潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉……翻開中國各地房地產(chǎn)商名錄時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)在全國各地叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)商們幾乎都有一段“闖海南”的歷史。海潮聲起，波瀾壯闊，一道海峽，成就了一代闖海創(chuàng)業(yè)人的激蕩夢(mèng)想。隨著上世紀(jì)90年代海南地產(chǎn)泡沫的漲落，這些地產(chǎn)商又都撤離了海南，開始向全國進(jìn)軍。

　　而近年來，萬科、富力、雅居樂、魯能、東和、金泰、新世界、中信國安、中信太富等知名房地產(chǎn)公司又再次紛紛入駐海南，掀起一股海南“掘金潮”。

　　一個(gè)三亞版的“佛羅里達(dá)”

　　500萬元便可撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，而一個(gè)項(xiàng)目一年有上億元的回報(bào)。

　　平均氣溫常年保持在25℃，有著東方夏威夷美譽(yù)的三亞地產(chǎn)發(fā)展與佛羅里達(dá)有著太多相似。2008年，85.28%的商品房賣給了島外投資者。

　　2007年3月，家住黑龍江省虎林縣的孫老師在三亞郊區(qū)買了一套75平方米的房子。由于身體不好，每年冬天他們夫婦倆會(huì)到三亞享受幾個(gè)月，夏天再回來。孫老師稱他們這種生活方式為“候鳥”，三亞的冬天在東北人看來就像是“天堂”。“虎林縣在三亞買房的人大概有幾百戶，多數(shù)通過朋友的介紹，一方面是為了享受三亞冬天的景色，另一方面是看中了其成倍增長的房價(jià)。朋友之中，抱著炒房目的購買三亞房產(chǎn)的人居多。有經(jīng)商的朋友在海邊當(dāng)時(shí)花了4000元/平方米左右買的望海樓，現(xiàn)在早已上萬元。”孫老師告訴記者，“如果早一點(diǎn)買價(jià)格更便宜，不過即便這樣他們?nèi)齺喌姆慨a(chǎn)也已經(jīng)翻了兩倍之多。目前三亞的房價(jià)還是在漲，三亞市中心已經(jīng)基本蓋滿了樓”。

　　據(jù)了解，三亞房地產(chǎn)在10年內(nèi)的變化十分大。海景一線地—海景二線地—濱河區(qū)域—主城區(qū)域，開發(fā)商們的地塊逐漸轉(zhuǎn)移。如今，可用于地產(chǎn)開發(fā)的海景一線地塊已非常稀缺。自2002年，新建商品房價(jià)格表現(xiàn)出一波狂飆突進(jìn)之勢(shì)，一年一個(gè)價(jià)甚至幾個(gè)價(jià)，10年漲了近乎10倍。三亞的土地成本正以每年72%以上在遞增。驚人的土地利潤也因此吸引了眾多開發(fā)商再次扎堆海南。

　　“500萬元便可撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目。”根據(jù)三亞業(yè)內(nèi)人士的分析，開發(fā)商之所以蜂擁而上，除了當(dāng)時(shí)存在的低門檻外，豐厚的利潤便是主要?jiǎng)右颉！俺�了基本地價(jià)，報(bào)建費(fèi)只需50元/平方米。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在三亞，一個(gè)項(xiàng)目一年有上億元的回報(bào)，而內(nèi)地卻早就沒有這個(gè)利潤。即便海南現(xiàn)在每年預(yù)征2%的土地增值稅，對(duì)于一個(gè)收入上億元的項(xiàng)目而言，利潤還是很大，“手頭上拿著一兩個(gè)億來三亞的開發(fā)商太多了，可是沒地了”。

　　“目前市區(qū)土地已經(jīng)基本殆盡，海邊一線已經(jīng)不可能有土地出售。富力灣、雅居樂的清水灣事實(shí)上距離三亞都有一段距離，都在打‘泛’三亞的概念。”富力海南公司營銷副總經(jīng)理余子健更愿意用“一夜暴富”來形容海南土地市場(chǎng)的狀態(tài)，“2006年三亞的均價(jià)在5000元/平方米左右，甚至還有均價(jià)在2000-3000元/平方米左右的商品房，當(dāng)時(shí)拿地的開發(fā)商土地成本都非常低。而現(xiàn)在三亞的海景房都升到2萬元/平方米、3萬元/平方米，甚至還有四五萬元/平方米的商品房。可想海南的土地暴利有多高”。

　　據(jù)了解，2008年初，三亞市區(qū)已經(jīng)沒有低于7000元/平方米的房子，亞龍灣少量產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià)5萬元/平方米，非海景公寓1.4萬-1.5萬元每平方米、別墅1.8萬-4萬元/平方米。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者感嘆，三亞有些項(xiàng)目太泡沫。“像海航公寓居然賣到3萬元/平方米，號(hào)稱裝修1萬元/平方米。而北京的豪宅裝修也不過5000元/平方米。”

　　大牌開發(fā)商早年扎堆“圈地”

　　海南早年進(jìn)駐項(xiàng)目獲取的豐厚利潤似乎讓全國所有的開發(fā)商看起來都很“眼熱”。

　　海南早年進(jìn)駐項(xiàng)目獲取的豐厚利潤似乎讓全國所有的開發(fā)商看起來都很“眼熱”。以三亞的亞龍灣喜來登酒店為例，這個(gè)占地10.65萬平方米、建筑面積7.8萬平方米、按511套客房設(shè)計(jì)的酒店，總投資5億元人民幣。據(jù)稱，從2006年開始每年?duì)I業(yè)收入為2億-3億元。

　　于是，2006-2007年，開發(fā)商掀起了海南掘金潮。低價(jià)圈地成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)主要特征。除了早年進(jìn)駐的中糧集團(tuán)、SOHO中國、魯能集團(tuán)等大企業(yè)，后來廣州雅居樂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、三九國裕房地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、廣電集團(tuán)、香港明園發(fā)展有限公司、杭州綠地、中華集團(tuán)、大連萬達(dá)、華潤地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、今典集團(tuán)等知名開發(fā)商相繼進(jìn)入。

　　2005年富力地產(chǎn)獲取陵水縣東部香水灣地塊，占地約86.7萬平方米，成本約1.79億元，規(guī)劃發(fā)展為綜合性商旅項(xiàng)目，地價(jià)大約40多萬元/畝；同樣以協(xié)議方式，雅居樂地產(chǎn)在陵水縣清水灣圈地1.5萬畝，包括住宅、酒店及其他配套在內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，號(hào)稱10年內(nèi)完成130億元投資額。今典集團(tuán)在嘗到紅樹林度假酒店利潤的甜頭之后，又在三亞大手筆拿了兩塊地。2007年7月，競(jìng)爭(zhēng)激烈的三亞海棠灣大型開發(fā)項(xiàng)目的首期7宗土地同時(shí)開標(biāo)，其中面積約達(dá)22萬平方米、投資額達(dá)16.8億元的七星級(jí)酒店規(guī)劃用地，由張寶全旗下的今典集團(tuán)一舉奪標(biāo)。“當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商都是先把地圈下來再說。”業(yè)內(nèi)人士形容當(dāng)時(shí)海南開發(fā)商近乎狂熱拿地的狀態(tài)。

　　一位海南地產(chǎn)大腕表示，“現(xiàn)在讓他很煩的是三亞的地價(jià)火成這樣”。太過火熱的土地市場(chǎng)似乎讓雅居樂嗅到了危機(jī)，去年三亞曾多次傳出雅居樂要淡出清水灣的消息。

　　據(jù)悉，截至2009年1月31日，三亞商品住房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為210.32萬平方米，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積200.83萬平方米，同期相比增長49.29%。而三亞2008年1-12月房地產(chǎn)運(yùn)行情況顯示，登記銷售面積僅為109.69萬平方米。可見，存量市場(chǎng)已經(jīng)讓三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“吃不消”，更何況未來還要面臨如此之多的待銷售市場(chǎng)。

　　三亞開發(fā)商將面臨“火拼”

　　掘金“旅游地產(chǎn)”的人越來越多，導(dǎo)致三亞的產(chǎn)品同質(zhì)化、普遍化，客戶的重疊現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　目前，三亞的成交量和價(jià)格已經(jīng)開始打破不跌的神話。經(jīng)歷了集中圈地年代，消化存貨成為2009年全國土地市場(chǎng)的主要任務(wù)。囿于資金、市場(chǎng)等壓力，今年三亞的開發(fā)商也將面臨把早年的圈地推向市場(chǎng)的壓力。

　　記者在搜房網(wǎng)海南頻道看到，三亞目前共在售36個(gè)新盤。而雅居樂清水灣、富力灣、香水灣1號(hào)、三亞金泰·山嶼湖等多個(gè)項(xiàng)目也將在今年陸續(xù)推出。在北京，雅居樂清水灣項(xiàng)目去年年底就開始進(jìn)入大力度宣傳階段。今年2月份，今典集團(tuán)不惜拿出1000萬元啟動(dòng)第三次項(xiàng)目征名活動(dòng)，同時(shí)推出一個(gè)客房總量超過5000間的“巨無霸式”五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　“對(duì)于有資金實(shí)力的開發(fā)商而言，長久地持有土地、捂盤不賣是最合算的，但問題是開發(fā)商能不能扛住。”北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理謝蘇明向記者表示，“多數(shù)開發(fā)商是扛不過5年的。目前三亞進(jìn)入調(diào)整期是必然的，但這個(gè)調(diào)整期將會(huì)很緩慢”。

　　謝蘇明表示，2009年三亞將是真正“地產(chǎn)人”的時(shí)代。市場(chǎng)好的時(shí)候是不需要營銷的，市場(chǎng)低迷的時(shí)候才需要地產(chǎn)人的策略營銷。對(duì)于三亞而言，半山半島的營銷就是成功的。它是三亞在全國打造的第一個(gè)度假產(chǎn)品。

　　然而，一方面是龐大的房地產(chǎn)投資、市場(chǎng)存量，一方面是全國性投資開始保守，目前的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然將要面臨比“半山半島”一枝獨(dú)秀時(shí)代更大的壓力。“現(xiàn)在三亞的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化，亞龍灣、陵水、三亞灣三大板塊已經(jīng)集中很多項(xiàng)目，未來兩到三年新的東部黃金海岸競(jìng)爭(zhēng)力也將形成。”余子健表示。

　　如果說兩年前半山半島用一個(gè)在業(yè)內(nèi)人士看來并不怎樣的“鹿回頭”地塊成功地打造出一個(gè)全國聞名的度假產(chǎn)品，那么隨著掘金“旅游地產(chǎn)”的人越來越多，產(chǎn)品同質(zhì)化、普遍化，客戶的重疊，全國人民會(huì)不會(huì)買單都將是三亞開發(fā)商面臨的問題。

　　據(jù)了解，目前三亞90%以上的樓盤都以休閑度假為主題，受旅游市場(chǎng)的影響強(qiáng)烈，旅游旺季銷售火爆，若旅游淡季房產(chǎn)銷售就陷入低谷。而在近幾年的北京春、秋季房展會(huì)上，海南項(xiàng)目扎堆“拉客”總是能夠成為每年京城媒體樂道的一大特點(diǎn)。一份三亞某地產(chǎn)項(xiàng)目在去年“十一”黃金周做的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告寫著這樣幾句話，“從各個(gè)開盤項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示表明，全國大勢(shì)低迷的整體現(xiàn)狀，在一定程度上也已波及到三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年的銷售勢(shì)頭明顯低于去年。據(jù)各項(xiàng)目銷售代表反映，去年客戶一人都想買幾套，而今年客戶購買一套都要觀望琢磨很久，而且必須各項(xiàng)服務(wù)都要做到位才能避免丟失客戶”。

　　其實(shí)，像上述的虎林縣有著“候鳥”生活方式的人并不多。“讓13億中國人消費(fèi)海南的旅游地產(chǎn)并不是一件容易的事情。目前會(huì)去使用旅游地產(chǎn)的人還比較少。它需要開發(fā)商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買房的人要有每月去海南享受的習(xí)慣。”余子健告訴記者，去年，他在做全國巡展的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，說盡三亞的漂亮、美好，在購房者看來，都好像是一種遙不可及的夢(mèng)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，三亞的開發(fā)商實(shí)際上是在給購房者造一個(gè)“夢(mèng)”。三亞房地產(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復(fù)蘇、高漲落后于國內(nèi)房地產(chǎn)同期發(fā)展水平2-3年左右的時(shí)間。旅游度假產(chǎn)品只有在人們經(jīng)濟(jì)非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會(huì)購買此類產(chǎn)品。目前，全球性投資萎靡，三亞造的這些“夢(mèng)”未來如何也很令人擔(dān)憂。

　　但是謝蘇明認(rèn)為，三亞的未來走勢(shì)不會(huì)再次出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，它的發(fā)展存在一定的滯后性。1998年全國商品房政策改革使得全國樓市火熱起來，但三亞是在2003年才真正火起來，比全國晚了5年。三亞和北京樓市一樣，有其城市的特定屬性，具備一線城市的地產(chǎn)價(jià)值。