剛買的新房子還沒有入住，沒有享受到物業(yè)公司提供的服務(wù)，物業(yè)公司就要收管理費？業(yè)主入住率高達80%以上，還沒有成立業(yè)主管理委員會，卻按購房時的《管理公約》被收取超過政府指導(dǎo)價30%的物業(yè)費？
4月6日以來，記者走訪寧夏銀川市的幾個住宅小區(qū)，居民們一連串有關(guān)物業(yè)收費的問題，讓人應(yīng)接不暇。
怎么花大錢買了新居，住進了新房子，卻還在為一個小小的物業(yè)費勞心費神？
“買得起房子，交不起物業(yè)管理費？”
家住銀川唐徠小區(qū)的幾戶居民告訴記者，2003年，他們花大價錢購買了商品房。在辦理房屋購買手續(xù)時，開發(fā)商委托的物業(yè)公司就與自己簽訂了一份《管理公約》，規(guī)定“乙方(業(yè)主)必須按規(guī)定定期繳納有關(guān)的管理費用。本費用不含電梯費、自行車存車費、汽車車位及管理費。以上費用為暫時費用，最終以物價局核定費用為準”。
剛?cè)胱r，由于小區(qū)尚未完全建成并投入使用，物業(yè)公司減半收取物業(yè)管理費。2006年4月，小區(qū)的幾幢樓還沒有交工，物業(yè)公司就在小區(qū)各個樓道里張貼出全額繳費的通知，遭到一些業(yè)主的強烈反對，有的業(yè)主干脆在通知上寫上“霸王條款”的字樣，表示拒絕按照全額標準繳納物業(yè)管理費。
業(yè)主們的理由是，小區(qū)業(yè)主入住率高達80%以上，至今仍沒有成立業(yè)主委員會；業(yè)主購買房屋還沒有接受物業(yè)服務(wù)時，開發(fā)商和物業(yè)公司就與業(yè)主簽訂了所謂物業(yè)費《管理公約》，等業(yè)主入住小區(qū)接受物業(yè)公司的服務(wù)后，感覺物業(yè)公司的服務(wù)并沒有達到服務(wù)水平；業(yè)主至今沒有和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
更何況，按照銀川市政府頒布住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)價，即使按照最高等級上浮20%，物業(yè)費也沒那么高。
物業(yè)公司卻說，你們能買得起這么貴的房子，難道就交不起物業(yè)費？
這是哪兒跟哪兒啊？小區(qū)居民問記者。
政府指導(dǎo)價不適合面積較小的住宅小區(qū)
記者在采訪中了解到，2006年3月，銀川市政府頒布了《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準》。按照這個標準，銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評定分4個等級，物業(yè)服務(wù)費分別為每平方米每月0.80元、0.55元、0.35元和0.25元，浮動幅度為±20%。
對于這個政府指導(dǎo)的物業(yè)收費標準，銀川一些物業(yè)公司負責(zé)人告訴記者，這個標準其實并不太適合面積低于3萬平方米的小區(qū)，而銀川市的許多住宅小區(qū)面積都低于3萬平方米。以一類小區(qū)0.8元物業(yè)費為例，有的業(yè)主就認為，自己交了這個標準的物業(yè)費，就應(yīng)該享受這個標準的物業(yè)服務(wù)，可服務(wù)標準是什么又很難確定。而有的小區(qū)物業(yè)公司認為，自己的服務(wù)已遠遠超過了政府制定的指導(dǎo)價，按0.8元收取物業(yè)費實在難以為繼。
物業(yè)公司測算，從實際情況看，小區(qū)越小，單位成本越高。如果是一個1.5萬平方米的小區(qū)，套用政府指導(dǎo)價標準，物業(yè)公司肯定會虧本經(jīng)營。物業(yè)公司認為，對于業(yè)主購買了房屋但沒有入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)的問題，一般情況下，購買房子要交納物業(yè)管理費，才能領(lǐng)取鑰匙。因此，不管住與不住，都要全額繳納物業(yè)管理費。
一個小小的物業(yè)費政府要出服務(wù)等級標準或“指導(dǎo)價”，而銀川居高不下的房價卻是房地產(chǎn)開發(fā)商說了算。一些居民抱怨說。
物業(yè)管理市場雙向選擇機制尚未形成
銀川市物業(yè)辦公室有關(guān)人員告訴記者，銀川現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理格局是，新建小區(qū)由開發(fā)商組建的物業(yè)公司承擔(dān)，其他物業(yè)公司難以介入；改造后的老舊小區(qū)，因為沒有物業(yè)公司愿意介入，只能由政府主管部門指派房管局下屬的物業(yè)公司承擔(dān)；單位型小區(qū)則仍由原單位管理。因此，目前在銀川市，“誰開發(fā)，誰管理”的格局仍然沒有完全打破，業(yè)主和物業(yè)公司之間的市場雙向選擇、平等協(xié)商物業(yè)管理費用的機制還沒形成，因此而產(chǎn)生的政府指導(dǎo)價也是權(quán)宜之計。待時機成熟后，物業(yè)費將會完全由市場調(diào)節(jié)價格。
物業(yè)收費屬于民事范疇應(yīng)平等協(xié)商定價
寧夏大學(xué)法學(xué)客座教授賀鳳峻認為，政府為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費提供一個參考標準，本身無可厚非。但是，這個指導(dǎo)價出臺前，必須充分核算成本與收益，否則，簡單化的指導(dǎo)價如果與市場脫節(jié)，反而會誘發(fā)因物業(yè)費收繳而產(chǎn)生的更多矛盾。
賀鳳峻教授說，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，應(yīng)屬于民事法律關(guān)系范疇。制定指導(dǎo)價不如公開成本，放手讓業(yè)主及業(yè)主委員會和物業(yè)公司平等協(xié)商物業(yè)管理收費，才是緩解當前業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的利好之策。(周崇華 張昆)
