中新網1月4日電  據《中國證券報》報道，在北京二手房交易價格保持較快增長的同時，住房租賃市場價格并沒有呈現出明顯增長，因而二手房的售價租金比(又稱租售比)出現擴大趨勢。不過有關專家認為，目前北京的售價租金比沒有超過國際警戒線。

　　業內人士認為尚在合理范圍內

　　根據房地產中介機構的調查數據，2006年北京市二手房售價與租金的比例在242：1至286：1之間。中國國際金融公司對北京等城市的調研結果也顯示，購房資金成本與租金的比率正在上升。據了解，他們所調研的167個樓盤，購房資金成本與租金比率在2006年內的平均升幅超過11%。

    業內專家指出，房屋售價租金比過高，意味著房產投資收益將下滑，而房價也存在“虛高”成分。不過他們認為，目前北京的售價租金比沒有超過國際警戒線。

　　三居室租售比接近國際警戒線

　　根據“鏈家地產”的監測數據，2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月，一居室普通住宅的每套平均總價在37萬元，即一居室普通住宅的售價與租金比為242：1；二居室普通住宅的租金為1751元/月，二居室普通住宅每套平均總價為49萬元，其售價租金比在280：1；三居室普通住宅租金為2343元/月，每套平均總價為67萬元，其售價租金比為286：1。

　　21世紀不動產研究中心孟奇經理指出，北京二手房市場的“租售比”還處于合理范圍內。

　　目前，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售價租金比一般界定為200：1至300：1。如果售價租金比超過300：1，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于200：1，表明該區的房產投資潛力相對較大，房產后市看好。售價租金比無論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

　　一位金融專家解釋道，售價租金比的合理范圍，是根據資金的長期收益率確定的。如果把買房視作一種長期投資，那么200：1至300：1的售價租金比，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產還有房價上漲形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準，低于4%是劃不來的。他介紹，目前美國房產的年租金收益率在5%左右。

　　一手商品房供給相對收緊

　　現在北京二手房市場的售價租金比已經處于高位，特別是三居室的售價租金比更是接近了國際警戒線。

　　一位房地產業資深人士認為，支撐北京售價租金比持續走高的主要原因在于住房消費者的剛性需求。這位人士分析，首先，北京城市化進程進一步加快帶動了大量的拆遷住房需求；其次，人們生活水平提高導致住房消費升級，增加了他們的置業需求；最后，北京作為國際大都市吸引著大批的精英人士來京工作，這也產生巨大的自住需求。

　　除了住房剛性消費需求外，為了保值而大量購房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調查作過一項調查，調查對象是個人金融資產在50萬元以上的都市高收入群體，調查結果表明高收入群體大多偏愛保值型的房地產投資。

　　業內專家指出，京城二手房市場出現售價租金比的擴大趨勢是不可避免的。隨著土地緊縮及信貸緊縮的實施，一手商品房的供給量已經相對緊縮；同時人們的購房成本與風險也在加大。為了控制成本和風險，有些購房者已經轉向成本相對要低、風險相對要小的二手房市場，這就加劇二手房市場本就嚴重存在的供不應求矛盾，從而使二手房價格一路走高，擴大了二手房市場的售價租金比。

　　“鏈家地產”市場部主任王志偉則指出，2006年，國家對房產交易環節實施“三稅”政策，而在當前北京二手房市場供不應求的狀況下，絕大部分賣方都將出售的稅費成本轉嫁到房價當中，從而推高了房產價格。同時，部分出售者暫緩將房產釋放到買賣市場，而是充實到租賃市場，使租金更加平穩。顯然這也推高了二手房市場的售價租金比。（林喆）