近日，市建委和市工商局就修訂的《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》示范文本公開向社會各界征求意見。與以往相比，新修訂的兩個示范文本，強制規定開發企業必須依法進行公開招投標選聘物業公司等內容。

　　小區共用部分業主能做主

　　新的《業主臨時公約》示范文本，分別設定了強制性條款和自行約定的條款。對業主使用小區共用部分的權利和義務明確規定，明確業主有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其正常使用及其他業主和使用人的正常使用。公約還明確:裝修押金由業主交納，押金數額由業主和物業企業自行商定，但裝修驗收合格完畢后物業企業須在1個月內退還。同時，要求業主應按裝修管理服務協議的約定從事裝修活動。

　　選聘物業公司必須招投標

　　2004年11月之后，雖然市建委要求，新建物業的建設單位與依法選聘的物業管理企業，應當參照示范文本簽訂書面的《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》。但因為單個業主只有成立業主大會后，才能與物業公司簽訂整個小區統一的物業服務合同。在實施過程中，仍有很多問題集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、物業管理服務項目不明確、費用構成不準確、業主擅自占用物業共用部位和公共場所等，并由此引發糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業管理的內容，但爆發于物業管理階段，存在著“開發商犯錯，物業公司受責”的現象。

　　新的《前期物業管理服務合同》將通過強制性條款解決這一問題，并設定了選擇性條款。據了解，強制性條款包括，開發建設單位必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、物業服務費用應用于合同約定的支出、對服務達不到合同約定標準或擅自提高收費標準的，開發建設單位有權要求物業管理公司限期整改并終止合同等內容。同時，對于接收小區和業主入住前的管理服務、業主入住后的管理服務、物業管理服務費用收取方式等40余項內容作出強制性規定。(李海霞)