近日，江蘇省南京市龍門居小區(qū)業(yè)主黃先生向本報(中國消費者報)記者反映，該小區(qū)開發(fā)商在售樓時提供的房價批文明示小區(qū)車庫已計入房價中，業(yè)主入住后，開發(fā)商又對車庫進行銷售，并到有關(guān)部門辦理了銷售許可證。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似情況在當(dāng)?shù)夭⒉缓币姟Ｒ恍╅_發(fā)商在物價部門辦理房價申報手續(xù)時，將小區(qū)車庫計入房價成本，以此促銷并提高房價，交房后再到房產(chǎn)管理部門辦理車庫銷售許可證，對外銷售車位。法律界人士表示，監(jiān)管漏洞和職能部門之間信息不暢是車庫“賣了又賣”的癥結(jié)所在。
反映 開發(fā)商出售已計入房價成本的車庫
黃先生告訴記者，當(dāng)初開發(fā)商售樓時，在網(wǎng)上公示了南京市物價局對該小區(qū)房價作出的批復(fù)文件，其中明確表示“地下車庫等附屬設(shè)施價格計入總房價中”，他和不少業(yè)主是看到這一優(yōu)惠條件后決定購買該小區(qū)的房子的。“沒想到，我們?nèi)胱『螅_發(fā)商又貼出了公開出售機動車車庫的通知。”“在我們的商品房買賣合同中清楚地寫著，車庫等配套設(shè)施的價格包含在房價中。既然我們在購房的同時已經(jīng)為車庫付了錢，那其所有權(quán)就應(yīng)歸屬于全體業(yè)主，而不是開發(fā)商。”黃先生告訴記者，2006年8月，該小區(qū)的53戶業(yè)主委托小區(qū)業(yè)主委員會，向南京市鼓樓區(qū)人民法院遞交了訴狀，要求開發(fā)商歸還業(yè)主們的車庫。鼓樓區(qū)法院于2006年11月22日作出一審判決，要求開發(fā)商南京金廈實業(yè)有限公司歸還業(yè)主們的車庫。開發(fā)商不服提起上訴，今年3月，南京市中級法院作出了維持原判的終審判決。“在我們拿到法院終審判決書一個多月后，車庫還是被開發(fā)商給賣了。”黃先生說，今年5月，小區(qū)業(yè)主委員會調(diào)查后了解到，開發(fā)商在今年4月24日從南京市房產(chǎn)局補辦了銷售許可證，正式出售車庫，目前已售出一個車位。“法院都作出終審判決了，為什么房產(chǎn)局還給開發(fā)商補辦銷售許可證呢？”不少小區(qū)業(yè)主提出了這樣的疑問。
房產(chǎn)局 辦理銷售許可證不需提供房價批文
“從程序上來說，房產(chǎn)局沒有違法。”南京市房產(chǎn)局商品房市場管理科負(fù)責(zé)人方某在接受本報記者采訪時說，根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商到房產(chǎn)管理部門申請辦理銷售許可證只需提供包括銷售申請表、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、建筑施工許可證、建筑資金證明、預(yù)售方案及平面圖等在內(nèi)的申報資料，其中不包括物價局的房價批文，材料審批通過后即可取得銷售許可證。
方某表示，房產(chǎn)管理部門的職能是對開發(fā)商是否具有銷售資質(zhì)進行審批，至于開發(fā)商如何跟小區(qū)業(yè)主進行約定，以及物價部門的相關(guān)批文，房產(chǎn)局不作審查。該負(fù)責(zé)人坦言，“這其中確實存在漏洞，容易讓開發(fā)商鉆空子。”
調(diào)查 車庫“賣了又賣”現(xiàn)象較普遍
“這樣的事情并不少見，我手上正代理著幾件類似的案子呢。”江蘇圣典律師事務(wù)所律師許利在接受記者采訪時說。他告訴記者，南京市鴻意新城小區(qū)的業(yè)主近日獲悉，開發(fā)商在10月份交房時將公開出售此前稱成本已計入房價的小區(qū)地下車庫。業(yè)主們對照南京市物價局當(dāng)初對該樓盤銷售價格的批復(fù)文件發(fā)現(xiàn)，文件中明確規(guī)定，小區(qū)5170.88平方米的地下室作為附屬公共配套建設(shè)，其費用已分?jǐn)傔M入商品房成本。“房價批文成了開發(fā)商蒙騙消費者的道具。”許利說，一些開發(fā)商在向物價部門辦理價格申報手續(xù)時，主動將車庫成本分?jǐn)傔M房價，一是為了促銷，二是為了抬高房價；等業(yè)主入住后，開發(fā)商又到房產(chǎn)管理部門辦理車庫銷售許可證，獲取暴利。
南京市物價局房產(chǎn)價格處負(fù)責(zé)人告訴記者，每一個開發(fā)商在樓盤銷售時都必須取得物價部門對其房屋銷售價格的審查批復(fù)文件，該文件是具有法律效力的。該負(fù)責(zé)人坦言，“但在樓盤實際銷售過程中，房價批文對開發(fā)商銷售行為的約束力較小。”
建議 相關(guān)部門應(yīng)完善監(jiān)管信息溝通機制
“職能部門監(jiān)管存在漏洞才使類似事件得以發(fā)生。”江蘇圣典律師事務(wù)所律師仇海軍分析說，房產(chǎn)局是唯一發(fā)放銷售許可證、發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的部門，物價局是對房產(chǎn)價格予以審核的部門，從目前情況看，兩職能部門之間尚未建立起對相關(guān)信息進行溝通、共享的機制，使得開發(fā)商上述銷售車庫的行為無法受到有效監(jiān)管。他建議相關(guān)部門完善監(jiān)管信息溝通機制。
南京大學(xué)法學(xué)院王軼教授認(rèn)為，相關(guān)合同文本的不完善也是此類事情發(fā)生的因素之一。他分析說，目前開發(fā)商使用的《商品房買賣合同》是建設(shè)部2000年9月份制定的推薦文本，隨著時間的推移，合同已暴露出一些滯后性問題。如，《商品房買賣合同》指向的內(nèi)涵過窄，僅指商品房，而在法律上，商品房概念不能包容業(yè)主共有的財產(chǎn)性(如車庫)及非財產(chǎn)性權(quán)利(如綠化、采光)等；其次，該合同的條文過少，只有24條，已經(jīng)滯后于購房人的權(quán)利要求，對公共配套設(shè)施的規(guī)定不明晰。“有關(guān)部門應(yīng)該盡快對《商品房買賣合同》文本進行相應(yīng)修改，增加歸業(yè)主共有的財產(chǎn)性權(quán)利及非財產(chǎn)性權(quán)利條款，這樣對產(chǎn)權(quán)的歸屬將更加明細(xì)，也利于維護業(yè)主、開發(fā)商雙方的合法權(quán)益。”王軼如是說。
截至發(fā)稿時記者了解到，龍門居小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)向南京市房產(chǎn)局提供了物價部門的房價批文及法院的終審判決書，要求撤銷該小區(qū)開發(fā)商已獲得的地下車庫銷售許可證。(薛慶元 揚帆）
