房地產開發商為能較早的落實客戶，通過與購房者訂立商品房買賣認購書以降低市場風險，這也能夠彌補自身資金的不足。但是，近年來房價飛漲，漲到一定程度時，開發商往往不想按認購書上的價格賣，糾紛頻發。

　　深圳市福田區法院日前就這類糾紛提醒：如果認購書具備了合同的實質性條款，則可以充當購買合同，開發商不能夠僅以雙倍退還定金為手段，說不賣就不賣了。

　　賣主愿賠雙倍定金不簽合同

　　2007年3月，家住深圳市福田區的楊某同意將其擁有的一套房賣給王某，在簽訂正式的房屋買賣合同之前，雙方于2007年3月24日先簽訂了《房屋買賣協議》。協議約定，房產總價款為505萬元，王某先交付定金30萬元，并約定在楊某知道房產證辦妥后立即通知王某，王某會在接到通知之日起15天內支付首期款，雙方共同辦理房產過戶的相關手續。協議簽訂后，楊某依約交付了定金30萬元。

　　賣家強行要按市場價賣

　　同年5月中旬，楊某取得了房產證，但是她卻不愿簽合同了。深圳暴漲的房價使楊某覺得房子是一棵搖錢樹，如果按照原價格出售，她將少賺一大筆。于是，楊某便要求按市場價付房款，否則就解除合同。

　　簽好的協議怎么能出爾反爾，王某認為這個要求違約，但是楊某根本就不理睬。為了體現自己的重視，王某特地于6月11日委托律師發出《律師催告函》，要求楊某如約履行。可是，這邊剛發完律師函，那邊就來了一條短信，“你如果不按照新的市場價購買，我就不打算賣房了，同意雙倍返還你定金。”第二天，王某又收到了書面通知。雙方僵持不下，打起了官司。

　　達成預約協議怎能反悔

　　“我為了付款，已于5月15日貸款200萬元。”既然簽了協議，楊某就該遵守，怎么能因房價上漲就拒絕履行義務呢？王某請求法院判決楊某繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣協議》。

　　楊某則對《房屋買賣協議》的法律性質提出了自己的看法，她認為這個協議是預約合同，所謂預約就不是購房合同，楊某在預約合同中所承擔的義務不是交付房屋，而是簽訂“本約”也就是正式購房合同的行為。

　　楊某還認為自己的決定不僅不違背協議，而且是嚴格遵守，因為她以書面通知的形式，向王某送達了解除合同的通知，并催告王某提供賬戶接受返還的定金。

　　法院判決 雙倍退定也無權解除合同

　　雙方所訂立的《房屋買賣協議》確實是一份預約合同，簽訂《房屋買賣協議》的目的是為了通過簽訂預約，固定雙方的交易機會，約束雙方在條件成熟時簽訂《深圳市房地產買賣合同(現售)》 。但是， 預約合同有沒有強制履行的效力呢？這個問題的答案將決定王某能否要求楊某必須按照協議賣房，或是楊某有退還定金解除合同的自由。其實，預約合同的效力要分兩種情況。

　　只訂立合同意向需再談判

　　我國法律、法規并未規定預約合同不具有強制履行的效力，《合同法》第110條規定了三種不適合強制履行的情形，譬如雙方在預約合同中僅有訂立本約的意向,這個本約在本案中就指正式購房合同。但如果對本約的內容仍需雙方當事人經過誠信的談判才能達成，則當事人只承擔繼續談判直到達成本約的義務，法律并沒有針對談判失敗而強加給當事人實現交易的義務，否則有違契約自由的民法精神。

　　足夠詳細可充當買賣合同

　　本案中的《房屋買賣協議》符合這種情形么？要看這個協議的內容。由于雙方的《房屋買賣協議》條款已約定得非常詳盡，甚至包括了購房合同的全部實質性條款，譬如購房款、收樓時間等，表明雙方均愿意接受該條款的約束，并以此為購房合同的內容，不需要再進行談判了。因此，楊某有義務接受預約合同的約束，與王某訂立本約，以實現公平交易，否則有違誠實信用的民法原則。

　　這時，楊某拒絕履行合同義務，已構成違約，但王某對此情形，有權選擇是主張繼續履行合同還是要求違約賠償，但楊某作為違約方不能以雙倍賠償定金為代價實現合同的解除的目的。福田區法院于日前判決雙方簽訂的《房屋買賣協議》內容合法有效，楊某應繼續履行，同時楊某還要繳納訴訟費22400元。

　　類似事件 開發商一紙通知解除認購書

　　今年7月25日，廣州市海珠區一處售樓部大廳內近30名業主圍坐在大廳內等開發商出面，在場業主絕大多數人都收到了開發商寄出的“關于解除認購協議的函”的通知，通知上寫著：由于自身原因，公司無法履行該“認購書”約定的義務。根據《擔保法》規定……公司決定以雙倍返還定金為代價解除與您簽訂的《認購書》，請您在收函后前來本公司辦理定金返還手續。本函自送達之日公司與您簽訂的認購書解除。

　　業主們猜測，當初他們都是在2005年前后以1.3萬元/平方米左右的價格訂購了房屋，可能是開發商見近年來房價上漲，覺得當初的價格太不劃算才想違約。

　　法院提醒 什么樣的《認購書》可充當合同

　　雙方簽訂的意向認購書，就相當于雙方成立一種合同關系，同樣，如果《認購書》上沒有其他約定，只約定要簽合同，但具體內容還要談判，那么如果開發商有過錯，譬如欺騙等，而導致合同沒簽成，開發商就要通過雙倍退還定金來解除合同。如果雙方都沒有過錯，僅僅是談不攏，那么開發商僅需退還定金，就可以解除合同。

　　可是，在認購書規定得非常詳細，符合充當買賣合同的條件下，情況就不一樣。一般來說，只要認購書上對認購商品房的基本位置、面積、價格、意向金、交費、收樓等事項作出了約定的，都可以充當房屋買賣合同。（閆曉光 陳鈴鈴）