位于北京經濟技術開發區的大雄城市花園近日鬧出兩起官司：先是已在小區電梯內張掛廣告的北京融眾廣告公司將小區業委會和物業公司——北京中協物業公司告上法庭，理由是物業公司違反合同約定，擅自將小區電梯內的廣告拆除；在該案審理中，物業公司提出反訴，稱在小區內張掛廣告的合同是他們受到業委會和廣告公司欺詐的情況下簽的，要求法院撤銷合同。日前，物業公司提出的反訴案在大興法院開庭審理。

　　□案件背景

　　大雄城市花園有1400多戶居民。2006年4月，融眾廣告公司與北京中協物業公司、大雄城市花園小區業主委員會簽訂電梯媒體合同，約定廣告公司占用該小區30部電梯，發布120塊鏡框廣告。3年的合同期，每半年支付1.5萬元。

　　2006年12月，物業公司將這些廣告拆除。后廣告公司將物業公司和業委會起訴到大興法院，要求兩被告賠償他們遭受的損失40多萬元。

　　就在此案尚未宣判前，物業公司提出反訴，要求法院撤銷合同。

　　□庭審現場

　原告 物業公司——受到欺詐后才簽訂合同

　　在4月29日庭審現場，物業公司反訴稱，2006年4月，小區業委會主任閆某拿著蓋有業委會公章和融眾廣告公司公章的電梯媒體合同書到物業公司，要求物業公司配合，共同簽訂小區電梯廣告合同書。

　　業委會表示，業主大會已同意并授權業委會簽訂該合同，因業委會無法向廣告公司開發票，電梯廣告也需物業公司維護管理，所以要求物業公司一起簽訂合同。

　物業公司稱，為配合業委會工作，他們在合同書上蓋了章。但當年年底，小區部分業主投訴稱，物業公司和業委會違反《物業管理條例》規定，未經業主大會同意，擅自允許廣告公司利用公共電梯發布廣告盈利，要求拆除。物業公司才得知，簽訂電梯廣告合同未經業主大會同意。

　“我們是在重大誤解和受欺詐的情況下才簽訂的這份合同！我們要求法院把合同撤銷！”物業公司在庭上大喊冤枉。

　為此，物業公司在法庭上提交了6份內容一樣、只有簽名不同的證人證言，同時還有其中兩位業主以證人身份出庭作證。

　　第一被告 廣告公司——業委會就代表業主大會

　　涉案廣告的張掛是否經過業主大會討論通過？廣告公司代理人說，業委會是業主大會的執行機構，不管是否通過業主大會同意，對他們來說，業委會就代表業主大會。涉案合同是在業委會、物業公司和廣告公司三方協商下簽訂的，不存在隱瞞。

　“即使有少數業主投訴，那也由行政主管部門來拆。且少數業主不代表全體業主的意思。”廣告公司代理人補充道。

　　第二被告 業委會——業委會獲業主大會授權

　業委會的代理人向法官承認，在電梯內張掛廣告一事并沒有經業主大會討論。但他們認為，在小區業主公約里已規定，對共用部分設置廣告等一切商業活動，需經業委會與物業公司協調辦理。“就是說業主大會已授權業委會與物業協商共用設施的使用，該合同是三方協商后簽訂的，不存在欺詐！”

　　□案件焦點

　　電梯內廣告收益咋分配

　　法官在庭上特意問雙方，廣告費用給誰了？物業公司說，業委會先將第一筆款1.5萬元支票給了他們，但隨后又領走了1.2萬元，只留下3000元作為物業管理廣告的費用。“他們說廣告費要沖抵業主物業費的，但我們一分沒看到。”

　　業委會承認，他們確實拿回了1.2萬元，但不是用于某個人使用，而是用在了業委會的辦公、打印等方面了。他們認為，廣告款就是應該給業主委員會。

　廣告公司的代理人則說，合同是三方都在場簽訂的，1.5萬元錢是他們給了物業公司，業委會當時也在場，至于后來的事他們不清楚。

　　□律師說法

　　電梯廣告收益屬于全體業主

　　房產專業律師秦兵表示，根據《民法通則》、《合同法》以及今年10月1日即將生效的《物權法》，小區電梯廣告投放的問題可以分三個方面來看：

　　首先是誰能決定電梯廣告投放。從法理上來說，對一棟樓內電梯投放廣告，只有本樓業主作為電梯的所有權人，有權利決定是否懸掛電梯廣告。

　　第二是業主通過什么形式表達同意。業主通過業主大會選舉產生業主委員會，授權業委會對電梯進行管理。業委會委托物業公司執行具體事務，如電梯廣告投放。

　　第三是電梯廣告的收益歸誰。所有權人依法享有獲益，執行具體事務的人可得到相應的勞務費用。因此，電梯廣告的全部收益依法屬于全體業主，物業公司作為執行者可以根據事前與業主簽訂的合同，由業委會支付其與電梯廣告養護等勞務成本相應的勞務費用。另外，如果投放廣告的廣告公司已經支付了物業公司的勞務成本，則電梯廣告全部收益都應歸業主所有。

　　□記者調查

　　方南家園：廣告收益交給業委會

　　日前，記者分別走訪了市內幾家不同檔次的住宅小區，探訪小區內電梯廣告的投放情況和收益去向。

　　豐臺區方南家園小區二期的兩棟住宅樓內，共有6部電梯。每部電梯的3面內壁上都各有1個廣告欄。廣告內容涉及汽車、保險等內容。

　　負責小區物業管理的天雨榮鑫物業公司表示，在小區電梯內投放廣告是業委會同意的。工作人員拿出一份去年3月9日業委會公布的有關電梯廣告投放的公告。公告上稱，物業公司聯系專業廣告公司投放廣告，電梯廣告每季收益2000元，除十分之一留作物業正常的廣告設施維護費用外，其他按季交給業委會。

　　華騰園：部分收益補貼保安費

　　華騰園小區樓內的電梯，3面內壁上都裝有廣告欄，廣告欄上沒有標明投放廣告的公司。北京龍騰世紀物業管理有限公司負責電梯廣告投放的任女士表示，小區內有13棟樓，每棟樓中3部電梯，每部電梯里都有廣告投放。任女士稱，這些廣告的收益物業公司都變相返還給業主，一部分用來作為電梯維修費，一部分補貼到保安費中。任女士說，這些用途都得到了業委會的認可。

　　光熙門北里：收益去向說不清楚

　　西壩河光熙門北里小區7號樓的電梯內，內壁上裝了一個廣告欄。廣告欄分上下兩層，上面是北京某廣告公司的廣告使用說明，下面則是一幅飲料促銷活動的海報。

　記者從華燕物業公司了解到，公司負責的光熙門北里小區7、8、9、10和19號樓，共有10部電梯。每部電梯都裝上了廣告欄，外包給北京聰匯實創廣告有限責任公司做廣告投放。“這樓以前是單位宿舍，也沒有業主委員會，我們也不清楚廣告費給了誰。”物業客服的工作人員詢問經理后表示，負責廣告的人不在公司，現在誰都說不清這部分收益到底歸了誰。

　　麗水嘉園：收益由物業公司保管

　　位于六里屯的麗水嘉園小區4號樓內有兩部客梯和一部貨梯。兩部客梯的三面內墻都裝上了廣告欄，分別是汽車、銀行和西餅屋的廣告。

　　北京市麗水嘉園房地產開發中心物業部吳經理表示，原先廣告收益都是由物業公司保管，存在相應賬戶上。2007年3月前后，北京市出臺了相關規定，要求這筆錢必須要花在房屋的大修上。

　　吳經理說，廣告收益是小區業主共有的，業委會成立后，可由業主討論決定錢款的使用。物業公司除將一部分廣告收益用作廣告設施的日常維護外，沒有動用過這筆錢。

　　華遠尚都、盈都：收益返還業主

　去年3月7日，華遠地產宣布，根據項目入住前與業主簽訂的補充合同，將華遠尚都和華遠盈都的“業權”收入100多萬元，按照華遠“業權”分配原則，在扣除成本和稅金后全部返還給業主，沖抵業主需要交納的物業費。今年3月，兩個項目的物業——北京市首旅酒店物業管理有限公司再次向業主分配了業權經營收益。（郭志霞 高珊珊 胡楠）