小區(qū)業(yè)委會任期未滿，前不久突然提前換屆，新業(yè)委會宣告誕生。然而，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，新老業(yè)委會竟然同時持有備案證及圖章。晨報上周推出“業(yè)委會內(nèi)幕調(diào)查系列報道”后，引發(fā)高度關(guān)注，上百名讀者致電晨報社區(qū)專線，反映所在小區(qū)業(yè)委會暗藏的積弊。有讀者反映，個別小區(qū)甚至存在兩個業(yè)委會并存的怪現(xiàn)象，還有不少小區(qū)的業(yè)委會則是“過期”多年仍然不肯“退位”，導(dǎo)致小區(qū)許多問題遲遲難獲解決。

　　《物權(quán)法》賦予的“陽光訴訟”權(quán)，讓各種深藏的業(yè)委會內(nèi)幕浮出水面。開發(fā)商、物業(yè)及業(yè)主的利益在社區(qū)內(nèi)博弈，讓部分小區(qū)業(yè)委會從誕生起就先天不足，由此衍生出重重問題：“不作為”導(dǎo)致業(yè)委會形同虛設(shè)，業(yè)主大會長期“冬眠”；“濫用權(quán)”謀取個人私利，甚至違規(guī)使用維修基金；而“有心無力”的業(yè)委會，最終在自治之路上敗下陣來。社區(qū)問題研究專家表示，“問題”業(yè)委會遭遇自治瓶頸，只有建立健全的機(jī)制才能為其長期運行保駕護(hù)航。

　　晨報今天將詳解“問題”業(yè)委會的幾大怪狀，回答讀者反映最為集中的問題。同時，專業(yè)人士將向業(yè)主支招，指導(dǎo)如何維護(hù)自己的權(quán)益。

　　怪狀業(yè)委會“火速”成立

　　現(xiàn)狀：陸先生居住的小區(qū)業(yè)主大會籌備已近3年，但直到近期才選出業(yè)委會。期間，小區(qū)內(nèi)多次發(fā)生張貼“小字報”、發(fā)送匿名信等事件，部分內(nèi)容直指候選的業(yè)委會成員，一時間弄得普通業(yè)主難辨是非。而部分小區(qū)業(yè)主則在完全不知情的情況下，業(yè)主大會火速召開，業(yè)委會成員也被選出。如此“高效”的緣由竟是要去申報優(yōu)秀小區(qū)。

　　政策：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會。

　　支招：中華全國律師協(xié)會民委會委員宋安成律師表示，業(yè)委會的成立難具有普遍性，但原因很復(fù)雜，解決的關(guān)鍵是讓小區(qū)的業(yè)主真正關(guān)心小區(qū)事務(wù)，保證成立后的業(yè)委會正常運轉(zhuǎn)。業(yè)主如果認(rèn)為業(yè)委會成立中有問題，可以向房地部門要求查詢業(yè)委會成立過程的資料，核實選票的真實性，如認(rèn)為備案證有問題，可以提出行政復(fù)議或訴訟，要求撤銷。

　　維修基金使用無法監(jiān)督

　　現(xiàn)狀：業(yè)主劉先生發(fā)現(xiàn)業(yè)委會和物業(yè)的許多舉措保持“高度一致”，業(yè)委會不監(jiān)督維修基金的使用，任憑物業(yè)公司漫天開價，而在查賬中他卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)道路入住不到一年竟然就翻修，還在保修期內(nèi)卻已動用維修基金的本金。與劉先生一樣，滬上多個小區(qū)業(yè)主都曾發(fā)現(xiàn)，維修基金在不知情的情況下已被批準(zhǔn)開始使用，而業(yè)主查賬則十分艱難。

　　政策：根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，業(yè)委會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對維修基金賬目，并將包括維修基金繳納、使用和結(jié)存的金額；發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分?jǐn)偟惹闆r每半年向全體業(yè)主公布一次。

　　支招：若業(yè)主對公布的維修基金賬目情況有異議，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M用清單進(jìn)行核對。同時，業(yè)主可向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門投訴，相關(guān)部門在受理后應(yīng)進(jìn)行調(diào)查、核實，并自受理之日起30日內(nèi)答復(fù)投訴人。若業(yè)主對投訴答復(fù)有異議，可以向市房地局申請復(fù)核。

　　業(yè)主大會會議召開隨意

　　現(xiàn)狀：閔行一小區(qū)首屆業(yè)委會已成立兩年多了，但至今尚未召開過業(yè)主大會，事關(guān)全體業(yè)主今后整體利益的《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》兩個草案從未在業(yè)主大會上進(jìn)行詳細(xì)的詮釋和溝通。隨后，小區(qū)700多名業(yè)主簽名要求召開業(yè)主大會并重選業(yè)委會，卻至今仍無結(jié)果。在晨報接到的大量業(yè)主來電中，小區(qū)不按時或者從未召開業(yè)主大會會議的例子屢見不鮮。

　　政策：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　支招：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)委會不依照有關(guān)規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議的職責(zé)，可以向業(yè)主委員會提出召開業(yè)主大會的要求。也可向房地產(chǎn)管理部門反映，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令業(yè)主委員會限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會會議的籌備組成員，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。對于拒絕履行有關(guān)職責(zé)的業(yè)主委員會，20%以上業(yè)主可以要求召開業(yè)主大會罷免和改選業(yè)委會。

　　換屆時業(yè)委會瞬間癱瘓

　　現(xiàn)狀：新老物業(yè)交接時，小區(qū)矛盾集中暴發(fā)，難以承受壓力的業(yè)委會9人組中，7人同時辭職，致使業(yè)委會瞬間癱瘓。隨后，小區(qū)開始增補(bǔ)業(yè)委會委員，按照事先敲定的規(guī)則，增補(bǔ)過程中實行差額選舉，然而，結(jié)果卻顯示“特殊”候選人全軍覆沒，既定的規(guī)則被當(dāng)場“翻盤”，新任業(yè)委會在即將成立的最后時刻功虧一簣。而3年多過去了，該小區(qū)業(yè)委會始終處于斷層階段。而還有不少小區(qū)的業(yè)委會則是“過期”多年仍然不肯“退位”。

　　政策：《加強(qiáng)住宅物業(yè)業(yè)主大會建設(shè)的若干規(guī)定》規(guī)定，改選業(yè)委會應(yīng)在其任期屆滿的2個月前書面報告區(qū)房地部門，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)參照業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生方法組織業(yè)主推薦產(chǎn)生換屆改選小組。

　　支招：小區(qū)業(yè)主可以組織起來，召開臨時業(yè)主大會，在房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下，選舉出新的業(yè)委會成員，而對于房地局不作為的，可提起行政訴訟或復(fù)議。同時，業(yè)主也能依據(jù)《物權(quán)法》，對不作為的業(yè)委會進(jìn)行訴訟，保證其正常運行。

　　剖析

　　不規(guī)范還是因為利益作祟

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，保管維修基金、聘請物業(yè)公司、收取停車費、廣告費等公共收益等，委員們則掌握業(yè)委會的“財權(quán)”。

　　“不規(guī)范操作的業(yè)委會利益來源較多。”曾經(jīng)是業(yè)委會主任的孫先生透露，首先是維修基金轉(zhuǎn)銀行，這部分巨款可能被改變存款形式，全部被轉(zhuǎn)入活期，業(yè)委會就可能從中獲利。部分小區(qū)的《業(yè)主公約》中對維修基金的啟用有標(biāo)注，1—2萬元以下可以不經(jīng)過業(yè)主大會表決，“這樣就可以把一個大的項目拆成若干小項目。”有物業(yè)人士透露，部分業(yè)委會委員剛一上任，就向物業(yè)提要求：免費停車、固定回扣等，得到小恩小惠后，對物業(yè)的各種要求就會“開綠燈”。

　　“要解決業(yè)主委員會的合法性問題只能依靠業(yè)主大會。”社區(qū)問題咨詢專家劉生敏建議，業(yè)主大會應(yīng)建立業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主代表大會、業(yè)主小組以及其他專業(yè)委員會多層次的組織架構(gòu)，促進(jìn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的規(guī)范運作。

　　維權(quán)

　　發(fā)現(xiàn)貓膩，盡早起訴

　　劉生敏在分析時指出，業(yè)委會需要維護(hù)的是屬于全體業(yè)主共有的部分財產(chǎn)，而這也是開發(fā)商、物業(yè)公司最看重的部分。“開發(fā)商并不希望小區(qū)內(nèi)成立業(yè)委會。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一般房屋質(zhì)量都有保修期，尤其是外墻和路面等共有部位，開發(fā)商為了盡可能節(jié)約支出，都會在此期間“搗漿糊”，一旦拖過保修年限，所有維修費用都將轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。作為單個業(yè)主無法在公共設(shè)備設(shè)施問題上有所作為，業(yè)委會成立就可以維護(hù)業(yè)主的共有財產(chǎn)。

　　前期物業(yè)和開發(fā)商關(guān)系特殊，多了業(yè)委會的監(jiān)督，物業(yè)的盈利空間將被大大壓縮，尤其是停車費，拖的年數(shù)越長貓膩越多。而新小區(qū)設(shè)備還在初運行階段，即便缺乏養(yǎng)護(hù)也很難在表面上看出問題。“等到業(yè)主真正意識到問題的嚴(yán)重性，想要維權(quán)時又往往過了有效訴訟期。”為此專家建議，業(yè)主應(yīng)抓緊在“有效訴訟期”內(nèi)維權(quán)。(周夏瑩 崔建棟 聶琳琳)