中國政府反復強調的“限外政策”，以及各界對海外資本覬覦國內物業“動機何在”的強烈質疑，似乎都未能澆滅后者擁抱中國市場的款款深情。

　　3月27日起一連三天，近200家境外投資機構的頭面人物聚首上海香格里拉酒店，出席第二屆中國房地產投資世界峰會。盡管入場券每張高達2000多美元，但參會者依然超過400人。

　　有趣的是，這個在中國最大經濟中心舉辦的國際投資峰會，無論是上臺演講的嘉賓還是臺下的聽眾，外國人的數量都超過了中國人。

　　“光從這一點就可以看出，境外資本對中國市場興趣有多么濃厚了。”一直忙個不停的峰會主辦方BAZO董事長鄭小平感嘆說。

　　重點研究二三線城市

　　跟去年第一屆峰會最大的不同是，今年越來越多的參會的海外基金機構負責人掩飾不住對國內二三線城市投資機會的向往。“現在一線城市投資者已經很多，去二三線城市可以找到更合理的回報。”新加坡嘉德置地旗下嘉茂商用產業有限公司總裁潘錫源說。

　　而熟悉中國市場的麥格理房地產資本(中國)董事Richard David更直言不諱：“今后一線城市房地產投資的回報可能會打折扣，前景預計比較悲觀，相反二三線城市房地產投資收益可能更高。”

　　剛剛在國內四處布點的英資太古地產表達了同樣的想法，“我們不在乎名聲，只在乎利益，哪里回報高就去哪里。”

　　知名顧問公司世邦魏理仕的基金業務負責人周豪透露，他們為一些國際投資機構提供市場研究、投資咨詢等服務，有不少業務集中在二三線城市，據他們了解，實際回報率相當可觀。“當然，不管在哪兒，重要的還是尋找到好的投資項目。”他補充說。

　　實際上，類似的案例去年已經陸續出現，如美林以3000萬美元收購南京峰尚項目半數股權，還有華平投資與浙江中凱房地產達成合作。據悉華平與中凱的協議中約定，將在中凱旗下開發管理的項目中投資不低于3000萬美元，而迄今為止中凱手里的所有項目都位于長三角地區的二三線城市。

　　借助內地 合作為主

　　除了嘉茂這樣依托母公司背景在中國如魚得水的投資機構外，更多進入中國時間不長、對市場尚未完全熟悉的海外資本，多傾向于采取股權投資的方式，或直接與國內企業合作。

　　“對我們這樣初來乍到的公司來說，剛進來就獨資經營不大可能。我們需要在中國開發商中找到戰略合作伙伴，這是最佳的進入途徑。”以購物中心開發著稱的加拿大C2集團中國CEO步軟恩稱。

　　著名的摩根士丹利剛剛踏足中國時，都是和國內開發商合作，其合作伙伴名單可以開出長長一串兒。近來“翅膀漸硬”，才開始嘗試掌控話語權。比如他們在上海曾與本地開發商永業地產合作，在合資項目中占較小比例小股份。而在今年初披露的新一輪項目合作中，大摩已搖身一變成了大股東。

　　正如ARCH Capital Management(香港)首席執行官 Richard Yue 所言，“我們不可能自己去拿地、設計、建房子，這不是我們擅長做的。”這家基金與國內發展多時的新加坡仁恒集團有著良好的伙伴關系。

　　事實上，即使是決意在中國過一把開發癮的大摩，在新項目中的所有設計、施工等“粗活”，依然由小股東永業地產負責。而在中國深耕超過10年的嘉德置地集團及其全資子公司凱德置地，近幾年也分別與深國投、成都置信、河南建業等各地區強勢企業聯手，短時間內迅速鋪開其全國戰略。

　　轉向住宅投資 便于退出

　　這次峰會上還透露了一個重要信號：境外資本的投資重心，已從前幾年以商業物業為主，更多轉向中高端住宅。

　　“作為海外投資者，我們更關心退出機制，而住宅物業相對更容易實現退出，所以中高檔住宅市場是我們的投資首選。”INVESCO Real Estate 亞洲區董事總經理Lau Cheng SoonLau 說。

　　Richard Yue也聲稱，他們管理的是一個精品基金，投資規模不超過5億美元，對如何退出也比較敏感。“只有中高端住宅產品的買家愿意多花錢去買好一點品質的房子，這樣我們的投資會有更快和更高的回報。”他說。

　　當然，也有喜歡做投資組合的機構，比如澳洲寶澤金融集團。“在中國投資住宅和商用物業都是可以的，住宅相對容易退出，而商用地產則能夠降低風險。”該集團總裁王人慶說。

　　很顯然，自從去年中國政府試圖限制外資在國內房地產市場短期投機套利行為之后，海外資本對退出機制的重視大大超過從前。

　　王人慶告誡正準備進入中國的海外同行：“到中國投資需要注意兩點：一是必須用好本地人，二是必須和當地政府搞好關系，不能讓人家覺得你的目的就是賺快錢，拿到錢馬上走人。政府希望更多吸引長期投資。”

　　凱德置地中國區總裁林明彥也提醒臺下滿腔熱情的聽眾，今年初，政府開征土地增值稅后，未來房地產開發的利潤只有10%～20%，以往的超額利潤和暴利時代已經過去了。（王其明）