房子沒賣成還被南山區(qū)人民法院判違約賠償30萬(wàn)元，業(yè)主吳小姐感到十分委屈，目前她已經(jīng)提出上訴。律師認(rèn)為，問題的關(guān)鍵在定金的簽收確認(rèn)上。

　　業(yè)主稱定金一分未拿到

　　據(jù)吳小姐介紹，去年3月，她通過招商地產(chǎn)介紹和一位閔小姐簽訂了房產(chǎn)買賣居間合同，約定將她在南山區(qū)蛇口的一套房產(chǎn)賣給閔小姐。

　　合同在第四條第一款規(guī)定：“買方在簽署本合同時(shí)向居間人交購(gòu)房保證金2萬(wàn)元。若賣方簽署合同并以定金名義簽收，賣方所交保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。買方在簽署本合同之日起7日內(nèi)交付定金之余款28萬(wàn)元。若賣方未能簽署本合同，則居間人原屬退還買方定金。”同時(shí)，在第二款規(guī)定“定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管”。

　　吳小姐說簽訂合同時(shí)約定在2007年3月20日之前，閔小姐必須將138000元的首期房款存放在居間人處，他們會(huì)在付款當(dāng)日辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　吳小姐說，簽訂合同當(dāng)日他們簽收了2萬(wàn)元的定金，但是放在居間人處監(jiān)管，一直沒有到手。在3月20日她收取剩余的28萬(wàn)元定金并交驗(yàn)房產(chǎn)證時(shí)，中介說閔小姐要求修改合同，28萬(wàn)元沒有到賬。“我很生氣，當(dāng)時(shí)就同意了，并委托中介幫忙解除合同。”可是在5月份她卻收到了法院的傳票，閔小姐以單方違約將她告上法庭，要求賠償30萬(wàn)元。吳小姐說，讓她更想不到的是南山區(qū)人民法院判她敗訴，解除合同，賠償30萬(wàn)元。

　　法院判業(yè)主違約需賠償

　　記者了解到，買方閔小姐等認(rèn)為他們按照2007年3月13日簽訂的房地產(chǎn)買賣居間合同履行了全部合同義務(wù)，在簽訂合同當(dāng)日繳納定金2萬(wàn)元，又在3月20日繳納28萬(wàn)元，并按合同約定存放在居間人處監(jiān)管，后來(lái)又繳納首期款138000元由居間人監(jiān)管，并在3月21日辦妥銀行按揭貸款承諾函。

　　他們認(rèn)為買方吳小姐等卻未按約定履行義務(wù)履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并明確表明不履行合同，已構(gòu)成根本違約。而作為中介的招商職業(yè)顧問有限公司出示一張28萬(wàn)元的監(jiān)管資金收據(jù)和工商銀行出具的138000元的首期款收據(jù)。他們稱，2007年3月23日曾以同城速遞郵件的方式向吳小姐等寄出履約通知書，要求其盡快與買方辦理過戶手續(xù)，完成交易，否則吳小姐等為單方違約，并將退還買方閔小姐放在他們那里的各款項(xiàng)。

　　法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同有效，而且認(rèn)定買方閔小姐已經(jīng)按照合同支付定金30萬(wàn)元，并放在居間人處監(jiān)管，而賣方吳小姐沒有依照合同進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)構(gòu)成違約，所以判定其賠償30萬(wàn)元。

　　爭(zhēng)議焦點(diǎn) 30萬(wàn)元定金是否按期簽收

　　賣方吳小姐認(rèn)為，他們沒有收到合同約定的30萬(wàn)元定金，簽訂合同時(shí)簽收的2萬(wàn)元也一直被居間人監(jiān)管，并未真正收取。中介方未能在合同約定的期限內(nèi)向他們出示到賬憑證確認(rèn)到賬并通知他們簽收領(lǐng)取。

　　法院認(rèn)為，合同約定“買方在簽署合同時(shí)向居間人交購(gòu)房保證金2萬(wàn)元，若賣方簽署本合同并以定金名義簽收，買方所交保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。買方在簽署合同之日起7日內(nèi)給付定金余款28萬(wàn)元。”按照這個(gè)約定，第一筆定金2萬(wàn)元，不僅需要有買方的給付行為，而且需要賣方以定金名義簽收才能確定為定金性質(zhì)。

　　而關(guān)于剩余的28萬(wàn)元，并未約定必須賣方以定金名義簽收為條件，買方通過銀行轉(zhuǎn)賬放在居間人處保管并不影響它的定金事實(shí)認(rèn)定，所以買方已經(jīng)履行了按期交付30萬(wàn)元定金的義務(wù)。

　　律師說法 定金當(dāng)以簽收才生效

　　廣東耕興律師事務(wù)所的張茂榮律師認(rèn)為，案件中涉及到的焦點(diǎn)問題是買方有無(wú)按約定支付定金和賣方有無(wú)簽收定金的問題。他認(rèn)為，定金當(dāng)以簽收后確定生效。他說，定金合同屬于實(shí)踐性合同，按照《擔(dān)保法》第90條：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從交付定金之日起生效。而且最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第119條：實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同，收受定金一方提出異議并拒絕接收定金的，定金合同不生效。具體到上述案件，他認(rèn)為，兩萬(wàn)元的定金吳小姐簽收了應(yīng)當(dāng)視為簽收，而剩余28萬(wàn)元他們根本沒有簽收，那么不應(yīng)該計(jì)算在違約賠償當(dāng)中。