“按總體完工后5個出入口，32名保安，3萬平方米綠化收費，而實際上小區(qū)一期現(xiàn)在只有一個出入口，數(shù)名保安，綠化不過幾百平方米……”徐匯一住宅小區(qū)共分為三期開發(fā)，一期業(yè)主陳先生質(zhì)疑物業(yè)公司“少管多收”：按照已開發(fā)完全的標準收取物業(yè)管理費顯失公平。”

　　“小區(qū)共分三期開發(fā)，現(xiàn)在只是第一期，我們業(yè)主卻要按照全部開發(fā)完成后的標準收費，這不公平！”陳先生作為一期入住的業(yè)主，仔細查看小區(qū)物業(yè)管理收費項目后，提出質(zhì)疑，并投訴至徐匯區(qū)消保委。

　　業(yè)主質(zhì)疑：開發(fā)未半費用收“全”

　　2005年，陳先生購買了徐匯區(qū)某小區(qū)一套住宅，預售合同上約定物業(yè)管理費為建筑面積每平方米2.28元。2006年底,接到入住通知書后，他辦理了入住手續(xù)。隨后，按照合同約定的標準，他預付了3個月的物業(yè)管理費。但隨后公布的物業(yè)管理收費項目讓陳先生覺得不太對勁。

　　該小區(qū)分為三期階段性開發(fā)，陳先生是第一期入住的業(yè)主，現(xiàn)收費項目列表中保安費、綠地養(yǎng)護費、小區(qū)水景維護費卻是按照小區(qū)三期全部開發(fā)完成后的配置情況和計算面積分攤給一期業(yè)主。陳先生調(diào)查的數(shù)據(jù)是：保安費用按照小區(qū)開5個出入口，配置32名保安來計算，而實際情況是小區(qū)一期只設置了一個出入口，數(shù)名保安；小區(qū)的綠地養(yǎng)護面積按照3萬平方米左右計算，還包括了擺放花卉的養(yǎng)護費，而實際情況是小區(qū)的一期綠化面積只有幾百平方米，規(guī)劃中的中央綠地尚有未拆遷的舊房，物業(yè)公司只在大堂中擺放了少量盆景；此外，收費項目中列出的小區(qū)水景動力收費也與一期只有一個小噴泉的實際情況相差甚遠。因此，陳先生認為，一期業(yè)主并未享受到相應的服務，卻要提前“埋單”，實在不合理，不公平！

　　公司喊冤：程序上不存在問題

　　徐匯區(qū)消保委接訴調(diào)查時，負責小區(qū)的物業(yè)公司王經(jīng)理解釋說，公司的收費價格和標準是公司和房產(chǎn)開發(fā)商按照相關情況和法規(guī)共同研究核算確定，已報請房屋所在地區(qū)物價局核準并備案，物價部門并沒有相應的法規(guī)要求公司分期收費，程序上不存在任何問題。

　　面對陳先生提出的為全體一期業(yè)主重新核算并降低物業(yè)收費標準的要求，王經(jīng)理表示公司目前不能隨意變更物業(yè)收費價格，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》中的規(guī)定：“業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務收費，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本辦法規(guī)定協(xié)商具體的收費標準。”王經(jīng)理認為陳先生可以在小區(qū)業(yè)委會成立后通過業(yè)主大會與公司協(xié)商具體收費標準。

　　但實情是，陳先生所住小區(qū)目前尚未成立業(yè)委會，因此，他無法通過業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)服務收費。

　　經(jīng)調(diào)查，徐匯消保委認為，物業(yè)公司的收費價格和標準已按程序報送相關行政職能部門審批并備案，這并未違反相應法律法規(guī)，也無法稱其為違規(guī)收費或亂收費；但如果以2.28元支付物業(yè)費，顯然與一期業(yè)主所享受到的真正服務內(nèi)容相距太大，有違公平。最終經(jīng)調(diào)解，物業(yè)公司以每平方米1.9元向陳先生收取物業(yè)費，陳先生表示接受。

　　消保委建議：相關部門應制定細則

　　目前在上海的新建小區(qū)中，不少“大盤”是分階段開發(fā)和入住的。確有個別小區(qū)的物業(yè)管理公司是按照前期住戶所享受到的實際物業(yè)服務情況進行結(jié)算收費，然后根據(jù)開發(fā)情況逐期提高收費標準，但這往往會受到部分不了解情況的業(yè)主抵制而致“流產(chǎn)”，最終未在物業(yè)服務行業(yè)中形成共識。因此，相關行政部門對于分期開發(fā)小區(qū)的物業(yè)收費方案仍按照統(tǒng)一收費的方法進行審批，結(jié)果造成這些方案程序上合法，實質(zhì)上則欠公平。

　　消費者提出的質(zhì)疑確有法律依據(jù)：《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》中規(guī)定，“住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質(zhì)價相符的原則”；國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第十六條中提到“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)業(yè)務費用或者物業(yè)業(yè)務資金由開發(fā)建設單位全額繳納”；另外，《消法》第四條規(guī)定“經(jīng)營者與消費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則”，第十條規(guī)定消費者享有公平交易權(quán)。但這些仍是原則性的支撐內(nèi)容，尚缺少具體性的細則規(guī)定，在實務操作中難度還相當大。

　　為切實保護消費者的合法正當權(quán)益，徐匯區(qū)消保委建議相關行政職能部門和行業(yè)協(xié)會盡早制定相應的規(guī)章制度，并細化使之更具有可操作性，做到有法可依，讓每一位業(yè)主享受到“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理服務。

　　鏈接 何為物業(yè)管理費？

　　國家發(fā)改委、建設部2003年頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)業(yè)務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)業(yè)務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。”(田苗苗 韓登登）