就在多數地產股先于大盤開始調整、關于房價的爭論再次升級之時，剛度過春節(jié)前銷售淡季的北京樓市，價格再次出現明顯上漲。

　　東二環(huán)內即將開盤的住宅項目新景家園三期，敲定的銷售均價已經達到每平方米16000元，高出該項目二期售價達7000元；而在同一區(qū)位內，今年2月新開盤的北京上舍，開盤均價也達到了每平方米11000元。

　　樓市熱度不僅體現在內城。五環(huán)外海淀區(qū)清河小營的一普通住宅項目，新開盤均價也已高達每平方米8500元，而該樓盤在2006年12月份報出的均價是每平方米7000元。

　　二手房價格同樣在漲。“鏈家地產”統計數據顯示，北京11個區(qū)縣2月份二手房成交均價已達每平方米8275元，環(huán)比上漲1.08%。

　　業(yè)內專家分析，目前北京商品房供求緊張的態(tài)勢并沒有改變，需求旺盛仍是現實，因此今后國家調控的指向是“增加有效供給”。

　　供應指標全面下滑

　　北京市統計局和國土資源部門的綜合數據顯示，國家對房地產的宏觀調控，“調低”了開發(fā)投資，也“調低”了商品房供給。2006年，北京房地產市場已經呈現出的開復工面積、竣工面積雙雙下滑，以及住宅空置面積大幅減少等特點表明，房價上漲背后，存在著供給乏力這一關鍵性因素。

　　北京市統計局的數據顯示，房地產調控開始的2004年，北京房地產領域的新開工面積出現比較大幅度的下降，降幅為11.1%。2005年，下降幅度收窄，但是仍然比2004年下降2.9%。

　　房地產投資方面的其他指標也在下滑。根據北京市年度國民經濟和社會發(fā)展統計公報的數據，2006年，北京市商品房施工面積10483.5萬平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬平方米，下降22.8%。

　　而在供給萎縮的情況下，商品房空置面積也開始加速消化。2006年末，北京商品房空置面積為1039.7萬平方米，比上年末減少334.5萬平方米；其中商品住宅空置494.1萬平方米，減少305.6萬平方米。

　　北京市建委的數據也印證了這一點。截至2007年1月底，北京市建委共批準商品房銷售許可證50個，總批準銷售面積161.6萬平方米，其中，住宅項目35個，住宅獲批上市套數為8604套，獲批面積為99.02萬平方米。與去年同期相比，商品房獲批項目個數下降25.4%，獲批預售面積減少46.4%，市場供應降幅較大。

　　郊區(qū)成為土地出讓主力

　　作為房地產開發(fā)的剛性資源，土地供應數量、節(jié)奏和質量等因素在很大程度上影響著房地產市場的供應和購房者的預期。

　　在北京，城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭的事實，因此，土地供應結構正在日益郊區(qū)化。據北京市土地整理儲備中心數據顯示，2006年，北京通過“招拍掛”方式出讓的土地共86宗，其中，帶住宅性質的土地58宗。

　　按照供地數量計算，2006年公開出讓的土地中，二環(huán)內為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠郊區(qū)縣則達到41%。如果把遠郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。

　　土地供應瓶頸也日益突出。北京市國土資源局的數據顯示，2006年商品住宅用地的總供給量為786公頃，只完成了當年供地計劃的69%，規(guī)劃建筑面積1201萬平方米(未扣除其中的商業(yè)部分)。

　　而根據北京市建委的報告，2006年北京商品住宅預售成交面積為1893.6萬平方米，另外存量住房累計成交面積為715.5萬平方米(存量住房中包括開發(fā)商出售的現房現售面積和其他存量房面積)，因此，實際2006年當年銷售的住宅面積為2609.1萬平方米。其中，從開發(fā)商手中購買的商品房約為2100萬平方米。這表明，當年新供商品住宅用地可建的住房(扣除各種配套面積之后)約為當年住宅銷售量的50%。

　　業(yè)內人士指出，即使加上經濟適用住房和其他享受優(yōu)惠政策的住房，供應總量也低于當年的住房銷售量，而2005年商品住宅土地供給和規(guī)劃建筑面積還不到2006年的三分之二，可見土地供應不足問題的存在。而出讓土地的供給量并不能及時形成市場住宅量的供給，如果加上生產周期與銷售周期安排的滯后因素，就更突顯出土地供給的矛盾。

　　人口紅利助推需求增長

　　北京常住人口的快速增長，帶來了對住房需求的增長。北京市統計局的數據顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.06平方米計算，每年新增住宅需求達到832.49萬平方米。

　　而按照《北京住房建設規(guī)劃(2006年-2010年)》，到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將要達到30平方米左右。這意味著2006年后的4年內，北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬常住人口計算，每年還需要新增建筑面積3750萬平方米。而近兩年，北京商品住房銷售面積均維持在2000多萬平方米左右。

　　此外，作為國際性大都市，北京對外來人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消費力不僅是北京的，而且是全國的，甚至是世界的”，房地產商的這一說法并非完全是忽悠。

　　一位市場人士坦言，城市化助推了自住需求的擴張，而人們生活水平提高推動住房消費升級，也增加了他們的置業(yè)需求。

　　此外，為了保值和投資而購房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調查做過一項調查，調查對象是個人金融資產在50萬元以上的都市高收入群體。調查結果表明，高收入群體大多偏愛保值型的房地產投資。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘認為，受益于人口紅利，2010年前，我國資產價格將大幅上升。而房地產當然也包括其中。21世紀不動產分析認為，隨著奧運會的臨近，北京房地產價格還將延續(xù)漲勢，但漲幅會趨于平緩。(林喆)