目前，北京市不少熱點區域二手房轉讓價格高于新樓盤售價。中大恒基市場研究部調查數據顯示，這些區域在四環內已占相當的比重。

　　業內人士分析，現在很多二手房不再是“舊房子”，實際上具有現房的優勢。2006年以來，北京中心城區內可以銷售新樓盤供應量減少，新盤項目以期房和尾房為主，剩余以大戶型居多，單價相對比較低，而二手房的剛性需求導致其價格不斷攀升，因此出現一二手房價格“倒掛”。

　　“倒掛”區域向中心城區擴展

　　據一位房地產中介公司經理介紹，2006年4月份開始，北京市某些交通便利，位置優越并且房齡較新的大型樓盤集中的地區，二手房交易活躍。以馬家堡地區為例，周邊二手房價格快速上漲，目前已經超過新房價格。

　　中大恒基數據顯示，該地區的新樓盤均價在每平方米6800元左右，而同區域的城南家園和璽萌麗園的二手房已經達到每平方米7000至7200元。市場分析人士指出，由于地鐵帶來的巨大升值空間，以及星河城商圈的逐漸成熟，很多年輕人，長線投資人群和拆遷人群都傾向于在此置業，而新房供應又偏緊，這使得二手房價格被抬高。

　　現在，“倒掛”的區域特征逐漸向中心城區靠近，比如說西直門，東直門，崇文區等。業內人士分析，中心城區出現倒掛的原因主要是地段的稀缺性導致剛性需求越來越多，而二手房的地理位置明顯要優越于同一區域的新盤，并且小戶型居多，所以，消費者對中心城區的二手房的追捧愈演愈烈，導致本地二手房單價高于新盤。中大恒基數據顯示，文慧橋附近的天兆家園以及時代之光的二手房價格均已超過13500元/平米，而同區域的金苑小區公寓的均價為13000元/平米。

　　新盤供應偏緊“烘熱”二手房

　　業內專家認為，受調控政策影響，2006年北京新盤供應偏緊，特別是中心城區。而新房項目多以期房和尾房為主，這就使得住房剛性需求轉入了二手房市場，因此，北京部分區域出現了二手房比新房“熱”。

　　一般而言，我國新房銷售時大都是期房。作為期房是存在風險的，并且占用資金，因此價格應該要低于現房。但幾年來，國內大部分城市都存在著期房價格高于現房的現象，這實際上是不正常的，是短時期內市場快速發展和局部過熱情況下出現的。當市場逐步走向正常時，期房和現房的“倒掛”開始得到糾正。市場目前很多二手房本身還是新房或者次新房，只是中間經過一些轉手，因此報價高于同一區域新開盤的期房，是正常現象。

　　有關統計顯示，截止到2007年1月底，北京市建委共批準銷售許可證50個，總批準銷售面積161.6萬平方米，其中，住宅項目35個。住宅獲批上市套數為8604套，獲批面積為99.02萬平方米。環比2006年12月，獲批個數下降15.3%；同比去年同期，獲批項目個數下降25.4%，獲批預售面積減少46.4%，市場供應降幅較大。

　　與此相呼應，北京房地產市場供給的先行指標也在下降。北京市統計局數據顯示，2006年，北京商品房施工面積下降；其中住宅施工面積降幅較大，比去年同期下降13.3%。

　　商品房竣工面積和空置面積也都雙雙減少。2006年全市商品房竣工面積3193.9萬平方米，比上年下降15.3%。2006年年底，商品房空置面積1039.7萬平方米，比上年下降24.3%。其中住宅空置面積494.1萬平方米，比上年下降38.2%。

　　而且，目前新盤供應主要集中在四環以外。中大恒基不動產營銷市場研究中心統計，2月份開盤項目位于五環以外的共14個，占開盤總量的50%；四至五環間開盤項目共6個，四環內共有8個項目開盤。

　　此外，市場分析人士還指出，國家相繼出臺了一系列調控二手房政策，如將二手房免征營業稅的年限由兩年提高到五年；國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅等。這些調控措施，本意是想打擊投機行為，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費計入房價轉嫁給買房者，從而推高了二手房價格。(林喆）