“按總體完工后5個出入口，32名保安，3萬平方米綠化收費，而實際上小區一期現在只有一個出入口，數名保安，綠化不過幾百平方米……”徐匯一住宅小區共分為三期開發，一期業主陳先生質疑物業公司“少管多收”：按照已開發完全的標準收取物業管理費顯失公平。”

　　“小區共分三期開發，現在只是第一期，我們業主卻要按照全部開發完成后的標準收費，這不公平！”陳先生作為一期入住的業主，仔細查看小區物業管理收費項目后，提出質疑，并投訴至徐匯區消保委。

　　業主質疑：開發未半費用收“全”

　　2005年，陳先生購買了徐匯區某小區一套住宅，預售合同上約定物業管理費為建筑面積每平方米2.28元。2006年底,接到入住通知書后，他辦理了入住手續。隨后，按照合同約定的標準，他預付了3個月的物業管理費。但隨后公布的物業管理收費項目讓陳先生覺得不太對勁。

　　該小區分為三期階段性開發，陳先生是第一期入住的業主，現收費項目列表中保安費、綠地養護費、小區水景維護費卻是按照小區三期全部開發完成后的配置情況和計算面積分攤給一期業主。陳先生調查的數據是：保安費用按照小區開5個出入口，配置32名保安來計算，而實際情況是小區一期只設置了一個出入口，數名保安；小區的綠地養護面積按照3萬平方米左右計算，還包括了擺放花卉的養護費，而實際情況是小區的一期綠化面積只有幾百平方米，規劃中的中央綠地尚有未拆遷的舊房，物業公司只在大堂中擺放了少量盆景；此外，收費項目中列出的小區水景動力收費也與一期只有一個小噴泉的實際情況相差甚遠。因此，陳先生認為，一期業主并未享受到相應的服務，卻要提前“埋單”，實在不合理，不公平！

　　公司喊冤：程序上不存在問題

　　徐匯區消保委接訴調查時，負責小區的物業公司王經理解釋說，公司的收費價格和標準是公司和房產開發商按照相關情況和法規共同研究核算確定，已報請房屋所在地區物價局核準并備案，物價部門并沒有相應的法規要求公司分期收費，程序上不存在任何問題。

　　面對陳先生提出的為全體一期業主重新核算并降低物業收費標準的要求，王經理表示公司目前不能隨意變更物業收費價格，根據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》中的規定：“業主大會成立后的物業服務收費，由業主大會與物業管理企業根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本辦法規定協商具體的收費標準。”王經理認為陳先生可以在小區業委會成立后通過業主大會與公司協商具體收費標準。

　　但實情是，陳先生所住小區目前尚未成立業委會，因此，他無法通過業委會與物業公司協商物業服務收費。

　　經調查，徐匯消保委認為，物業公司的收費價格和標準已按程序報送相關行政職能部門審批并備案，這并未違反相應法律法規，也無法稱其為違規收費或亂收費；但如果以2.28元支付物業費，顯然與一期業主所享受到的真正服務內容相距太大，有違公平。最終經調解，物業公司以每平方米1.9元向陳先生收取物業費，陳先生表示接受。

　　消保委建議：相關部門應制定細則

　　目前在上海的新建小區中，不少“大盤”是分階段開發和入住的。確有個別小區的物業管理公司是按照前期住戶所享受到的實際物業服務情況進行結算收費，然后根據開發情況逐期提高收費標準，但這往往會受到部分不了解情況的業主抵制而致“流產”，最終未在物業服務行業中形成共識。因此，相關行政部門對于分期開發小區的物業收費方案仍按照統一收費的方法進行審批，結果造成這些方案程序上合法，實質上則欠公平。

　　消費者提出的質疑確有法律依據：《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》中規定，“住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則”；國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第十六條中提到“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業業務費用或者物業業務資金由開發建設單位全額繳納”；另外，《消法》第四條規定“經營者與消費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則”，第十條規定消費者享有公平交易權。但這些仍是原則性的支撐內容，尚缺少具體性的細則規定，在實務操作中難度還相當大。

　　為切實保護消費者的合法正當權益，徐匯區消保委建議相關行政職能部門和行業協會盡早制定相應的規章制度，并細化使之更具有可操作性，做到有法可依，讓每一位業主享受到“質價相符”的物業管理服務。

　　鏈接 何為物業管理費？

　　國家發改委、建設部2003年頒布的《物業服務收費管理辦法》第二條規定：“本辦法所稱物業業務收費，是指物業管理企業按照物業業務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。”(田苗苗 韓登登）