雖然上海的土地增值稅征收管理細則尚未出臺，但關于土地增值稅計算的幾種方法已經在業內普遍流傳。天價樓盤“湯臣一品”又成新的“標本”。

　　難避重稅

　　雖然稅務總局通知中表示，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目才要被稅務部門清算。從“湯臣一品”目前的銷售狀況來看,它很難逃脫增值稅的這個“難關”。上海“網上房地產”網站的資料顯示，“湯臣一品”在2005年10月29日和2006年8月3日兩次獲得銷售許可證，分別申請銷售的面積是36047.67平方米和55568.68平方米，項目銷售面積總計91616.35平方米。這些面積也就是“湯臣一品”A棟和C棟。

　　細算稅金

　　根據媒體的披露，“湯臣一品”地塊在1994年由湯臣集團自上海富都世界有限公司獲得該幅土地80%的股權，出讓金5820萬美元，加上2005年湯臣集團這塊土地另外的20%股權付出的1800萬美元，總計花費了約6億元人民幣的土地代價。公開的報道表示，“湯臣一品”的總成本應該在每平方米3萬元左右。目前湯臣一品僅有兩棟獲得了預售許可，預售總面積達到91616平方米。

    根據這些基礎的材料可以做個比較籠統的計算：“湯臣一品”的總成本為27.4848億元：3萬元/平方米×91616平方米=27.4848億元；按目前每平方米的售價11萬元計算，總收入為100.7776億元：11萬元/平方米×91616平方米=100.7776億元。該項目凈收入：100.7776億元—27.4848億元=73.2928億元，按照5.5%的營業稅計算，項目的稅后收入達到69.26億元。“湯臣一品”增值幅度為60.32%：計算公式為(69.26億元—27.4848億元)/69.26億元×100%=60.32%。

    按照國家稅務總局關于土地增值稅累進稅制的計算標準計算，若增值額幅度超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額的計算公式是：稅后收入×50%—總成本×5%。所以該項目的土地增值稅額為：69.26億元×50%—27.8484億元×5%=33.24億元。

    根據會計師事務所提供的計算標準，認為應該將“湯臣一品”用于出租的面積也計算在征收增值稅部分之內，所以就出現了另一種結果：該項目總成本為42億元：3萬元/每平方米×14萬平方米=42億元；按目前每平方米11萬元售價，總收入為154億元：11萬元×14萬元=154億元；該項目凈收入：154億元-42億元=112億元；按5.5%的營業稅計算后，項目的稅后收入達到105.84億元。“湯臣一品”增值幅度為60.32%，計算公式為(105.84億元-42億元)/105.84億元×100%=60.32%。同樣是國家稅務總局的土地增值稅的標準計算公式，該項目土地增值稅為：105.84億元×50%-42億元×5%=50.82億元。

　　專家釋疑

　　湯臣一品在2005年10月就取得了A棟的銷售許可，因此在2008年10月，無論銷售套數是否達到總量的85%，稅務機關都可以要求湯臣一品對A棟實施土地增值稅的清算。上海信利律師事務所劉福元律師表示，屆時是否清算、如何清算湯臣一品土地增值稅的取決權在上海地方稅務部門。根據《通知》的規定，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。這也就意味著，稅務機關可根據具體情況，靈活決定清算的范圍和清算的時間。

    （來源：東方早報）