集體建設(shè)用地不得用于商品房開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)，但是保障性住房除外。其出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準地價的30%。廣州市國土資源和房管局昨日出臺《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法(試行)》征求意見稿征求公眾意見。

　　　集體建設(shè)用地

　　　　不得用于商品房開發(fā)

　　所謂集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，《征求意見稿》指出在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等。利用本村建設(shè)用地建設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的除外。

　　集體土地流轉(zhuǎn)

　　　　需要2/3以上成員同意

　　為保護農(nóng)民權(quán)益，《征求意見稿》明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)嚴格按照本集體經(jīng)濟組織重大事項集體決議的方式，擁有該地塊使用權(quán)的經(jīng)濟合作社一級的集體經(jīng)濟組織可以持經(jīng)濟聯(lián)社的批準文件進行集體決議，并且設(shè)置了四道程序來維護同意流轉(zhuǎn)證明的取得。其中，必須召開村民會議或村民代表會議，須取得本集體經(jīng)濟組織成員的2/3以上成員或者村民代表同意。

　　取得集體用地

　　　　同樣要經(jīng)過“招拍掛”

　　取得集體用地，同樣要經(jīng)過“招拍掛”：《征求意見稿》表示，工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設(shè)用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當在土地交易登記機構(gòu)以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，并取得土地交易登記機構(gòu)出具的成交確認書。為保障集體建設(shè)用地的價值，逐步實現(xiàn)集體土地與國有土地的同地同價，建立起一體化的土地市場，征求意見稿首先設(shè)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租不得低于最低價，出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準地價的30%。

　　50%以上收益專項

　　　　用于社會保障支出

　　收益如何分配？《征求意見稿》表示，集體土地所有權(quán)人出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益，歸擁有集體土地所有權(quán)的農(nóng)民集體所有，納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當存入規(guī)定的銀行專戶，專項用于本集體經(jīng)濟組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。不過“已按比例足額繳交的除外。具體實施辦法由市社會保障部門會同有關(guān)部門制定。”

　　集體用地流轉(zhuǎn)

　　　　房地合一為原則

　　對于集體建設(shè)用地上蓋建筑物及其他附著物的流轉(zhuǎn)，征求意見稿進行了原則性規(guī)定：房地合一，地流轉(zhuǎn)時，房隨著流轉(zhuǎn)，而房流轉(zhuǎn)時，其占地范圍的地也隨著流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

　　為避免違法建設(shè)隨地流轉(zhuǎn)，規(guī)定地上建設(shè)物和附著物流轉(zhuǎn)時，應(yīng)取得合法的權(quán)屬證書。但集體土地上蓋房屋流轉(zhuǎn)情況復(fù)雜，其流轉(zhuǎn)情形應(yīng)如何操作，經(jīng)研究，另行文予以規(guī)范。

　　導(dǎo)致土地閑置

　　　　將按規(guī)定處理

　　為了促進集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用，征求意見稿明確：應(yīng)該嚴格按照批準書規(guī)定的時間動工開發(fā)建設(shè)，逾期不建設(shè)、其他行為導(dǎo)致土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)當責(zé)令改正，按照市有關(guān)規(guī)定進行處理。為了強化土地執(zhí)法監(jiān)察，征求意見稿規(guī)定，集體建設(shè)用地的違法使用，土地行政主管部門應(yīng)當按照違法用地和違法建設(shè)相關(guān)規(guī)定查處。　　　

　　集體建設(shè)用地出讓、出租程序

　　獲取集體建設(shè)用地所有權(quán)證書→獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證→獲取同意流轉(zhuǎn)證明書→經(jīng)公開或協(xié)議方式確定買受人→合同雙方簽訂合同→繳交稅費→辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓程序

　　獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書→簽訂轉(zhuǎn)讓合同→辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租程序

　　獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書→簽訂轉(zhuǎn)租合同→辦理合同登記備案