剛買的新房子還沒有入住，沒有享受到物業公司提供的服務，物業公司就要收管理費？業主入住率高達80%以上，還沒有成立業主管理委員會，卻按購房時的《管理公約》被收取超過政府指導價30%的物業費？

　　4月6日以來，記者走訪寧夏銀川市的幾個住宅小區，居民們一連串有關物業收費的問題，讓人應接不暇。

　　怎么花大錢買了新居，住進了新房子，卻還在為一個小小的物業費勞心費神？

　　“買得起房子，交不起物業管理費？”

　　家住銀川唐徠小區的幾戶居民告訴記者，2003年，他們花大價錢購買了商品房。在辦理房屋購買手續時，開發商委托的物業公司就與自己簽訂了一份《管理公約》，規定“乙方(業主)必須按規定定期繳納有關的管理費用。本費用不含電梯費、自行車存車費、汽車車位及管理費。以上費用為暫時費用，最終以物價局核定費用為準”。

　　剛入住時，由于小區尚未完全建成并投入使用，物業公司減半收取物業管理費。2006年4月，小區的幾幢樓還沒有交工，物業公司就在小區各個樓道里張貼出全額繳費的通知，遭到一些業主的強烈反對，有的業主干脆在通知上寫上“霸王條款”的字樣，表示拒絕按照全額標準繳納物業管理費。

　　業主們的理由是，小區業主入住率高達80%以上，至今仍沒有成立業主委員會；業主購買房屋還沒有接受物業服務時，開發商和物業公司就與業主簽訂了所謂物業費《管理公約》，等業主入住小區接受物業公司的服務后，感覺物業公司的服務并沒有達到服務水平；業主至今沒有和物業公司簽訂物業管理服務合同。

　　更何況，按照銀川市政府頒布住宅小區物業管理服務指導價，即使按照最高等級上浮20%，物業費也沒那么高。

　　物業公司卻說，你們能買得起這么貴的房子，難道就交不起物業費？

　　這是哪兒跟哪兒啊？小區居民問記者。

　　政府指導價不適合面積較小的住宅小區

　　記者在采訪中了解到，2006年3月，銀川市政府頒布了《普通住宅小區物業服務等級標準》。按照這個標準，銀川市普通住宅小區物業服務評定分4個等級，物業服務費分別為每平方米每月0.80元、0.55元、0.35元和0.25元，浮動幅度為±20%。

　　對于這個政府指導的物業收費標準，銀川一些物業公司負責人告訴記者，這個標準其實并不太適合面積低于3萬平方米的小區，而銀川市的許多住宅小區面積都低于3萬平方米。以一類小區0.8元物業費為例，有的業主就認為，自己交了這個標準的物業費，就應該享受這個標準的物業服務，可服務標準是什么又很難確定。而有的小區物業公司認為，自己的服務已遠遠超過了政府制定的指導價，按0.8元收取物業費實在難以為繼。

　　物業公司測算，從實際情況看，小區越小，單位成本越高。如果是一個1.5萬平方米的小區，套用政府指導價標準，物業公司肯定會虧本經營。物業公司認為，對于業主購買了房屋但沒有入住，沒有享受物業服務的問題，一般情況下，購買房子要交納物業管理費，才能領取鑰匙。因此，不管住與不住，都要全額繳納物業管理費。

　　一個小小的物業費政府要出服務等級標準或“指導價”，而銀川居高不下的房價卻是房地產開發商說了算。一些居民抱怨說。

　　物業管理市場雙向選擇機制尚未形成

　　銀川市物業辦公室有關人員告訴記者，銀川現有的小區物業管理格局是，新建小區由開發商組建的物業公司承擔，其他物業公司難以介入；改造后的老舊小區，因為沒有物業公司愿意介入，只能由政府主管部門指派房管局下屬的物業公司承擔；單位型小區則仍由原單位管理。因此，目前在銀川市，“誰開發，誰管理”的格局仍然沒有完全打破，業主和物業公司之間的市場雙向選擇、平等協商物業管理費用的機制還沒形成，因此而產生的政府指導價也是權宜之計。待時機成熟后，物業費將會完全由市場調節價格。

　　物業收費屬于民事范疇應平等協商定價

　　寧夏大學法學客座教授賀鳳峻認為，政府為小區物業管理服務收費提供一個參考標準，本身無可厚非。但是，這個指導價出臺前，必須充分核算成本與收益，否則，簡單化的指導價如果與市場脫節，反而會誘發因物業費收繳而產生的更多矛盾。

　　賀鳳峻教授說，物業管理涉及物業公司和業主雙方，應屬于民事法律關系范疇。制定指導價不如公開成本，放手讓業主及業主委員會和物業公司平等協商物業管理收費，才是緩解當前業主和物業公司矛盾的利好之策。(周崇華 張昆)