“確切地說現在已經不是商改住項目的最佳銷售時機了，隨著樓市整體進入回暖期后，這樣的過渡型產品如果在價格上沒有優勢，很難再獲得良好的銷售成績，”曾經在北京操盤著名商改住項目金都心語的開發商金都杭城總經理高宏標向記者表示。

　　記者了解到，目前北京市在售的商改住項目以崇文區的新中驛和Free自由季最為典型，為了驗證商改住項目已經錯過最佳時機的論證，記者實地走訪了即將入市的Free自由季項目。

　　沒了價格優勢商改住還好賣嗎？

　　“廣告上說不是50萬元就可以買，怎么只有一套啊！”

　　“怎么什么也不送啊？商改住項目不是送很多家電和柜子嗎！”

　　剛走進Free自由季位于幸福家園底商的樣板間，幾位消費者就圍著銷售人員紛紛質疑。

　　一位Free自由季的銷售人員向記者介紹，項目位于崇文門夕照寺街，于3月20日開始對外進行廣告宣傳，預計5月中旬開盤。對外宣傳的1.3萬元/平方米是起價，預計項目開盤時的均價在1.5萬元/平方米左右，最高價不超過1.7萬元/平方米。

　　記者了解到，該項目與之前熱銷的金都心語、合生麒麟社等項目相比交樓標準上存在著一定的差距，只做了廚衛精裝修。

　　“其實裝修標準的降低也就意味著價格的變相上漲”，對于消費者這樣質疑銷售人員也表示了默認。

　　“目前夕照寺街二手房的價格在1.2萬-1.3萬元/平方米之間，50年產權的商改住賣如此的價格，肯定不具有優勢，”鏈家地產有關人士向記者表示。

　　盡管Free自由季售樓處里的看房人一直不少，但是質疑聲音也不少，主要是價格過高，還有就是該項目緊鄰京滬鐵路，讓許多購房者打了退堂鼓。

　　一位已經來過幾次售樓處的購房者向記者表示，自己一直猶豫不定，孩子要結婚著急等房子用，但是發現這個房子比正經住宅便宜不了多少，而且本身還存在一些本質上的缺陷，比如產權、戶型、位置等。

　　業內人士表示，商改住項目的銷售靠的就是一鼓作氣，因為這樣的項目屬于過渡型產品，本身就存在著硬傷，禁不起細致地推敲，因此必須在價格上吸引消費者。

　　商改住項目錯過黃金銷售期

　　商改住項目的興起主要是由于市場上住宅項目供應不足，導致不少開發商將立項為商業的辦公樓和寫字樓改建成了公寓，本來期望改變規劃迎合市場需求，讓一些商業配套“變廢為寶”，但是隨著地產危機的到來，整個住宅市場交易量直線下降，讓本來就是“雞肋”的商改住項目交易變得更加慘淡。

　　“因此這樣的項目銷售要選擇一個最佳銷售時機，我個人認為去年底和今年初是最好時機，由于樓市處于回暖前夕，市場急需要一種產品打開這樣的僵局，顯然本來就屬于過渡型產品的商改住項目，就成為了開發商打開市場僵局最好的敲門磚。”高宏標表示。

　　例如金都心語在去年底打出8800元/平方米的低價后項目銷售一空，隨后冠城名敦道也采用了低價入市的方式，也取得了成功，這樣不僅可以迅速回籠資金，同時也給項目打出了知名度，為其核心產品的銷售也奠定了基礎。

　　“說白了，購買商改住項目的本身就是一種消費沖動，圖的就是價格便宜，就和許多人逛商場一樣，看見便宜的東西就買，但是后來卻發現買了之后可能不適合自己。”

　　GVA衡信柏迪的營銷綜合服務部董事岳鋒鋼也表示，商改住項目已經完成了其特定歷史使命，從目前情況來看，可以說北京市商改住項目的供應量處于嚴重的飽和狀態。他進一步向記者表示，商改住項目的出現主要是由于幾年前，市場上純商業項目供應匱乏才產生的。后來由于大量純商業項目的出現，使得這些曾經商業立項的項目開始打出商住的旗號，但是隨著地產市場發展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業形態的產品必然逐步被社會淘汰。（賴大臣）