多家新盤銷售冷清

　　“你說我現在該不該出手買房子，聽說不少樓盤都漲價了，現在不買以后會不會更貴？”在北京工作的小張近日因為要不要買房的問題很是迷茫。

　　今年春節后，北京樓市新盤、二手房都出現了不同程度的交易量回升、價格上漲的局面，盡管當前房價依然很難讓普通老百姓接受，但是還是有許多像小張一樣的人開始困惑：“現在樓市是不是真的回暖了？我到底該不該現在買房？”

　　3月21日到23日，中國經濟時報記者實地探訪北京樓盤，發現不少樓盤的銷售情況并沒有網絡上宣稱的那么好。

　　“價格比以前有所上漲，每平方米上漲幾百塊錢。而且我們現在很多房子都賣完了，只剩下一些一層和頂層的房子，中間層的很少了，今天一天我們就出手了十幾套房子，您要再不買就沒有了。”位于北京市北五環外的某樓盤銷售員告訴以購房者身份前往的中國經濟時報記者，以后再推出新盤的話，價格肯定要比現在高許多。

　　據記者了解，該樓盤于去年4月份取得銷售許可證，當時銷售均價8200元每平方米，如今其樓盤均價已經是8680元每平方米。

　　然而，本報記者在售樓部看到的情形和銷售員描述的情形不大一致。本報記者在該樓盤售樓部停留大約一個小時，期間除了記者外，只有一個人前來看房，而且只是咨詢了一下，嫌價格太高就走了。售樓處非常冷清，現場僅有的3個售樓員都顯得非常無聊。

　　本報記者登陸北京市房地產交易管理網發現，情況并未如該樓盤銷售員所說那么暢銷，該樓盤從去年取得預售許可證到現在，還有至少一半的樓盤未能簽約，而有的樓棟甚至一套都沒有賣出去。

　　當本報記者提出“房子價格太高，能否再便宜點？”的要求時，該樓盤銷售員對記者表示，最多只能打99折，不是開發商不想降價，而是沒有辦法降價，因為現在該樓盤已經是準現房了，前期業主去年上半年買的期房還差不多是這個價位，如果再比他們便宜，恐怕那些已購房業主就要來鬧事了。

　　而新盤比較集中的區域通州的某新盤情況和上述樓盤差不多，雖然是周末，但前來看房的人并不多。雖然開發商喊出口號“我們絕不會降價”，但似乎消費者并不領情，整個售樓處也顯得很冷清，有的銷售員在看報紙，有的在閑坐，在本報記者呆在售樓處的半個多小時里，也只有稀稀拉拉幾個人前來咨詢看房。

　　在售樓處外，本報記者隨機采訪了2個前來看房的人，受訪者表示，該樓盤的地理位置并沒有想像中的好，而且樓盤價格和所處地理位置相比依然處于比較高的水平，難以令人出手。

　　不過，記者在采訪中發現，也有一些降價幅度比較大的樓盤銷售情況不錯，但是與2006年和2007年相比，顯然還是遜色不少。據業內人士介紹，那些不降價反而漲價的樓盤銷量并不理想，有開發商提醒同行：“我們現在房地產行業的調整期還沒結束就開始漲價，會打擊好不容易回升的銷售量，這是十分不理智的，甚至會給我們行業帶來災難。”

　　二手房業主漲價嚇退購房者

　　在聽到北京部分新盤漲價消息的同時，有部分二手房業主心里“直癢癢”，也提高了售價。然而，據本報記者了解，這些提高了售價的業主房子并不好出手。

　　“85平方米的二居，80萬。”3月21日，一位通州的業主對佯稱是購房者的記者報出了如此價格，據業主介紹，該套房子位于通州梨園地鐵站附近，步行到地鐵站大約20分鐘。

　　和本報記者同行的某中介公司人員也覺得這個報價太高：“周邊類似房源的價格大約在68萬左右，這個業主完全是瞎漲價，有點‘趁火打劫’的意思，聽到樓市回暖的消息就開始漲價，而且是很不理智的漲價。”

　　據該中介公司工作人員介紹，自從二手房市場有所回暖后，有不少業主紛紛提高房屋售價，但是售價提高后，成交量就開始減少，有不少購房者聽到報價扭頭就走，就是覺得價格漲得太離譜。

　　據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，2009年2月份客戶登記量相比去年春節后漲幅在五、六成左右；而節后一個月，即2009年3月初，客戶需求量相比去年同時期上漲幅度達到四成左右。

　　對于這些急劇增長的二手房市場需求，“鏈家地產”市場研究部認為，這些快速增長的需求絕大部分都切實體現在3月上半月的成交中，造成成交的顯著上漲。而今年節后爆發的新增需求之所以明顯高于往年，主要與積累需求和剛性需求集中爆發有關，這部分需求提前入市，進一步推動了需求的攀高和成交的上漲。但與此同時，這部分需求的提前釋放，也會影響后市成交，使其恢復到較為平穩的狀態。

　　“我們現在最擔心的是目前的這種市場需求能否持續，后半年是否還能夠有這樣的成交量還是個未知數。”21世紀不動產高級分析師孟奇對本報記者表示。

　　業內稱開發商發動“心理戰”

　　那么，為什么許多開發商死撐也不降價甚至還漲價呢？房地產高級經濟師章林曉指出：“在房地產價格上，在供應層面上講，開發商往往體現出“過河卒子”的特點，而在需求層面上講，購房者往往體現出“追漲殺跌”的特征，這就是許多開發商為何死撐不降價的奧秘。”

　　“我認為這是開發商發動的一場‘心理戰’，在2008年全年的市場雙方僵持中，開發商降價的策略效果并不明顯，于是2009年開發商又轉而利用人們‘買漲不買跌’這一所謂心理定律采取僵持中漲價的策略。”一位業內人士對本報記者表示。

　　而全國政協委員、林達國際投資集團董事長李曉林則認為，現在樓市出現的所謂“小陽春”只是階段性的，是一部分資金壓力大的開發商，通過降幅較大的促銷方式實現的銷售量短期上揚。房地產真正的復蘇關鍵在于銷量的長期穩定，“小陽春”后不排除“倒春寒”的事情發生。

　　“房地產市場并沒有回暖，世界經濟都在衰退，各國都在想辦法如何啟動經濟，中國的宏觀經濟形勢也沒有好轉，房地產市場會回暖嗎？”3月23日，中國社科院金融所研究員易憲容在接受中國經濟時報記者采訪時表示，開發商多賣幾套房子并不能說明樓市已經回暖，金融危機下，大家的收入都在減少，沒有幾個人會去買房子，房地產市場要想真正回暖得等到中國宏觀經濟好轉一年后才有可能。

　　北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新在接受本報記者采訪時也指出，現在樓市由于開發商降價而出現局部區域的、特定樓盤的成交量有所回升并不能說明樓市已經回暖。

　　“漲價風”致期房商品房成交下跌

　　協成機構最新統計數據顯示：上周北京樓市商品住宅銷售與前一周環比漲幅不大，商品住宅銷售套數為3226套，環比上漲1.64%，商品住宅面積359355平方米，環比上漲0.34%。期房商品住宅總銷售簽約套數為2683套，環比上漲0.75%；總簽約面積為287452平方米，環比下降0.72%。

　　3月23日，協成機構房地產經紀公司副總經理劉欣在接受本報記者采訪時表示：上周北京的商品住宅成交各有漲跌，總體上來說成交走勢在長期積累的剛性需求支撐下表現為緩慢上漲趨勢。進入三月成交上漲的利好使得一些前期表現不錯的樓盤在近期出現了一股漲價風潮，促使期房商品住宅的成交上周成小幅下降的走勢。因現房大部分為尾房和存量房，經過2008年長時間的銷售不利使得開發商急于出手，大力地降價促銷，吸引了大部分購房者關注，使得現房商品住宅成交連續兩周上漲。

　　劉欣指出，樓市的回暖應以大眾購房者心理價位為基礎，只有合理的價位才能使商品住宅成交量真正的走穩。