金都的轉塘地塊即將于3月21日正式動工，雅戈爾的杭商院地塊已經在建售樓部，金地的自在城目前正在做開盤前的最后熱身……出爐于2007年火熱樓市的這批“地王”們，在2009年的早春陸續開始有動作。

　　在2007年杭州土地市場上出讓的近10宗地王級的地塊中，尤其令人矚目的是雅戈爾杭商院地塊、金地三墩地塊、金都轉塘地塊、遠洋杭一棉地塊這四幅被視為“面粉比面包貴”的地塊。在樓市調整后，現在這四個地塊的樓面價都高于或持平于目前周邊在售樓盤價格，算上建筑成本，如果按目前的市場價格來銷售，不但沒得賺還要虧本。因此無論業內業外，都對它們的動向格外關注。

　　沉寂了1年多后，這些地塊將以什么樣的面目出現在杭州樓市？

　　雅戈爾杭商院地塊：7月動工

　　2007年7月，雅戈爾擲14.76億元重金奪得杭政儲出[2007] 23號原杭商院地塊，樓面地價高達15712元/平方米，轟動一時。但隨后，關于這塊地的退地傳言一直未曾中斷，雖然雅戈爾方面一再澄清，并且定出了項目案名“隱寓”，但是那塊長滿了雜草的空地，還是一次次成為流言的滋生地。

　　當初拿地的時候，財大氣粗的雅戈爾可謂“不差錢”，在房地產、股權投資方面的成功讓雅戈爾獲得巨大收益，一度“懷揣100億找項目”。但是隨著2008年股市、樓市雙雙低迷，雅戈爾的情況也發生了改變。

　　根據媒體報道，雅戈爾方面今年2月承認“杭商院地塊買貴了”；在今年年初的股東大會上，雅戈爾當家李如成表示，雅戈爾針對杭、蘇、甬三地的房產開發節奏有快有慢：蘇州的土地量大，開發暫時可以放緩；杭州的土地開發要快，寧波則要觀察。

　　這意味著，杭商院地塊是歸屬于雅戈爾當前盡早啟動的項目之列。從實際情況來看，也確實如此。3月17日中午，記者來到杭商院地塊現場。該地塊緊鄰梧桐公寓，砌起了2米多高的圍墻，從學院路臨街鐵門的柵欄處望進去，里面是一大片空地，雜草叢生，長得約有1米高的樣子，似乎沒有動工的跡象。但是在該地塊文二路沿街處，一個鋼架結構的兩層樓高的售樓部已經初步成型，幾位建筑工人正在鋼架的頂上作業，鋪設半邊樓頂。“對啊，這就是售樓部。”其中一位建筑工告訴記者，這個售樓部已經施工十來天了。

　　杭州雅戈爾置業總經理水良華對記者表示，隱寓預計下半年開工，明年上市。雅戈爾董秘辦公室的工作人員也確認，根據公司目前對各項目定出的計劃，隱寓初步定位于精裝修的高層和小高層建筑，計劃7月份開工。

　　有證券分析師認為，目前雅戈爾的房地產風險主要集中在2007年和2008年拿地的待建項目中，其結算期預計在2011年以后。因此2011年的樓市走勢才是真正影響雅戈爾的房地產收益水平的關鍵年。

　　金都轉塘項目：打造空中花園

　　2007年8月，之江轉塘推出四宗住宅用地，最終金都房產集團和香港九龍倉聯手，分別以11億、7.1億、11.41億、1.4億元拿下轉塘37號、38號、43號、44號地塊，其中37號地塊樓面地價為9688元/平方米，而位置相對更好的43號地塊樓面價更是高達10004元/平方米。據業內人士估算，四塊地平均樓面地價在8400元/平方米左右。

　　相比目前該區域周邊樓盤的售價，8400元/平方米的樓面價無疑算得上高了。贊成嶺上去年9月主動將價格調低到6000多元/平方米，一下子將轉塘的房價體系重新拉回到2007年年初的水平。最近云溪香山推出折扣促銷，成交均價基本集中在7000~8000元/平方米。可見，目前轉塘一帶比較被購房者認可的價格區間主要為6000~8000元/平方米。那么，金都轉塘項目怎么做？

　　借鑒目前房產業已有的方式，對待天價面粉的基本做法是：把面粉做成蛋糕，甚至是奶油蛋糕。金都轉塘地塊就是這么一個思路。

　　金都老總吳忠泉用四個字概括轉塘項目的定位：空中花園。據悉，該項目的規劃設計方案已經基本確定，并將于3月21日正式開工建設。項目案名定為“高爾夫藝墅”，將重點突出生態綠色的概念，借鑒別墅的內部空間，加上高層公寓景觀視線開闊、安全性和舒適性較高的特點，打造高端并且富有藝術感的物業。

　　從物業類型來看，高爾夫藝墅應該是一個介于公寓和排屋之間的建筑，因此在未來的售價上有比較大的彈性空間。

　　金地自在城：預計6月開盤

　　在雅戈爾拿下杭商院地塊的同一天，建筑業巨頭中天先是以7077元/平方米的樓面價拿下三墩24號地塊，隨后又以樓面價7750元/平方米奪得相鄰的25號地塊。其后不久，大鱷金地介入，聯姻中天，由金地操盤該地塊。24、25號地塊的面積達到345.5畝，加上后來拿下的三墩41號地塊，三塊地的總建筑面積達到85萬平方米。

　　金地早在去年就啟動了三墩項目，定位于金地成熟的“自在城”系列，有精裝修高層、大規模城市別墅組團、創新crossover公寓以及金地第四代花園洋房等豐富的建筑形態，小區內部規劃有集早教中心、幼兒園、小學、中學于一體的一站式教育體系。

　　金地自在城曾經計劃在2008年年底開盤。但是由于周邊樓盤競爭激烈，尤其是白馬尊邸在去年10月把價格下調為7000多元/平方米后，讓三墩板塊的價格體系也面臨重新調整。

　　之后，又有消息透露自在城將在今年2月份上市，但最后還是未開盤。在金地集團3月11日的公告中，該公司將在3~4月新推和加推9個項目，但是杭州項目并不在此名單之中。

　　記者從金地杭州公司了解到，目前自在城的開盤時間初步定在6月前后。“我們最近對原先的戶型做了一些調整，目前精裝修公寓的戶型面積為70~140平方米，排屋的戶型面積在300平方米左右。”一位內部人士表示，至于價格，一直沒定下來。

　　遠洋杭一棉地塊：先行啟動商業開發

　　2007年10月，備受關注的杭一棉地塊在經過53輪激烈競爭后，最終由遠洋地產以15588元/平方米的樓面價吞下。而城北作為杭州樓市的價格洼地也因此被改寫，房價迅速攀上萬元大關。但橋西一帶的房價目前不過在11000~14000元/平方米左右，杭一棉地塊的價格，怎么看怎么高。

　　杭一棉地塊的交付時間在今年9月份，因此其動工時間最早也要到今年年底。但是對于該地塊的項目規劃，遠洋方面已有了明確的定位。據悉，杭一棉將分為精裝修高層公寓和水景排屋兩大住宅區，打造新古典主義韻味的樓盤。

　　杭州遠洋萊福房地產開發有限公司營銷總監何劍說，對于杭一棉項目，不能單獨看，而是應該結合遠洋另一個重頭項目運河商務區一起看。“運河商務區體量大，區域更成熟，因此我們先集中精力開工運河商務區項目。”在何劍看來，運河商務區作為未來與西湖商圈、錢江新城CBD并足鼎立的杭州三大商圈之一，其輻射能力將極大地提升城北的居住價值，意義非常重大。杭一棉地塊的興衰也在很大程度上依賴于運河商務區的建成。

　　“運河商務區里面也有住宅部分，但是整體上更偏向于商業，而杭一棉地塊則定位于比較純粹的高端居住區。”何劍表示。