車庫首先滿足業(yè)主需要、預告登記防止一房二賣……一系列新規(guī)定，明日將隨《物權法》的實施而實現(xiàn)。因為小區(qū)內原規(guī)劃的小衛(wèi)生院變成腫瘤醫(yī)院，從2005年起，聚德花苑業(yè)主已先后打了20多場官司，至今尚未有一宗勝訴，他們正醞釀在“十一”后把官司繼續(xù)到底。

　　熱盼“十一”到來的業(yè)主還不少，不少人已打好算盤，準備用《物權法》為武器打一場維權訴訟，爭車位、炒物管、重選業(yè)委會……

　　聚德花苑業(yè)主屢敗屢戰(zhàn)

　　近日，記者了解到，聚德花苑的業(yè)主們準備在《物權法》實施后“再接再厲”。2005年起，聚德花苑的業(yè)主因為小區(qū)內原規(guī)劃的5層衛(wèi)生院變成了9層高的腫瘤醫(yī)院，已為此先后打了20多場官司，狀告了數(shù)十個政府部門，至今尚未有一宗勝訴。業(yè)主蕭先生說：“《物權法》的實施有助于進一步保障業(yè)主的物權。《物權法》第73條就有明確規(guī)定，小區(qū)的公用配套設施，屬于業(yè)主共有，應該是已經(jīng)計入房價的。我們打算國慶過后再告物價局。”

　　不少業(yè)主準備打官司

　　“開發(fā)商把車位賣了，我就等著《物權法》實施后來告他們。”洪德居業(yè)主溫女士早已急不可待。溫女士告訴記者，他們小區(qū)的車庫本來是屬于公共配套設施的，但如今開發(fā)商賣掉了車庫，很多改建成商鋪，結果很多業(yè)主都無處停車。《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”“按照《物權法》的規(guī)定，對業(yè)主肯定是有益的。”溫女士認為。據(jù)記者了解，像溫女士這樣，期待《物權法》實施為業(yè)主爭取車位增加籌碼的業(yè)主不在少數(shù)。

　　廣州律師李波提醒說，《物權法》也不是包治百病的，不能期待一部《物權法》把所有的問題都解決，并且《物權法》的實施事實上還需要更多法規(guī)細則作為補充。

　　典型案例

    集資建的房 車庫屬于誰

　　眾業(yè)主集資建房并且一直在用的車庫，卻因為建筑方欠銀行貸款被拍賣，現(xiàn)在變成了新買主的倉庫。近日，海珠中路房建大廈的業(yè)主馬先生向記者反映，有一天他照常將車開回小區(qū)，因為車庫不讓停車，他和其他業(yè)主才知道車庫被法院拍賣掉了。

　　車庫突然換了主人

　　房建大廈業(yè)主委員會提供的一份材料說，房建大廈于1996年8月建成并陸續(xù)入住回遷戶和買樓業(yè)主，是由紅書辦事處、解放中辦事處等單位集資興建的，由紅書房建工程公司施工興建。原申報建筑時地下負一層設計是防空掩體，后經(jīng)廣州市房管局批準用作地下停車庫。

　　為什么車庫會改換了主人？業(yè)主馬先生打聽到，紅書房建工程公司在沒有通知該樓業(yè)主的情況下，不知何時將屬于全體業(yè)主的公共地下車庫辦了產(chǎn)權證轉入私囊。后紅書房建工程公司因拖欠銀行貸款，銀行申請法院強制執(zhí)行，將該地下車庫進行拍賣。

　　業(yè)主馮伯說：“當年是集資蓋的樓，我們業(yè)主出錢才是真正的老板，車庫也有我們的份，怎么好端端被拍賣了呢？”

　　建筑商稱車庫是自己的

　　對于集資建房的說法，紅書房建工程公司負責人張建民另有一番說法。“當時修房建大廈所有的資金都是我們公司的，只不過由于當時的政策，是以集資的名義操作的。我們先花了3000多萬元建好房，之后才以集資名義將產(chǎn)權過渡給住戶。地下車庫我們提供給住戶停車，但我們沒賣，所以車庫仍然是我們的。我們現(xiàn)在欠銀行的錢，當然有權賣自己的車庫。”

　　不過業(yè)主們并不同意張建民的說法。馬先生說，這幢樓的很多業(yè)主就是出錢的這幾個單位的。馮伯則說，房建大廈當年每平方米的房價比周圍要低兩千來元，就是因為它是集資房，少了很多稅費，“為了讓我集資，他們還說可以給我辦一個工作證。”

　　業(yè)主的車停在路邊

　　“我們的車原來可以停在車庫，現(xiàn)在只好停在附近一個露天停車場，有的停在路邊，風吹日曬。”馬先生表示。

　　通過拍賣買到車庫的新主人姓吳，記者聯(lián)系到他的代理人羅經(jīng)理。羅經(jīng)理說，他們接手車庫時發(fā)現(xiàn)車庫漏水，所以對車庫進行了維修，也沒有開放。他否認車庫曾經(jīng)用作堆放易燃品的倉庫，但又說，“自己花錢買來的車庫放點自己的東西無可厚非，別人無權干涉”。

　　業(yè)主們以后的停車能不能得到滿足呢？羅經(jīng)理說：“車庫開放時間還沒有定下來，要等老板決定。”

　　有律師認為，車庫的權屬應根據(jù)當初的集資建房協(xié)議確定；如果法院的執(zhí)行錯誤，業(yè)主們可以申請國家賠償；將于10月1日施行的《物權法》明確規(guī)定，小區(qū)車位車庫應首先滿足業(yè)主需要，業(yè)主可以據(jù)此主張權利。(黃楚慧、練情情、林霞虹、劉旦)