作為企業的所有者，其衡量公司業績水平的最重要指標便是凈資產收益率，該指標代表著投資最終的回報率。根據杜邦分析體系，凈資產收益率可以轉化為銷售凈利率、資產周轉率和權益乘數的乘積。通過提高這三大財務比率可以使公司業績上升。而銷售凈利率又與銷售毛利率直接相關。

　　具體到一般的企業經營，三大財務指標放大的表現，一是通過提高產品售價來提高銷售凈利率；二是通過降價促銷的手段提高回款速度以加快資產周轉率，相當于“薄利多銷”；三是通過放大負債率和財務杠桿，增加權益乘數。按照慣例，一個行業的負債率變化不大，基本處于穩定的區間，而且提高負債率將加大企業經營風險；因此，為提高凈資產收益率，大多數企業是在銷售凈利率和資產周轉率上做文章。

　　但就房地產而言，近幾年來，我們看到追求毛利率遠勝于追求資產周轉率。據Wind數據統計，剔除ST后，2008年已公布年報的房地產公司平均凈資產收益率為9.91%，比上一年下降近六個百分點；資產周轉率為0.3，同比下降約21%；權益乘數為2.85，同比下降約25%。

　　這意味著，房地產企業要想提高凈資產收益率，必須在提高毛利率上下工夫。實際上，“提價”是地產企業最常用的手段。

　　業內專家分析，這與行業開發的特殊性有關，也與房地產行業集中度低有關。在地產開發中，開發周期長、且土地要素獲取的不確定性，造成了開發商更傾向于通過“捂盤”賣個好價錢，來提高收益率。在行業景氣高漲時如此，在市場低迷時也是如此。而行業集中度低，大企業市場份額少，多數小開發商后續開發能力低，也造成了追求毛利率的現實。

　　目前，國房景氣指數處于歷史低位，今年一季度全國房地產開發企業土地購置面積同比下降40%，新開工面積下降16%。在此背景下，房地產市場庫存消化稍顯好轉，資金壓力略顯緩解；開發商降低銷售率、提高銷售價格的說法和做法又開始抬頭。

　　其實，資金流動速度對企業盈利同樣具有重要意義。大企業常常用提高資金使用效率來提高自身的收益水平。據有關統計，萬科從獲取土地到開始售房通常僅需9-12個月。資金周轉速度提升直接帶動企業利潤增加。

　　專家指出，當房地產商認為拿地價格較高而房價較低時，可能會推遲項目開發。而項目周期過長將意味著增加無效成本，影響企業資金運作，致使財務成本趨高。在房地產業內，開發企業由于各個項目拿地成本、開發成本不同，房地產商一般會通過其他在售項目熨平成本。在實際操作中，各項目虧損推盤以求回款的概率很小。開發商顯然更傾向于推遲開發、退地等方式降低供應來保住房產價格。

　　目前，雖然信貸利率較低，部分大型房地產開發企業較易獲得低成本金融支持，但多數開發商對進一步拿地持謹慎態度，這也反映了目前房地產運營的某種邏輯。（林喆）