中新網(wǎng)12月13日電  據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，在今年已經(jīng)結(jié)束的上海一、二號土地出讓公告拍賣中，有多幅熱門地塊拍出高價。“面粉都漲價了，面包還會便宜嗎？”部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師認為，鑒于土地價格的持續(xù)上漲，未來房價上漲也只是時間問題。也有分析人士認為，地價的上漲未必一定帶動房價上漲，開發(fā)商的利潤可能會逐漸趨于微利。部分發(fā)展商也借此“訴苦”：房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)利潤有限，并沒有外界所說的“暴利”。

　　而上海市房地資源管理局近期公布的一份《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)供應和土地利用情況向社會公布情況匯總》(以下簡稱《情況匯總》)卻道破“天機”，目前在建的多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目都是以比較低廉的土地出讓價格獲得土地，發(fā)展商開發(fā)上述地塊仍然擁有豐厚的開發(fā)利潤。

　　發(fā)展商仍有巨大獲利空間

　　以斜土路于今年8月剛開工的一房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，開發(fā)商為獲得該土地所支付的土地出讓金折合成樓板價僅為3583.2元/平方米。中原地產(chǎn)高級建筑策劃師江志剛為該項目的發(fā)展商計算了開發(fā)成本。他表示，該項目的建筑容積率在3以上，建筑形態(tài)應該是以高層為主，市中心高層建筑一般建筑成本在1600-1800元/平方米左右，考慮到綠化、配套等其他開發(fā)成本，項目建設(shè)總成本最高不會超過2580元/平方米。

　　多數(shù)情況下，土地成本和建安成本占發(fā)展商開發(fā)總成本的80%左右，是開發(fā)總成本的大頭。

　　發(fā)展商一般會要求建筑企業(yè)墊資，少數(shù)發(fā)展商甚至要求建筑企業(yè)墊資到樓盤取得預售許可為止，大部分企業(yè)會向金融機構(gòu)申請貸款開發(fā)項目。如果按照貸款占項目施工總成本的50%計算，每平方米的貸款額應為1290元。一般情況下，銀行貸款的一年利率為7%，但假如銀行拒絕提供貸款，發(fā)展商就必須向信托基金等其他金融機構(gòu)征求高息貸款，利率為15%。其從開工到竣工時間為兩年，假設(shè)項目的貸款周期也為兩年，其貸款利息支出最多為416.03元/平方米。據(jù)此計算，項目的建設(shè)開發(fā)成本及利息應為2996.03元。

　　根據(jù)目前的市場行情，斜土路板塊的住宅價格可以達到18000元/平方米左右。在交易環(huán)節(jié)，發(fā)展商至少要交納540-900元/平方米的營業(yè)稅(根據(jù)3-5%的稅率)，同時營銷、廣告投入約為540元/平方米(按3%計算)。此外，發(fā)展商還需要支付包括印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等費用，以及房地產(chǎn)勘丈費、房地產(chǎn)交易手續(xù)費、維修基金等其他細小支出。江志剛認為，上述費用加上建設(shè)開發(fā)成本、利息支出以及土地出讓金，開發(fā)總成本應該在每平方米八九千元，相對于18000/平方米的售價，開發(fā)商的利潤空間已相當可觀。而在房地局公布的《情況匯總》中，類似斜土路地塊的項目不在少數(shù)。

　　房地產(chǎn)商開發(fā)利潤將明顯分化

　　中星房產(chǎn)集團營銷機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健表示，之所以房地產(chǎn)商能獲得如此高利潤的主要原因在于土地的升值。通常情況下，發(fā)展商并不把土地升值所得利潤，視為房地產(chǎn)開發(fā)利潤。他們通常會以目前土地招拍掛的市場行情估算土地成本，如此一來，地價上漲，開發(fā)成本便大大提高，這也就是發(fā)展商認為開發(fā)利潤在下跌的一大主要原因。

　　根據(jù)此前一號公告土地出讓結(jié)果，距離斜土路地塊不遠的大木橋一商用項目地塊的樓板價達到10180元/平方米。假如，以該地塊的土地出讓成本，再計算建安成本、稅費成本、融資成本等，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤自然就低了。

　　信義不動產(chǎn)代理部門李振宇認為，對于前幾年就已經(jīng)獲得土地的發(fā)展商而言，由于取得土地成本便宜，無論未來市場定價多少，都會有不錯的利潤空間；而對于現(xiàn)階段拿地的發(fā)展商而言，如果未來兩三年的市場前景不佳，就可能遭遇很大風險。他表示，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的開發(fā)利潤將會明顯分化，部分企業(yè)將因土地增值獲得高額的開發(fā)利潤，部分則可能僅獲微利，甚至出現(xiàn)虧損。（楊羚強）