北京市建委、北京市政府外事辦公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商務局2日聯合下發《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，對境外機構、境外個人在北京購買商品住宅作出一系列明確規定。

　　“限外令”的出臺，給一年多來持續高熱不退的北京房地產市場帶來一絲波動。

　　“身份認定”和“行為判定”是“限外令”的關鍵

　　“限外令”是北京市2007年對一路“高歌猛進”的房地產市場祭出的第一道“殺手锏”。此間分析人士認為，新政策中最為要害的是對境外機構、境外個人身份認定和行為判定作出了詳細規定：個人購買要出具居留狀況證明，機構購買則強調必須是自用。

　　記者從北京市建委房屋交易市場管理處獲悉，今后，境外個人的購房情況將被錄入北京市統一的信息平臺“交易權屬管理系統”，驗證境外個人的購房套數，如發現不是第一套購房，將不予辦理登記手續。

　　新政策明確規定，境外機構對購買商品房進行出租、出售等經營活動，遵循商業存在的原則，必須申請設立外商投資企業，取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。業內人士表示：“各部門聯手進行身份認定和行為判定，基本堵住了境外個人和機構投資炒房的通道。”

　　市場反應平淡：“限定政策出臺是早晚的事”

　　“限外令”出臺后，記者電話采訪了幾個北京市黃金地段的外銷樓盤。樓盤銷售人員告訴記者：“其實，從去年下半年開始，外國人來看房買房的就開始漸漸少了。這兩天，針對外國人的樓盤銷售情況并沒有發生特別明顯的變化。”

　　據了解，為了防止境外熱錢炒房，有關部門對境外機構和個人的購房政策早在研究之中。2006年7月20日，北京市建委給開發企業下發了緊急通知，稱境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不符合此條件不得購買商品房。

　　據統計，北京市建委緊急通知下發后三個月，以外資身份在京城購買寫字樓散售面積的客戶成交套數僅為12套，成交面積為2846平方米。而在政策發布前的三個月內，外資購買寫字樓成交89套，成交面積12687平方米，政策前后對比交易量下降了將近六成。

　　一位銷售經理告訴記者：“從去年下半年起，業內都在傳限定政策出臺是早晚的事。”

　　“限外令”對北京房價影響微弱

　　據介紹，境外資金在北京購房的比例占到了北京房地產市場交易額的7%左右。境外個人投資主要集中在高檔公寓，而境外機構在北京主要投資在高檔酒店、商業、辦公樓以及高檔服務式公寓。

　　中國人民大學土地管理系教授林增杰認為，“限外令”出臺，對改變外資購房市場缺乏管理的現狀有積極作用。從長遠來看，“限外令”使房地產市場更趨于規范、合理；但短期內，不會對北京房價造成太大的沖擊。

　　“從供求狀況分析，‘限外令’實施后高檔樓盤的需求相應會有一些減少。但這些變化還不足以拉動高檔樓盤價格下降，從而影響整個樓市”，林增杰說。

　　(來源：中國證券報 作者：孫曉勝）