朗琴園昨天成了“第一個吃螃蟹”的社區。在該小區新舊物業交替之際，業主們首次將“信托契約”的概念引入到小區的物業管理當中，物業管理費用的支付者———全體業主以“受益人”的身份出現在物業管理合同中。由此，因物業引發的小區公共利益的不良行為，單個業主就可行使訴訟權利，而以前，則需要以業主大會的名義提起。

　　-新老物業最終平安交替

　　昨天上午10點，記者在進入朗琴園時，入口處的保安已經在檢查進出者的出入證，嗅不出任何新舊物業交替時的“風吹草動”。據該小區業委會主任朱學金介紹，原定于昨天進行的新老物業交接，因為原物業中房恒通物業公司相關人員突闖業委會會議，而被提前到11月18日的下午兩點。10分鐘內，舊的物業及保安被兵分8路的業主們“請”出社區。

　　-單個業主可起訴物業

　　縱觀此次將由開發商指定的前期物業“請”出去、將自行選聘的后期物業“迎”進來的整個過程，朗琴園的業主及其業委會有著可供其他小區借鑒的幾點創新。

　　最大的創新當然在于已經即時生效的、由委托人(業主大會)、受托人(嘉浩物業公司)及受益人(全體業主)三方訂立的《小區物業管理權信托契約》。在以往的物業管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發商或者是業主大會，乙方為物業公司，而真正的交納物業費的單個業主(丙方)反而被排除在合同之外。“實際上如何保護丙方的權利才是物業管理中最需解決的問題，把單個業主排除在外，使得業主們在物業公司面前人微言輕，只能發發牢騷，很難行使其監督和約束物業公司的權利。”朗琴園業委會法律顧問孟憲生指出，經過幾年的“上下求索”，發現《信托法》依據下的信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權益制衡，把它移植到物業管理中最合適不過。于是想到為朗琴園訂立了《小區物業管理權信托契約》。

　　“在物業管理中，實行信托契約，最大的好處是落實了業主行使權利時程序上的問題。以往業主們的權利雖然無數次被提及，但作為業主個體根本無從下手。如今就好比業主們個個手執尚方寶劍，有必要時就可以揮斬下來！”另一位社區問題專家舒可心進一步地解釋道，以往單個業主是無法就公共利益問題對物業公司提出訴訟的，只能是通過業主大會決議通過，以業主大會的名義提起訴訟，程序麻煩、費時費力。而確立信托契約關系后，首先，依據《信托法》，作為受益人的單個業主與委托人業主大會享有同樣權利，這意味著單個業主也可以隨時拿起法律武器。據了解，在物業管理中引入信托契約概念的，朗琴園為全國首家。

　　-業委會有了保安的人事任免權

　　此外，業委會握有物業保安的人事任免權，使保安成為業主們的“兵”。朱學金說：“如果再次更換物業，我們不想看到由業主們出錢聘用的保安反過來只聽物業公司的話，與真正的雇主為敵！”

　　而且，在新老物業的交替中，兩家物業公司并未正面接觸，而是先由業主們接管物業，再將新物業引進。從而避免了類似雙方保安互毆或者雙方保安各執一邊、共同值守的情況發生。

　　朗琴園的業主們還對舊的物業公司進行了“策反”。實際上，在新的物業公司里，已經可以找到幾位“舊面孔”。(解麗)