老王是杭州一家小區物管處的主任，最近他正為收繳物業管理費的事煩惱。從元旦算起，2008年也過了三個多月了，但還是有相當數量的業主沒有繳納新一年度的物管費。

　　業主拒交物業費五大原因

　　物業費收繳難已經是個老話題，業主拒交物業費的原因不外乎以下五個。

　　一是開發商遺留問題遲遲得不到解決，業主便以拒交物業費來對抗。“一下雨，天花板、窗臺、墻角就會滲水，到物業那里反映了幾次也一直沒來修，我實在氣不過，反正什么時候修好我什么時候交物業費。”李小姐說起這個事情仍有些忿忿不平，她說這個辦法也是在小區論壇里學來的，他們小區很多業主都用這個辦法。

　　二是業主認為物業公司巧立名目亂收費，或服務與收費價值不相符，因此拒絕交費。

　　業主侯先生給記者算了一筆賬，他居住的小區每月物業管理總開支不過8萬元，而每月小區業主繳納的物業費就有10萬元，再加上其他收入(例如營業用房租金)，物業公司并不虧本。“可就是這樣，小區里樓道、信箱還到處都是廣告！”侯先生說，或許別的業主覺得這沒什么，可在他看來，這破壞了小區環境，影響了他的居住感受。

　　三是業主與物業公司之間有未解決的糾紛。這類情況多是因為一些安全防范問題引發的，比如業主的私家車在小區內被劃傷，電動車、自行車被偷，部分業主將這些事件歸罪于小區物管失職，于是以拒交物業費為手段，要求物業公司進行賠償。

　　此外，因為對公攤水電費賬目有異議而拒交物業費，或者因為看到有鄰居不交物業費，所以以“別人不交我也不交”為理由拒交物業費的情況，也時有出現。

　　物管說，我們是“代人受過”

　　花那么多錢買了房子，卻因為種種原因沒有得到滿意的環境，業主當然覺得很委屈，于是就通過拒交物業費的方式進行抗議、表達不滿。然而往往事與愿違，進入惡性循環：部分業主不滿意→拒交物業費→服務質量下降→更多的業主不滿→更多業主拒交物業費→小區貶值。一個明顯的例子是，去年本報曾對杭州增值速度最快的二手房進行調查，結果數據顯示，小區房價增長速度快慢、價值高低與該小區物業管理水平，以及居住軟環境成正比。

　　對小區物業費收繳情況，采訪中幾位物業公司的負責人都回答得很隱晦。“說所有業主都交了不現實，說有人沒交只會讓更多人拖延。”一家承擔著杭州四個樓盤物業服務的物業公司負責人向記者訴苦說，很多時候他們是在“代人受過”。

　　比如因為開發商遺留問題引起的業主拒交物業費。“有時候根本是建筑設計上的缺陷，屬于‘硬傷’，并不是想改就能改的，物業只能負責代表業主與開發單位聯系，并不承擔維修甚至改造責任，可碰到這樣的問題，在業主這里根本解釋不通。”他說，在業主看來，開發商與物業公司是“父子”關系，“老子”有錯，“兒子”就得改過，可是現在即使是與樓盤開發單位同屬一個集團旗下的物業管理公司，在財務與組織構架上都是獨立運作、自負盈虧，早已脫鉤。

　　業主委員會要做好監督

　　通過拒交物業費的方式維權，并不是解決問題的上策，當事業主也知道，卻還是選擇了這種方式，這不難看出業主的無奈，那么有沒有好一點的辦法呢？

　　“只要物業公司按照《物業服務合同》的約定盡到了管理責任，即使發生意外事件，業主拒交物業費也是沒有法律依據的。”浙江浙聯律師事務所副主任律師陳鐘舉例說，如果業主遇到諸如上述的私家車在小區內被劃傷，電動車、自行車被偷之類的問題，可以到上級主管部門投訴，杭州相關管理部門有非常詳細的評分表和評分標準，對物業管理公司的服務進行計分，并以此來判斷，在此類事件中小區物業管理是否失職。

　　另一方面，陳鐘律師則提出，小區業主委員會在小區物業管理中負有監督責任，然而杭州絕大多數小區的業主委員會并沒有意識到這個問題，更沒有起到應有作用。

　　“小區業委會有權定期按照簽定的《物業服務合同》對物業公司的服務進行檢查，這能幫助業主更全面地了解物業公司的管理水平和服務質量，而且對物業公司也是一種無形的壓力，讓他們對工作不敢懈怠。”陳鐘說，遺憾的是很多業主并不知道這些權利。

　　比如小區保潔，在標準《物業服務合同》條款里對小區樓道衛生保潔的次數、頻率都有量化規定，物業公司有沒有按照合同辦事，工作是否到位，業委會要定期檢查、評分是有明確衡量標準的。

　　采訪中，有業內人士建議，在目前條件下小區業委會要行使好監督職責還有兩個方面需要改善：一是《物業服務合同》的條款內容要量化，現在的合同文本中多使用描述性語言，較難客觀地對服務數量和質量進行評斷；二是業主在簽定《物業服務合同》前一定要仔細閱讀條款內容，按照省物業管理條例的要求，物業服務合同內容需要進行公示，但在目前的實際操作中卻沒有做到。

　　如果這些現存問題能夠得到妥善解決，由業主委員會出面監督物業管理公司的服務質量，這種主動維權，不是比拒交物業費之類的被動維權更科學、更好嗎？(詹麗華)