、普遍化，客戶的重疊現象嚴重。

　　目前，三亞的成交量和價格已經開始打破不跌的神話。經歷了集中圈地年代，消化存貨成為2009年全國土地市場的主要任務。囿于資金、市場等壓力，今年三亞的開發商也將面臨把早年的圈地推向市場的壓力。

　　記者在搜房網海南頻道看到，三亞目前共在售36個新盤。而雅居樂清水灣、富力灣、香水灣1號、三亞金泰·山嶼湖等多個項目也將在今年陸續推出。在北京，雅居樂清水灣項目去年年底就開始進入大力度宣傳階段。今年2月份，今典集團不惜拿出1000萬元啟動第三次項目征名活動，同時推出一個客房總量超過5000間的“巨無霸式”五星級產權式酒店。

　　“對于有資金實力的開發商而言，長久地持有土地、捂盤不賣是最合算的，但問題是開發商能不能扛住。”北京金泰房地產開發有限責任公司副總經理謝蘇明向記者表示，“多數開發商是扛不過5年的。目前三亞進入調整期是必然的，但這個調整期將會很緩慢”。

　　謝蘇明表示，2009年三亞將是真正“地產人”的時代。市場好的時候是不需要營銷的，市場低迷的時候才需要地產人的策略營銷。對于三亞而言，半山半島的營銷就是成功的。它是三亞在全國打造的第一個度假產品。

　　然而，一方面是龐大的房地產投資、市場存量，一方面是全國性投資開始保守，目前的三亞房地產市場顯然將要面臨比“半山半島”一枝獨秀時代更大的壓力。“現在三亞的競爭格局已經發生質的變化，亞龍灣、陵水、三亞灣三大板塊已經集中很多項目，未來兩到三年新的東部黃金海岸競爭力也將形成。”余子健表示。

　　如果說兩年前半山半島用一個在業內人士看來并不怎樣的“鹿回頭”地塊成功地打造出一個全國聞名的度假產品，那么隨著掘金“旅游地產”的人越來越多，產品同質化、普遍化，客戶的重疊，全國人民會不會買單都將是三亞開發商面臨的問題。

　　據了解，目前三亞90%以上的樓盤都以休閑度假為主題，受旅游市場的影響強烈，旅游旺季銷售火爆，若旅游淡季房產銷售就陷入低谷。而在近幾年的北京春、秋季房展會上，海南項目扎堆“拉客”總是能夠成為每年京城媒體樂道的一大特點。一份三亞某地產項目在去年“十一”黃金周做的市場調研報告寫著這樣幾句話，“從各個開盤項目的統計數據顯示表明，全國大勢低迷的整體現狀，在一定程度上也已波及到三亞房地產市場，今年的銷售勢頭明顯低于去年。據各項目銷售代表反映，去年客戶一人都想買幾套，而今年客戶購買一套都要觀望琢磨很久，而且必須各項服務都要做到位才能避免丟失客戶”。

　　其實，像上述的虎林縣有著“候鳥”生活方式的人并不多。“讓13億中國人消費海南的旅游地產并不是一件容易的事情。目前會去使用旅游地產的人還比較少。它需要開發商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買房的人要有每月去海南享受的習慣。”余子健告訴記者，去年，他在做全國巡展的時候發現，說盡三亞的漂亮、美好，在購房者看來，都好像是一種遙不可及的夢。

　　一位業內人士表示，三亞的開發商實際上是在給購房者造一個“夢”。三亞房地產業存在滯后性，即它的復蘇、高漲落后于國內房地產同期發展水平2-3年左右的時間。旅游度假產品只有在人們經濟非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會購買此類產品。目前，全球性投資萎靡，三亞造的這些“夢”未來如何也很令人擔憂。

　　但是謝蘇明認為，三亞的未來走勢不會再次出現泡沫現象，它的發展存在一定的滯后性。1998年全國商品房政策改革使得全國樓市火熱起來，但三亞是在2003年才真正火起來，比全國晚了5年。三亞和北京樓市一樣，有其城市的特定屬性，具備一線城市的地產價值。