創(chuàng)5年新低 上海宅地起拍價(jià)首次破千

　　調(diào)查顯示，滬、廣、深、津四城1月土地成交價(jià)同比跌幅超50%

　　開發(fā)商買漲不買跌的心態(tài)比普通購房者更為濃重。

　　上海住宅用地起拍價(jià)不僅剛剛創(chuàng)下5年來新低，而且還跌破1000元/平方米的大關(guān)。

　　上海近期發(fā)布的第7號(hào) “國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”顯示，奉賢區(qū)拓林鎮(zhèn)的一幅住宅用地的起拍樓板價(jià)為540.08元/平方米，是自2004年以來首次跌破1000元/平方米大關(guān)。

　　同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從中原地產(chǎn)中國研究院一份全國12城市土地價(jià)格調(diào)查報(bào)告中看到，滬、廣、深、津四地1月份的土地成交價(jià)格較去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地價(jià)較去年12月環(huán)比下跌了20%，創(chuàng)近幾年來最大跌幅。

　　這一趨勢(shì)，加重了業(yè)內(nèi)的擔(dān)心：2007年的眾多“地王”至今仍未付清土地出讓金，而地價(jià)的持續(xù)下跌，有可能引發(fā)退地潮；但新房價(jià)格卻并不會(huì)隨地價(jià)一同下跌，從而也不能真正惠及消費(fèi)者。

　　主要城市土地底價(jià)成交？

　　根據(jù)中原地產(chǎn)中國研究院對(duì)北京、上海、杭州、廣州、成都等全國主要的12個(gè)城市的調(diào)查，除上海外，全國其他主要城市的土地價(jià)格均較去年大幅下跌；且土地拍賣進(jìn)一步冷清，流拍率依然高達(dá)25%，大部分土地以底價(jià)成交。

　　中原地產(chǎn)中國研究院的土地分析師宋莉同時(shí)強(qiáng)調(diào)，由于今年成交的土地和去年相比，地理位置、面積大小都存在較大差異，所以實(shí)際的跌幅可能并沒有5成那么多，但下跌的幅度仍然可以達(dá)到3成。

　　“開發(fā)商擔(dān)心土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌，所以依然持觀望態(tài)度。”宋莉認(rèn)為，這也體現(xiàn)出開發(fā)商買漲不買跌的心態(tài)比普通購房者更為濃重。

　　事實(shí)上，地方政府為了減少土地流拍，已經(jīng)減少了一部分土地供應(yīng)量。易居中國克爾瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國30城市拍賣土地的總幅數(shù)只有102幅，去年同期這一數(shù)字為253幅。

　　但是，開發(fā)商對(duì)土地的熱情依然不高，也使得負(fù)責(zé)出讓土地的政府部門不得不做出讓步，降價(jià)賣地。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，政府部門對(duì)土地的財(cái)政依賴很大，為了賣地，肯定會(huì)做出價(jià)格方面的讓步。

　　引發(fā)大規(guī)模“退地潮”？

　　不過，政府部門在調(diào)低土地價(jià)格時(shí)，卻顧慮重重。在地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)“公開的秘密”：不少2007年高位購進(jìn)土地的開發(fā)商尚未付清土地出讓金。一旦地價(jià)大幅下跌，很有可能使得開發(fā)商下定決心“退地”、“割肉”。

　　就在本月16日，“亞洲糖王”郭鶴年就通過“先退后買”唐山市鳳凰新城區(qū)大里路的一幅地塊，省了1.7億元，將每平方米成本降低了1800元。而這一策略亦并非郭鶴年首家“發(fā)明”，上海志成企業(yè)就通過和兄弟企業(yè)聯(lián)手 “退而再買”上海長風(fēng)某地塊，節(jié)約了3成的土地出讓金。

　　市場擔(dān)心，一旦大幅度降低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象，“退地潮”會(huì)進(jìn)而產(chǎn)生。對(duì)此，宋莉認(rèn)為，“退地潮”發(fā)生的可能性并不大，因政府部門和開發(fā)商會(huì)就土地出讓金交付一事多次協(xié)商，互作讓步，進(jìn)而取得雙方都滿意的結(jié)果。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則進(jìn)一步指出，沒有政府部門的默許，開發(fā)商通常很難成功退地。尤其是退地會(huì)損失更多的機(jī)會(huì)成本，這也是開發(fā)商不能不顧慮的。

　　因此，陸騎麟認(rèn)為，開發(fā)商絕不會(huì)真心退地，而是會(huì)想方設(shè)法，與政府部門協(xié)商，降低土地購買價(jià)格——或者學(xué)習(xí)郭鶴年，先退后買減地價(jià)；或者與政府部門協(xié)商，減少支付的土地出讓金，降低實(shí)際上的土地成交價(jià)；即使是那些已經(jīng)支付了部分土地出讓金的開發(fā)商，也有可能通過終止繼續(xù)支付的方式來“止虧”。

　　低地價(jià)能否換來低房價(jià)？

　　事實(shí)上，土地價(jià)格的下跌，并未換來房價(jià)的大幅下跌。

　　國家發(fā)改委對(duì)1月份70個(gè)大中城市房價(jià)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，房價(jià)的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地價(jià)。以跌幅最大的深圳為例，房價(jià)跌幅僅為負(fù)16.5%。

　　而在被報(bào)道“房價(jià)已跌回1年前”的上海，新房價(jià)格的下跌幅度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于同期住宅用地價(jià)格的跌幅。佑威“樓市通”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，上海1月份的新房成交均價(jià)較去年同期上漲2000多元/平方米，區(qū)域上，只有內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)等區(qū)域的新房成交均價(jià)低于去年同期。

　　楊紅旭認(rèn)為，房價(jià)沒有隨地價(jià)同步大幅度下跌，與開發(fā)周期有關(guān)。目前拍賣的土地，要到明后年才能正式上市，到時(shí)才可能出現(xiàn)低地價(jià)基礎(chǔ)上的低價(jià)住宅。

　　易居中國分析師薛建雄則表示，住宅價(jià)格的走勢(shì)和地價(jià)的關(guān)系不大，開發(fā)商也不一定選擇低成本開發(fā)的方案來進(jìn)行低價(jià)營銷，他們可以采用加大住宅投入成本的方式，提高住宅品質(zhì)，進(jìn)而高價(jià)賣房。因此，目前的低地價(jià)，未必能轉(zhuǎn)化為未來的高房價(jià)。

　　不過，上述業(yè)內(nèi)分析師均認(rèn)為，未來的土地價(jià)格走勢(shì)難料，今年可能仍難見底。(每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng))